每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　上海正進(jìn)入一個滿城豪宅的時代。

        機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面積的15%；上海標(biāo)價8萬元/平方米的高端樓盤已達(dá)二三十個，但全年成交最多的一個月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”會過剩嗎？什么樣的豪宅才能真正稱為“豪宅”？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請了星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人、恒盛地產(chǎn)上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司營運總監(jiān)李旻、寶華企業(yè)集團(tuán)營銷總經(jīng)理兼贏佳策略總經(jīng)理楊健、方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙以及研究機(jī)構(gòu)做客本期  “地產(chǎn)峰會”，共議2010年上海豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

話題1新豪宅會出現(xiàn)在什么地段？

　　　　NBD：上海星河灣改變了上海傳統(tǒng)的豪宅概念，通過產(chǎn)品的塑造，在一個非豪宅地段打造出了豪宅。上述方法會否被其他開發(fā)商模仿？新的豪宅會出現(xiàn)在什么樣的區(qū)域？它具有哪些特點？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：單一用地段概念來概括豪宅不準(zhǔn)確，豪宅開發(fā)很大程度上取決于開發(fā)商能力。星河灣所開發(fā)項目往往能夠美化所屬區(qū)域的形象，不僅改變了豪宅所屬的地段，而且顛覆了人們對豪宅的認(rèn)識。

        李旻：雖然星河灣打破了人們心目中的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但并不代表所有的地方都可以蓋豪宅。豪宅的最大特點是占有稀缺資源，有非常強的不可復(fù)制性，如景觀的稀缺資源，或者經(jīng)濟(jì)區(qū)、金融區(qū)土地的稀缺資源。

        楊健：豪宅還是圍繞一定地段的概念而論的，并不是所有內(nèi)環(huán)地段的住宅都可以被稱為“豪宅”。豪宅對土地的面積及地理位置都是有要求的，只有佘山、陸家嘴及上海的一些沿江區(qū)域才能出產(chǎn)真正意義上的豪宅。從這一點來說，豪宅不可“復(fù)制”。

        胡宗亙：上海沒有真正意義上的豪宅?，F(xiàn)在所謂的  “豪宅”，其實是高端的住宅產(chǎn)品。所謂“豪宅”有兩個特點，一是房型大，二是價格貴。其他如建材、地段等概念，均不是豪宅特有的。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：如果開發(fā)商只打造了豪宅項目，而沒有把區(qū)域打造成豪宅集聚區(qū)，那這個樓盤不能算作真正的豪宅。形成新的豪宅集聚區(qū)需要有多個高端項目的集中開發(fā)，并且還需要有發(fā)展空間。

        中原地產(chǎn)研究院：豪宅通常應(yīng)有以下一種或多種元素：傳統(tǒng)中心地段；以老洋房里弄為景點；有江景河景；位于黃浦江兩岸或蘇州河兩岸；有山景或田園風(fēng)光；有一定私密性，裝修標(biāo)準(zhǔn)高。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：未來豪宅可能會向外環(huán)外非傳統(tǒng)別墅區(qū)域發(fā)展，如閔行的新浦江城、嘉定南翔等。這些板塊土地供應(yīng)量大，大牌開發(fā)商云集，開發(fā)密度低，容易打造出豪宅產(chǎn)品，加上軌道的導(dǎo)入，使這些區(qū)域價值更容易體現(xiàn)。

        中房指數(shù)研究院：從區(qū)域分布來看，目前豪宅主要分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)、黃浦沿江區(qū)域、佘山頂級別墅區(qū)以及浦東、閔行等城市別墅區(qū)。未來隨著上海區(qū)域建設(shè)的完善、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的均衡、財富的累積，上海豪宅將日趨呈現(xiàn)分散布局的點狀發(fā)展，不同地區(qū)都有相當(dāng)?shù)南M力匹配，幾乎每個區(qū)域均有相應(yīng)的豪宅，例如2009年徐匯浦江板塊的崛起。

話題2價格會不會再次大幅上調(diào)？

　　  NBD：由于房價大幅上漲，豪宅的價格標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了翻天覆地的變化?，F(xiàn)在在上海，5萬元/平方米以上的才能被稱為是豪宅。2010年，這個價格標(biāo)準(zhǔn)會不會再次大幅上調(diào)？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：用單一價格指標(biāo)論豪宅的附加值是不恰當(dāng)?shù)?，價格并不是豪宅的唯一要素。

        李旻：豪宅在整個城市范圍內(nèi)的稀缺性和不可替代性，決定其是一個封閉的市場，不會受整體房地產(chǎn)市場價格波動而變化，除非開發(fā)商資金鏈斷鏈，否則絕不可能降價賣豪宅。豪宅更多是考量開發(fā)商的運營能力。

        楊?。汉勒瑑r格向上走已是趨勢。今年，內(nèi)環(huán)內(nèi)三四萬元以上的樓盤才會被稱為豪宅，低于這個單價的豪宅已經(jīng)很少了。湯臣一品今年已賣出16萬/平方米的高價，明年新鴻基濱江凱旋門25萬/平方米的豪宅也有可能出現(xiàn)。

        胡宗亙：豪宅價格有可能繼續(xù)往上走，但這個趨勢不會一直持續(xù)。在房價上漲的過程中，國家也要建立一個預(yù)警機(jī)制，以防房價漲得過快，步入危險區(qū)間。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：價格不是確定豪宅的唯一標(biāo)準(zhǔn)。如果項目定價極高，做得極致奢華，但所處地段處于無法建造豪宅的區(qū)域，如火車站周邊，或者大型動遷配套基地周邊，區(qū)域根本無法支持起豪宅的底蘊。因此，豪宅不能單單以價格取勝，需要占有稀缺的資源，處于高尚的人文地段。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：評判豪宅的標(biāo)準(zhǔn)不會不能僅僅看單價，因為在市中心面積小、單價高的項目比比皆是，但這些項目根本不屬于豪宅行列。由于豪宅擁有大面積的特點，因此我們認(rèn)為，以后總價在千萬元以上的公寓才可以被稱為豪宅。

        中原地產(chǎn)研究院：豪宅價格會漲，但大幅上調(diào)難現(xiàn)，預(yù)計政策對該部分需求在交易稅費環(huán)節(jié)會有所控制。

話題3未來豪宅怎樣才保值？

　　NBD：星河灣、黃浦灣、尚海灣等項目給豪宅市場帶來的改變并不僅僅體現(xiàn)在地段上，項目的設(shè)計、用料等也都顛覆了人們心目中的豪宅概念。2010年開發(fā)的豪宅，在硬件設(shè)施和房型設(shè)計等標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該具備哪些特性？怎樣的豪宅才具有收藏、保值價值？

        李旻：明年的豪宅將進(jìn)一步奢侈品化，產(chǎn)品將更加令人賞心悅目。開發(fā)商會更多審視所開發(fā)的豪宅是否夠得上豪宅的級別，這對開發(fā)商的運營能力將是一個巨大的考驗。但從設(shè)計角度來說，明年的豪宅建筑設(shè)計方面將很難有大的變化，原因是現(xiàn)在的豪宅設(shè)計受到了針對普通住宅設(shè)計規(guī)范的制約，比如住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定層高不得超過4米。這樣一來，一些豪宅將在明年引入更多的高科技以體現(xiàn)產(chǎn)品的高端化，而不是依靠建筑設(shè)計。

        楊健：明年開發(fā)商很有可能像今年的星河灣、黃浦灣一樣，提高自己的營造能力，通過產(chǎn)品的研發(fā)營造來開發(fā)新的產(chǎn)品，利用施工、用材等精細(xì)化開發(fā)，使豪宅不再唯地段論。一些看似不能出產(chǎn)豪宅的地方，也有可能創(chuàng)造高價值標(biāo)的樓盤。

        胡宗亙：僅從硬件來看，豪宅和普通住宅沒有區(qū)別。現(xiàn)在的豪宅，更多是被概念引導(dǎo)出來的房地產(chǎn)奢侈品，價值主要是靠營銷包裝予以提升的。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：裝修房也將會是豪宅的一個發(fā)展趨勢。豪宅具有不可復(fù)制，擁有獨一無二的稀缺資源才是保值增值的首要選擇。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：豪宅應(yīng)有以下特點：精裝修；物業(yè)管理高要求高收費；內(nèi)景優(yōu)美，部分項目有稀缺的外部景觀資源；車位充足，車位比大于1:1；房型大；開發(fā)商以港資企業(yè)為主，其次為臺灣品牌開發(fā)商，有豪宅項目開發(fā)經(jīng)驗。

話題4項目如何找到客戶群？

　　NBD：在上海，有大量每平方米單價在8萬元以上的豪宅供應(yīng)市場。豪宅市場容量有限，這些項目怎樣才能找準(zhǔn)定位？要通過怎樣的營銷方式才能找到屬于自己的客戶群？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：豪宅市場很廣闊，開發(fā)商可以細(xì)分營銷，為產(chǎn)品銷售作準(zhǔn)備。客戶的需求是不同的，任何產(chǎn)品都可以找到自己的客戶群。

        李旻：高端客戶群對價格的敏感度不高，總價二三十萬元的差距不會影響豪宅購買者，關(guān)鍵是要讓客戶看到信心。最近一個階段豪宅銷售不好，一方面和工程狀態(tài)有關(guān)。工程沒有完工，客戶不知道產(chǎn)品能做到什么樣的程度，不能買。另一方面，也和客戶可選擇面小有關(guān)系。豪宅市場在進(jìn)入年尾以后，資金和客戶群目前都不在興奮點上。事實上，目前供應(yīng)的豪宅，沒有哪一個樓盤能滿足客戶的所有要求。大部分的豪宅都只能滿足幾方面的需要，這客觀上使得上海豪宅市場目前競爭不明顯。購買豪宅的客群和普通人不一樣，他們不接受誘導(dǎo)，相對比較自信，會定自己的尺規(guī)。因此產(chǎn)品營銷需要開發(fā)商內(nèi)煉武功，以高品質(zhì)吸引客戶。

        楊?。翰⒉皇侨巳硕伎梢韵裥呛訛骋粯娱_發(fā)產(chǎn)品。星河灣除了產(chǎn)品，還有十年逐步形成的企業(yè)品牌。從這個角度看，像星河灣那樣復(fù)制豪宅的可能性不大。從價位上看，明年市場會有一定的成交僵持，一些開發(fā)商的價格策略也會有所調(diào)整。

        胡宗亙：目前最主要的問題是房源少，市場上有些人把房子當(dāng)貨幣，導(dǎo)致市場比較瘋狂。明年的市場可能會出現(xiàn)一些變化，但這些變化在豪宅市場不會遇到。

        中原地產(chǎn)研究院：星河灣營銷方式有其優(yōu)勢，可借鑒。同時，還應(yīng)通過關(guān)系營銷維護(hù)固有客戶，尋找新客戶。

周刊預(yù)告

　　國家發(fā)改委主任張平12月9日明確表示，要抑制投機(jī)性購房。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，過熱地區(qū)房價上升的勢頭會蔓延，不排除政府會采取微調(diào)措施，明年的房地產(chǎn)政策仍然難以預(yù)料。消息傳出后，萬科、保利等地產(chǎn)龍頭股股價都有一定幅度下跌。分析師認(rèn)為，未來房地產(chǎn)投資將更加集中在一線地產(chǎn)商。誰將成為中國資本市場的明星公司？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將從下周開始對一些證券機(jī)構(gòu)、投資銀行、開發(fā)商、地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，尋找地產(chǎn)行業(yè)的明星公司，也提醒一些可能淪落為二線的房企及時修正經(jīng)營路線，調(diào)查結(jié)果將在年終特稿中公布，敬請期待。



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