每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        2004年底，海外基金在內(nèi)地瘋狂“掃樓”時，地產(chǎn)圈內(nèi)曾流傳著這樣的擔憂：一旦外資高位套現(xiàn)，接盤者必然是境內(nèi)居民和企業(yè)，屆時房地產(chǎn)市場必定變盤。

        五年時間未到，上述擔憂的部分預言已經(jīng)實現(xiàn)。第一太平戴維斯（上海）物業(yè)顧問有限公司董事長劉德?lián)P在6日舉行的新聞發(fā)布會上透露，去年上海大宗房地產(chǎn)交易總金額達到42億美元，賣方多是境外機構(gòu)，而接盤者基本上是內(nèi)地企業(yè)，即使有少數(shù)買家的身份是非內(nèi)地公司，但也是港臺企業(yè)。

        劉德?lián)P預計，隨著內(nèi)地保險公司被允許投資房地產(chǎn)，今年上海房地產(chǎn)市場上“內(nèi)進外退”的現(xiàn)象會進一步增多，外資撤離會讓內(nèi)地樓市變盤嗎？

中資公司成“掃樓”主力

        根據(jù)第一太平戴維斯2009年的年度報告顯示，去年外資拋售的幾大房地產(chǎn)項目，主要由陸家嘴集團、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機構(gòu)接手。

        劉德?lián)P透露，上海新天地的兩棟酒店項目以及高盛旗下的上海花園廣場，也有中資房地產(chǎn)企業(yè)洽購。其中，新天地兩棟酒店已被瑞安集團證實已收購原先屬于廖凱原先生的85%酒店項目股權(quán)，并全權(quán)掌控該酒店項目。該兩棟酒店將立即開工，并將于2010年上海世博會前竣工。至于上?；▓@廣場被收購的消息，高盛方面雖未予置評，但有消息人士說，確實有內(nèi)資機構(gòu)想購買上述項目。

        據(jù)劉德?lián)P介紹，大宗交易市場上最主要的買家，去年還沒有真正露面。他預計，由于內(nèi)地保險機構(gòu)被允許投資房地產(chǎn)，以及房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的入市，未來中資機構(gòu)的購買力將更加生猛。

外資見好就收？

        外資撤離并不僅僅因為本國貨幣的收緊。上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤說，據(jù)他和一些外資投行的交流，很多海外基金認為內(nèi)地房地產(chǎn)市場泡沫嚴重，價格過于離譜，所以見好就收，將房子套現(xiàn)。

        去年上海物業(yè)租賃市場租金價格普遍下滑，上海物業(yè)投資回報率收緊，成為外資撤離的另一個原因。

        據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，2009年上海甲級寫字樓租金價格在上半年下跌8.3%的情況下，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了將近七至八個百分點，連相對較穩(wěn)定的中心商業(yè)街的商鋪租金也下跌7.8%。

        不過，也有業(yè)內(nèi)人士并不認為外資正在撤離內(nèi)地樓市。

        劉德?lián)P透露，2009年圣誕節(jié)前后，香港銀行就存入了5000億港元的資金，準備進入內(nèi)地，其中有一部分是為了投資房地產(chǎn)，原因是人民幣價值被低估，海外熱錢認為人民幣有大幅升值可能。

        戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成則認為，外資的資金來源正在發(fā)生變化，他們選擇在內(nèi)地募集人民幣基金來投資房地產(chǎn)。例如，黑石和陸家嘴集團在上海建立的首只人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機構(gòu)里昂證券與國盛集團共同發(fā)起設立的人民幣私募股權(quán)基金，都屬此類合作模式。

        外資撤離，是否會導致樓市變盤？中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，只要GDP依然保持著正增長，樓市就不會出現(xiàn)變盤。

機構(gòu)報告

深圳今年甲級寫字樓投資風險或加劇

每經(jīng)記者  朱蔚淇  發(fā)自深圳

        1月7日，第一太平戴維斯發(fā)布數(shù)據(jù)稱，深圳甲級寫字樓2010年市場供應量將達68萬平方米，或推動空置率上升至30%以上，同時租金具有15%～20%的下調(diào)空間。

        統(tǒng)計顯示，去年四季度，深圳甲級寫字樓空置率收窄至11.1%，但租金環(huán)比上漲5.6%，達到129元/平方米/月。2009年深圳高檔寫字樓的購買需求持續(xù)活躍，全年新增供應20.8萬平方米，而被市場吸納的則為26.5萬平方米。

        第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部助理董事陳松吟向《每日經(jīng)濟新聞》表示，深圳樓市在2010年出現(xiàn)深跌的可能性不大，在“城中村”改造未完成之前，政府不會重拳打擊開發(fā)商和投資者。

        戴德梁行的最新報告也顯示，深圳寫字樓銷售市場將在2010年繼續(xù)向好。該行認為，寬松的信貸政策是拉動投資客重回市場、推動價格攀升的主要力量，2009下半年深圳取消商業(yè)地產(chǎn)“限外令”以及城市更新辦法將為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。此外，該行預計眾多金融企業(yè)總部落戶深圳勢必推動深圳寫字樓物業(yè)品質(zhì)的進一步提升。

        不過由于今年將有大量新增供應投放市場，戴德梁行認為深圳寫字樓租金將平穩(wěn)中微升，而銷售價格快速增長勢必導致回報率降低，加劇投資風險。



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