每經(jīng)記者  王文嫣  發(fā)自上海

        80多家下屬企業(yè)的賬目全部打開，共200～300名會(huì)計(jì)、評估人員進(jìn)場核算。昨天，上海建工（600170，SH）公布了重大資產(chǎn)重組報(bào)告，確定以每股14.52元的價(jià)格向大股東建工集團(tuán)非公開發(fā)行3.22億股，購買46.86億元的核心資產(chǎn)，囊括了建工房產(chǎn)、多家專業(yè)施工及材料工程公司的全部股權(quán)。如果一切進(jìn)展順利，上海建工集團(tuán)最快在明年初就能完成核心資產(chǎn)整體上市，向“總承包商+房產(chǎn)開發(fā)商”的目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)。

        整體上市后的上海建工將有4大核心業(yè)務(wù)，未來的發(fā)展重點(diǎn)已隱約顯露端倪，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也許是公司下一步發(fā)展的重心。10月28日，社會(huì)公眾股東可通過網(wǎng)絡(luò)或現(xiàn)場方式，對上海建工的未來走向進(jìn)行表決。

評估結(jié)果

擬上市資產(chǎn)溢價(jià)20億余元

        上海建工7月30日公布的初步方案顯示，原先準(zhǔn)備向建工集團(tuán)非公開發(fā)行總額為51.99億元的股票。而此次準(zhǔn)備決議的方案中，非公開發(fā)行的股票數(shù)量減少了3000萬股，資金總額也降至為46.86億元。擬注入資產(chǎn)除9處生產(chǎn)經(jīng)營用地房屋資產(chǎn)，其余的均為股權(quán)資產(chǎn)。涵蓋專業(yè)施工、房地產(chǎn)以及建筑工業(yè)公司。實(shí)際賬面資產(chǎn)總價(jià)值為26.74億余元。經(jīng)評估增值20.12億余元，增值率為75.26%。其中安裝公司、機(jī)施公司、基礎(chǔ)公司等專業(yè)施工公司正在承擔(dān)包括世博會(huì)重點(diǎn)工程項(xiàng)目在內(nèi)的上海各重大工程項(xiàng)目，同時(shí)擁有多項(xiàng)專利施工技術(shù)。不過經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，上述公司的毛利率普遍較低。

        業(yè)內(nèi)知情人士表示，建筑工程類公司要維持下去必須要有源源不斷的訂單。上海建工相較于其他小公司，總能接到源源不斷的大項(xiàng)目訂單，而且大型市政工程的利潤稍高。但大公司的各方面成本開銷相對較大，導(dǎo)致利潤比較有限。此次，將這些公司裝入上市公司的最大目的應(yīng)是完善產(chǎn)業(yè)鏈，減少經(jīng)常性的關(guān)聯(lián)交易。

        9月下旬，建工集團(tuán)以及上海建工的掌門人蔣志權(quán)接受媒體采訪也曾指出，公司未來4大核心業(yè)務(wù)中的建筑板塊是規(guī)模最大、從業(yè)人員最多、市場聲譽(yù)最好、也是品牌最好的。但這一領(lǐng)域競爭非常激烈，所以毛利率是比較低的。相關(guān)工業(yè)也是一個(gè)傳統(tǒng)領(lǐng)域，利潤也不是很高。

未來重點(diǎn)

加大房地產(chǎn)投資力度

        評估中增值幅度最大的為9處生產(chǎn)經(jīng)營用地、房屋資產(chǎn)，賬面價(jià)值為4663萬余元，評估增值為1.1億余元，增值幅度為236%。建工房產(chǎn)公司的賬面價(jià)值為8.48億元，評估增值9.90億余元，增值幅度也達(dá)到了116.83%。

        截至目前，建工房產(chǎn)公司下面有20個(gè)項(xiàng)目子公司。2009年1～6月、2008年和2007年，建工房產(chǎn)營業(yè)收入分別為4.04億元、22.29億元和15.31億元。目前擁有可銷售和在建的商品房建筑面積約60萬平方米，有待開發(fā)的土地面積約2500畝。評估增值的主要是這部分資產(chǎn)。

        成立只有10余年的建工房產(chǎn)，因開發(fā)中高檔商品住宅，近年來對建工集團(tuán)的利潤貢獻(xiàn)率大約占到了40%，作用越來越明顯。截至2009年6月30日，建工房產(chǎn)及其控股項(xiàng)目子公司有4個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，總占地面積約為33.25萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約為50萬平方米。另有7個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)，列入開發(fā)計(jì)劃，總占地面積為167.10平方米。這些項(xiàng)目中有普通商品住宅、商務(wù)樓，也有保障性住房項(xiàng)目。根據(jù)公司的分析，商品房項(xiàng)目的毛利較高，而保障性住房項(xiàng)目毛利較低。昨天，有券商分析機(jī)構(gòu)表示，建工房產(chǎn)今后應(yīng)該是上市公司利潤的希望所在。

        目前，建工房產(chǎn)的本地主要競爭對手包括上海綠地（集團(tuán)）有限公司、上海萬科房地產(chǎn)有限公司、大華（集團(tuán)）有限公司和復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司。根據(jù)上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年～2008年，上述競爭公司在上海本地項(xiàng)目的銷售面積合計(jì)占上海商品房銷售面積的比重分別為5.54%、4.98%和6.44%，銷售金額合計(jì)占上海商品房銷售金額的比重分別為6.42%、5.73%和9.29%。而建工房產(chǎn)最近三年的市場占有率分別為1.21%、0.50%、1.18%，由于行業(yè)集中度較低，因此仍居上海房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)前列。

        蔣志權(quán)公開表示，房地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)較大，但是利潤也比較高，“將是下一步要重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司之后，一方面將提升上市公司的盈利能力，另一方面上市公司也將給房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供資金給養(yǎng)。今后，公司將會(huì)加大房地產(chǎn)投資力度。

機(jī)構(gòu)分析

利潤備考值穩(wěn)健而保守

        上海建工預(yù)計(jì)，本次向建工集團(tuán)非公開發(fā)行后總資產(chǎn)規(guī)模將增加83.50%，凈資產(chǎn)規(guī)模增加68.48%，歸屬于母公司股東的每股凈資產(chǎn)增加17.34%。上市公司的資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力將大幅提高，競爭實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。完成注入后，公司2009年EPS為0.66元，2010年的備考EPS為0.7元，券商分析認(rèn)為這種備考盈利預(yù)測延續(xù)了該公司穩(wěn)健保守的風(fēng)格，認(rèn)為2010年建工房產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目將進(jìn)入結(jié)算期，盈利應(yīng)超過預(yù)測值。



如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無錫：15152247316