每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　一邊是售樓部人滿為患，一邊是新開工的工地寥寥可數(shù)，這樣的巨大反差可以說是今年上半年樓市的一大特征。市場那么好，為什么開發(fā)商不加大新開工量？背后的真實原因是什么？《每日經(jīng)濟新聞》對此展開了調查。

        國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的全國房地產市場運行情況顯示，1~6月份房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。同期，全國商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長31.7%。

        房屋新開工量為何逆市下降？

原因1

開發(fā)商投資額減少

        新開工量的減少，與房地產商的資金沒有太大關系。

        國家統(tǒng)計局調查數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源2.37萬億元，同比增長23.6%；而房地產企業(yè)開發(fā)投資完成額達到1.45萬億元，較去年同期增長8.9%；其中住宅開發(fā)投資完成額達到1.01萬億元，較去年同期增長了7.3%。

        不過，一些地區(qū)確實出現(xiàn)了開發(fā)投入減少的情況。1~6月份，上海住宅開發(fā)投資完成額為359.21億元，同比下降11.8%；北京住宅開發(fā)投資完成額為331.46億元，同比下降15.4%；廣東只完成820.94億元，同比下跌了14.3%。

        與投資額下降同步，上述省市的新開工面積也出現(xiàn)一定幅度的下降。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商品住宅開工量只有1099.14萬平方米，較去年同期下降8.2%；北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年北京商品住宅開工量只有465.7萬平方米，較去年同期下跌46%；廣東商品房新開工面積同比下滑45.18%。

        雖然沒有證據(jù)說明，住宅新開工量減少是因為投資減少導致的，但可以看出的是，樓市的復蘇并沒有帶動開發(fā)商的投資增加。

        衛(wèi)明不動產智庫負責人蔡為民認為，開發(fā)商擔心未來樓市若再度步入熊市，現(xiàn)在加大開工量，可能會作繭自縛。

        五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，一個項目從開始施工到銷售長達一兩年，開發(fā)商有這方面的擔憂屬于正常。不過，大部分開發(fā)商不會因此而減少開工量，尤其是那些大型地產公司，應該不會因噎廢食，停止開發(fā)。

原因2

大量地王“曬地”

        易居房地產研究院綜合服務部部長楊紅旭把地產商減少開工量，歸因于2007年的大量地王“曬地皮”。

        根據(jù)中央電視臺近期報道，廣州27幅2007年出讓的地王中有24幅目前仍在“曬太陽”。香港上市公司奧園地產前副總裁張維倫對此的解釋是：如果進行開發(fā)銷售的話，會直接導致企業(yè)的虧損。

        據(jù)了解，在上海乃至全國，2007年產生了為數(shù)不少的地王，且很多地王的成交價格至今仍接近周邊在售住宅的價格。如當年被仁恒納入懷中的新江灣D3地塊，每平方米樓板價高達2萬元，而周邊合生新江灣國際公寓目前的售價也不過22000元/平方米。目前，仁恒的新江灣D3地塊仍未開工。

        事實上，2007年的上海住宅地王中，除了龍湖是拿地當年就開工建設外，其他都是一拖再拖。業(yè)內人士表示，不開發(fā)的地皮只能繼續(xù)“曬太陽”，直到周圍的房價漲得夠高、開發(fā)商有利可圖時，上述地塊才會開始開發(fā)。

原因3

開發(fā)商“捂地”賺錢

        其實，“曬太陽”不只有  “地王”。在地產行業(yè)素來有買地“一年虧，二年平，三年賺”之說，一些開發(fā)商為了讓土地自然升值，也會“捂地”，為的就是待價而沽，以獲取高額利潤。

        國土資源部近日公布的一項調查報告顯示，在全國抽樣的105個城市620個房地產開發(fā)項目中，大多數(shù)項目地價占房價的比例在15%~30%之間，在30%以下的約占78%。滬上房地產知名人士陳立民就上述報告表示，報告所提及的土地價格是2006年時的地價，而房價卻是現(xiàn)在的房價。

        地價大幅上漲給房地產企業(yè)帶來的高額利潤，可從中略見一二。只要買下地，放上個三五年，也能獲取高額的投資利潤。

        事實上，上海的很多港資房地產企業(yè)便是房地產  “捂地”派的代表。他們憑借著雄厚的資金實力，往往“捂地”三四年甚至更久。他們通常是待周邊其他房地產企業(yè)全都開發(fā)完成、區(qū)域的成熟度大大提高后，才會介入項目的開發(fā)，并由此獲取高額利潤。

        不過，鄒毅認為，有實力“捂地”的僅僅只是少數(shù)公司，大部分房地產企業(yè)需要現(xiàn)金滾動，“捂地”并不是普遍現(xiàn)象。

        另外，業(yè)內人士普遍認為，近年來住宅用地成交量大量減少也是一大原因。國家統(tǒng)計局的調查數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地產開發(fā)土地購置面積為1.86億平方米。

趨勢

開工量將小幅增加

        盡管房屋新開工面積速度跟不上銷售速度，但新開工面積在逐漸增加卻是事實。

        國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份新開工面積單月同比增速自2008年7月起轉為負數(shù)后一年來首次轉正，同比上升11.4%，僅僅一個月時間就增加了1億多平方米的新開工量。

        鄒毅也介紹說，自6月份后，找各類咨詢機構、設計機構規(guī)劃前期，為開工作準備的房地產公司明顯增多。

        包括萬科、富力、保利等房地產公司都公開承諾，要增加開工量。按照2008年報中披露的計劃，萬科原計劃2009年新開工面積403萬平方米，但今年上半年萬科的銷售面積已達到348.8萬平方米。

        萬科董秘譚華杰日前在接受媒體采訪時就表示，將上調今年的新開工面積，至少超過去年水平。然而，去年萬科的開工面積僅僅只有523萬平方米。

        領頭羊萬科尚且如此，其他地產公司更是保守。一些房地產公司表示，今年的開工量會較原計劃增加10%左右。根據(jù)鄒毅的分析，整個行業(yè)的新開工面積應該會較原來增加10%~15%。上述新開工面積的增幅，與上半年的銷售增幅相比，顯然要保守得多。

對策

政府力促開工量上升

        “政府打擊虛假交易、囤盤捂盤，目的不僅僅是增加銷售，更主要的是促進開工量。”一位房地產業(yè)內人士如此分析上海市政府近期出臺的政策。

        此前，有媒體報道稱，為了加快土地出讓后的開工進度，未來上海還可能提高“熟地”的交地標準，未來土地交付給拿地開發(fā)商時須已經(jīng)通過規(guī)劃、環(huán)境等審批手續(xù)，具備開工條件，開發(fā)商可以在拿地最短時間內立即開工，從而縮短樓盤上市時間。

        上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師蔡旭初在7月22日的新聞發(fā)布會上也介紹，上海將加大住宅用地供應量，加快推進在建工程建設，擴大住宅在建面積，滿足市場需求；依法加強對房地產市場的監(jiān)管，促進和規(guī)范房地產銷售，加快商品房上市節(jié)奏。

        楊紅旭認為，政府加大住宅用地供應量和主導大型國有企業(yè)開發(fā)大型居住區(qū)，對于增加供應量非常有效。在他看來，國企比民企更響應政府號召，對提高新開工面積更有幫助。

相關調查

三成網(wǎng)友認為“捂地”致開工量下滑

　　  上半年開工面積大量減少，原因何在？《每日經(jīng)濟新聞》房產周刊和搜房網(wǎng)就此展開聯(lián)合調查，發(fā)現(xiàn)有30.77%的網(wǎng)友認為“捂地”是導致開發(fā)量大幅度減少的原因。

        根據(jù)調查,27.69%的網(wǎng)友認為,上半年開工量減少是去年市場行情不佳的慣性表現(xiàn)；15.38%的受訪者認為，開發(fā)商資金不足是導致開工量減少的“罪魁禍首”；僅有13.85%的網(wǎng)友認為，開工量減少是開發(fā)商拿地成本過高，需要等房屋自然增值，所以延緩開發(fā)；另有12%左右的網(wǎng)友則表示，目前開發(fā)商仍然不看好后市。

        在大部分網(wǎng)友看來，開發(fā)商拖延開工時間是一種常態(tài)。根據(jù)調查，53.49%的網(wǎng)友認為，2007年、2008年拍出的地塊僅有部分項目開工，多數(shù)地塊仍然在“曬太陽”。僅有2.33%的受訪者相信，所有的項目目前都已開工。

        幾乎所有的網(wǎng)友都認為，目前開發(fā)商的開工速度極為緩慢。48.84%的網(wǎng)民說，開發(fā)商雖然開工了一部分，但施工進度極為緩慢，明年估計都難上市。只有不足15%的受訪者相信，開發(fā)商正在加班加點大規(guī)模施工，爭取早日上市。

每經(jīng)記者  楊羚強

1-6月房地產市場運行情況

◆房產企業(yè)開發(fā)投資額

總計：14505億元，同比增長9.9%商品住宅：10189億元，同比增長7.3%

◆房屋施工面積統(tǒng)計

總計：23.97億平方米，同比增長12.7%新開工面積：4.79億平方米，同比下降10.4%竣工面積：2.07億平方米，同比增長22.3%



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