每經(jīng)記者  朱秀偉

        深振業(yè)A已有12年未在資本市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)任何股權(quán)融資，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)攀升，到去年三季度末，資產(chǎn)負(fù)債率更是超過(guò)70%，按照公司的說(shuō)法  “股權(quán)融資迫在眉睫”。

        樓市的“小陽(yáng)春”，讓投資者對(duì)地產(chǎn)公司走勢(shì)充滿期待，但相比一些題材股2倍、3倍甚至數(shù)倍的漲幅，地產(chǎn)股漲幅遜色不少。但深圳老牌地產(chǎn)公司深振業(yè)A（000006，收盤價(jià)9.42元）近期股價(jià)連創(chuàng)新高，相比去年低谷時(shí)，漲幅近3倍，可謂地產(chǎn)股中為數(shù)不多的大牛股，這顆老樹(shù)何以煥發(fā)新芽？從公司大股東深圳國(guó)資委、公司董事長(zhǎng)在內(nèi)的高管以及機(jī)構(gòu)投資者近期的“動(dòng)作”就可見(jiàn)一斑。

深圳國(guó)資委慷慨解囊

        本周三，深振業(yè)A公布公告稱將非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金凈額不超過(guò)10億元，發(fā)行價(jià)格不低于7.7元，發(fā)行對(duì)象包括大股東深圳國(guó)資委在內(nèi)的不超過(guò)10家的特定對(duì)象，其中深圳國(guó)資委承諾以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)不低于本次非公開(kāi)發(fā)行數(shù)量的40%，認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)人民幣6億元。

        向來(lái)極少用現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)參與增發(fā)的深圳國(guó)資委，此次如此“慷慨”已讓諸多業(yè)內(nèi)人士大感意外，但包括公司董事長(zhǎng)李永明在內(nèi)4名高管，準(zhǔn)備拿出至少1540萬(wàn)元  “真金白銀”，認(rèn)購(gòu)200萬(wàn)股的消息更讓投資者興奮。如此巨額認(rèn)購(gòu)并不是一次作秀，因?yàn)閾?jù)公開(kāi)資料，以上4位高管2007年年薪總共也不到110萬(wàn)元。正所謂“無(wú)利不起早”，這一切的背后都是看好深振業(yè)A未來(lái)。

為增發(fā)  高管四處借錢

        此次深振業(yè)A共有4位高管參與了此次定向增發(fā)，他們分別是深振業(yè)A黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)李永明，認(rèn)購(gòu)80萬(wàn)股；副總藍(lán)思遠(yuǎn)、蔣燦明以及董事會(huì)秘書(shū)方東紅，分別認(rèn)購(gòu)40萬(wàn)股，如果按不低于7.7元發(fā)行價(jià)計(jì)算，認(rèn)購(gòu)200萬(wàn)股將至少動(dòng)用1540萬(wàn)元，這相比以上高管收入，無(wú)疑是一筆巨資。參與此次認(rèn)購(gòu)的深振業(yè)A董秘方東紅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，高管們大呼缺錢，正在四處籌集資金。

        “現(xiàn)在資金壓力很大，大家都在向朋友東借西借?！狈綎|紅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)向記者透露，為了此次定向增發(fā)大家“把所有的錢都搭進(jìn)去了”，而且已簽訂了承諾書(shū)。對(duì)于為何只有4位高管參與此次增發(fā)？?jī)?nèi)部是怎樣安排的？他向記者表示：“一些高管缺錢，周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，所以只有4位，而且參與增發(fā)的高管還要向其他高管借錢，不可能大家都去買”。

        此次認(rèn)購(gòu)數(shù)量最多的是公司董事長(zhǎng)李永明，據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前他擁有兩大職位：深振業(yè)A董事長(zhǎng)，同時(shí)兼任深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司董事，其收入來(lái)自于這兩家公司。據(jù)深振業(yè)A和深長(zhǎng)城2007年年報(bào)顯示，李永明在深振業(yè)A領(lǐng)取的報(bào)酬為32.40萬(wàn)元，但未從深長(zhǎng)城領(lǐng)取任何報(bào)酬，加上持有股票的分紅約為13萬(wàn)元，共45.40萬(wàn)元。但此次認(rèn)購(gòu)80萬(wàn)股至少需616萬(wàn)元，如果按其2007年收入來(lái)看，湊齊616萬(wàn)元將超過(guò)10年。其他幾位高管也同樣如此，藍(lán)思遠(yuǎn)、蔣燦明以及方東紅，2007年年薪分別為25.34萬(wàn)元、25.73萬(wàn)元、25.86萬(wàn)元，但此次每人需要籌集的金額高達(dá)300萬(wàn)元。

        既然需要借錢，為何還會(huì)主動(dòng)參與增發(fā)？先來(lái)看看此次深振業(yè)A定向增發(fā)的背景。

“股權(quán)融資迫在眉睫”

        本周四，公司公告稱為了盤活存量資產(chǎn)，解決公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求，以6707萬(wàn)元出售了持有的深圳市特皓投資發(fā)展公司13.88%的股權(quán)。

        地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不論是萬(wàn)科、保利，經(jīng)常能見(jiàn)到融資動(dòng)作。但深振業(yè)A卻自1997年配股以來(lái)，已有12年未在資本市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)任何股權(quán)融資，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于貸款和銷售回款，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)攀升，2005年～2007年分別是54.26%、51.59%、69.71%。

        到去年三季度末，資產(chǎn)負(fù)債率更是超過(guò)70%，深振業(yè)A貸款余額高達(dá)36.95億元，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)限制了銀行貸款融資規(guī)模，2006年以來(lái)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)，按照公司的說(shuō)法“股權(quán)融資迫在眉睫”。

        此次深振業(yè)A采取了定向增發(fā)的方式。“公司一直想融資，但配股現(xiàn)在肯定搞不了，只有向控股股東定向增發(fā)?！狈綎|紅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，截至去年半年報(bào)，深圳國(guó)資委持有深振業(yè)A9329萬(wàn)股，占總股本的18.39%，為深振業(yè)A控股股東。

捆綁大股東和高管的利益

        一位投行人員這樣告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)有資本參與定向增發(fā)或者其他融資時(shí)，往往是采取資產(chǎn)注入的方式，像深圳國(guó)資委這樣直接現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，而且數(shù)量很大我還是首次見(jiàn)到。”他認(rèn)為深圳國(guó)資委十分看好此項(xiàng)目和公司才會(huì)投資，同時(shí)深振業(yè)A高管的巨額認(rèn)購(gòu)又給國(guó)資委吃下了“定心丸”。

        方東紅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，高管參與認(rèn)購(gòu)也是深圳國(guó)資委要求的?！翱毓晒蓶|出錢要想心里有底的話，希望高管也買一部分?！?br/>
        截至2008年12月31日，深振業(yè)A16名高管共持有1793萬(wàn)股，其中董事長(zhǎng)李永明持股數(shù)最多為474.23萬(wàn)股，總經(jīng)理李富川也持有227.67萬(wàn)股，其余幾位副總包括董秘在內(nèi)，也分別持有200萬(wàn)股以上。即使不算此次高管認(rèn)購(gòu)的200萬(wàn)股，大股東和高管的利益早就完全捆綁在一起了。

        聯(lián)合證券的分析師魚(yú)晉華對(duì)此評(píng)價(jià)說(shuō)，“我們認(rèn)為深圳國(guó)資委以及公司管理層的認(rèn)購(gòu)，再次表明大股東和管理層對(duì)公司未來(lái)發(fā)展非常看好。”

深振業(yè)A推盤量將創(chuàng)紀(jì)錄

        此次定向增發(fā)將募集不超過(guò)10億元，其中有8億元投入振業(yè)城四、五期項(xiàng)目建設(shè)。振業(yè)城四、五期項(xiàng)目位于深圳龍崗區(qū)，是深振業(yè)A在龍崗開(kāi)發(fā)的大型住宅項(xiàng)目振業(yè)城的組成部分，項(xiàng)目占地面積5.97萬(wàn)平方米，總建筑面積23.45萬(wàn)平方米，住宅產(chǎn)品主要為高層、小高層大戶型住宅，于2007年11月開(kāi)工建設(shè)，其中1棟～7棟將在今年下半年竣工，上半年該項(xiàng)目就會(huì)開(kāi)售。

        該項(xiàng)目具有諸多優(yōu)勢(shì)，比如品牌、城區(qū)和片區(qū)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建成后將給深振業(yè)A帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。據(jù)測(cè)算，振業(yè)城四、五期項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資10.96億元，建成后項(xiàng)目可售總面積18.57萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入有望達(dá)到16.86億元，稅后凈利潤(rùn)2.84億元，這將超過(guò)2007年深振業(yè)A全年2.57億元的凈利潤(rùn)，投資收益率高達(dá)25.94%。

        不過(guò)此項(xiàng)目?jī)H是深振業(yè)A其中一個(gè)項(xiàng)目的一部分，按聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華的話說(shuō)，“2009年、2010年將是深振業(yè)A歷史上推盤量最大的兩年”，這些樓盤集中在深圳市場(chǎng)，深圳市場(chǎng)是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整最到位的城市，也是最先回暖的城市，“深振業(yè)A今、明兩年大面積的推盤，將可直接受益于深圳市場(chǎng)較為確定性的回暖，從而給這兩年的業(yè)績(jī)提供保障”。

機(jī)構(gòu)早已提前介入

        歷史最大規(guī)模推盤的說(shuō)法也得到了方東紅的認(rèn)可：今年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目有望達(dá)到5個(gè)，包括星海六期的尾盤。據(jù)公司工作人員介紹，今年以來(lái)樓盤銷售情況良好，只剩數(shù)10套。已于上個(gè)月月底開(kāi)盤的振業(yè)城二期以及雖然拿地成本較高，但市場(chǎng)前景很好的戀山谷二期，也將在近期開(kāi)盤。另外處于外地的惠陽(yáng)“振業(yè)城”一期也有望在今年年底結(jié)轉(zhuǎn)收入；規(guī)模較小的北?！爸醒肴A府”項(xiàng)目也同樣如此。

        與此對(duì)應(yīng)，深振業(yè)A業(yè)績(jī)有望進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)期。銀河證券預(yù)計(jì)今、明兩年深振業(yè)A主營(yíng)收入將分別達(dá)16.3億元、18億元，歸屬母公司的凈利潤(rùn)分別為4億元、4.8億元，按5.07億股的總股本計(jì)算，每股收益將達(dá)0.78元、0.94元。根據(jù)PE估值方法，銀河證券給出了11元的目標(biāo)價(jià)。聯(lián)合證券對(duì)公司也給予了  “增持”評(píng)級(jí)。

        向來(lái)敏感的機(jī)構(gòu)投資者，已經(jīng)提前布局該股。3月2日，深振業(yè)A低開(kāi)后，迅速拉升，臨近上午收盤沖上漲停。由于漲跌幅偏離值較大，當(dāng)天交易所公布其交易席位，讓人大為吃驚的是前5大買入席位中，有4個(gè)是機(jī)構(gòu)席位，買入總額高達(dá)4616萬(wàn)元。

        從各方行為透漏出的信息，深振業(yè)A未來(lái)的走勢(shì)值得期待，不過(guò)由于深振業(yè)A主業(yè)為房地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的冷暖對(duì)其業(yè)績(jī)有較大的影響，“小陽(yáng)春”能否持續(xù)還需觀察。



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