每經(jīng)記者  馬駿骎  發(fā)自上海

        雖然遭遇了金融危機(jī)的“刺骨寒風(fēng)”，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)海外買(mǎi)家的投資吸引力卻不降反升。

        近期，隨著美國(guó)樓市開(kāi)始走出低迷，中國(guó)買(mǎi)家再現(xiàn)出海收購(gòu)沖動(dòng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前從剛剛結(jié)束的杭州產(chǎn)權(quán)交易所赴美項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)上了解到，因看準(zhǔn)美國(guó)樓市見(jiàn)底時(shí)機(jī)，咨詢(xún)赴美購(gòu)房事宜的民營(yíng)企業(yè)家不在少數(shù)，而國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易所的理念也在發(fā)生從過(guò)去“招商引資”到如今“走出去再引進(jìn)來(lái)”的巨大轉(zhuǎn)變。  

　　　　在杭交所此次舉辦的這場(chǎng)旨在向民營(yíng)企業(yè)家宣傳赴美并購(gòu)機(jī)會(huì)的會(huì)議上，與會(huì)一家民企老總聊著聊著就把目光直接投向了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他向一家投資顧問(wèn)公司問(wèn)道，“美國(guó)房子現(xiàn)在這么便宜，企業(yè)手里拿著錢(qián)又找不到合適的投資項(xiàng)目，是否可以考慮作為公司投資行為，大面積購(gòu)買(mǎi)美國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目以獲得穩(wěn)定回報(bào)？”

民企出海聚焦美國(guó)樓市

        長(zhǎng)期從事投資顧問(wèn)工作的蘇世棟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“民營(yíng)企業(yè)家對(duì)于投資美國(guó)房產(chǎn)興趣如此之大，在我們預(yù)料之外，但我們覺(jué)得這的確是一種投資思路，即通過(guò)投資房產(chǎn)、進(jìn)行開(kāi)發(fā)獲得租金等固定回報(bào)?！?br/>
        蘇世棟透露，目前該公司已經(jīng)在和一家企業(yè)進(jìn)行接洽，計(jì)劃以批發(fā)的形式向該企業(yè)推介在美國(guó)當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)項(xiàng)目。他表示，“投資者認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前風(fēng)險(xiǎn)低，并開(kāi)始有復(fù)蘇跡象，這是他們對(duì)美國(guó)樓市的主要看法和信心來(lái)源?！?br/>
        美國(guó)最大的產(chǎn)權(quán)交易公司———桑貝爾特投資顧問(wèn)有限公司正在計(jì)劃準(zhǔn)備民營(yíng)企業(yè)家赴美考察團(tuán)，該公司總裁周培德博士說(shuō)，“實(shí)際考察很重要，尤其是房產(chǎn)項(xiàng)目光在中國(guó)看圖片是不夠的，一些企業(yè)家的思維定勢(shì)還很明顯，他們看到美國(guó)的豪宅關(guān)心的還只是是否地處偏遠(yuǎn)小偷會(huì)不會(huì)入室的問(wèn)題，這說(shuō)明他們對(duì)美國(guó)市場(chǎng)的了解還停留在想象層面?！?br/>
海外投資者“賭”美國(guó)樓市見(jiàn)底

        論及當(dāng)下美國(guó)樓市的投資機(jī)遇，周培徳的看法比較樂(lè)觀(guān)，他認(rèn)為，“美國(guó)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)觸底，且從去年開(kāi)始價(jià)格曲線(xiàn)就已經(jīng)開(kāi)始翹尾，一旦美國(guó)就業(yè)形勢(shì)復(fù)蘇，將對(duì)樓市構(gòu)成極大利好?！?br/>
        基于這種想法，周培德剛剛在上個(gè)月斥資60萬(wàn)美元購(gòu)置了一棟房產(chǎn)，離市區(qū)開(kāi)車(chē)30分鐘左右的地理位置，放眼出去望得到山、見(jiàn)得到水。他說(shuō)，“相比中國(guó)，美國(guó)買(mǎi)房子便宜不說(shuō)，最重要的是買(mǎi)房人可以享受永久產(chǎn)權(quán)，開(kāi)玩笑說(shuō)，即使花園下面挖出個(gè)金礦，產(chǎn)權(quán)也是我的。”

        據(jù)介紹，目前在加州最貴的豪宅價(jià)格在一平方米2萬(wàn)元人民幣左右，一般擁有2層樓、3~5個(gè)臥室、2個(gè)客廳、一個(gè)院子的房子，價(jià)格在50萬(wàn)~100萬(wàn)美元之間。

        巧合的是，早在2001年，周本人同樣用60萬(wàn)美元在加州買(mǎi)了一處面積有10畝之大的地產(chǎn)，用周的話(huà)說(shuō)，“大到可以在家打高爾夫球了”，但是也正是因?yàn)槊娣e大維護(hù)起來(lái)比較困難，周在2006年底將這套房子賣(mài)出，當(dāng)時(shí)售價(jià)是120萬(wàn)美元，足足獲利一倍?！斑€有一點(diǎn)好處，美國(guó)的政策規(guī)定自住兩年以上，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可以不用交稅?！敝苎a(bǔ)充道。

        從時(shí)點(diǎn)上看，2001年恰逢美國(guó)科技股泡沫破裂，2009年又值美國(guó)金融危機(jī)，每次市場(chǎng)動(dòng)蕩之后，往往冒出許多“抄底”之機(jī)。

        來(lái)自權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了海外買(mǎi)家的強(qiáng)烈興趣?？偛课挥诿绹?guó)華盛頓的房地產(chǎn)外國(guó)投資者協(xié)會(huì)（AssociationofForeignInvestorsinRealEstate）最新公布的第18期年度調(diào)查結(jié)果顯示，有三分之二的海外投資者計(jì)劃今年增加美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，且認(rèn)為美國(guó)是最有投資機(jī)會(huì)的地方。另有一半的受訪(fǎng)者預(yù)計(jì)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)到今年第四季度會(huì)開(kāi)始復(fù)蘇。

        雖然剛剛經(jīng)歷過(guò)危機(jī)，仍有44%的投票者堅(jiān)信美國(guó)市場(chǎng)能夠提供“最穩(wěn)定和最安全的房地產(chǎn)投資環(huán)境”，得票數(shù)雖然首次低于50%，但仍然高于其他市場(chǎng)。

專(zhuān)家建議先買(mǎi)企業(yè)后買(mǎi)房

        自2009年4月以來(lái)，國(guó)內(nèi)一批又一批的組團(tuán)赴美看房者就成為大眾視線(xiàn)焦點(diǎn)所在，但實(shí)際上當(dāng)時(shí)大部分買(mǎi)家仍處于“觀(guān)望”階段。據(jù)海外媒體報(bào)道，在投資熱點(diǎn)地區(qū)美國(guó)加州，中國(guó)買(mǎi)家更多是在等待市場(chǎng)條件穩(wěn)定下來(lái)以后，為將來(lái)的投資機(jī)會(huì)做準(zhǔn)備。但很多業(yè)內(nèi)人士都樂(lè)觀(guān)預(yù)計(jì)，會(huì)有越來(lái)越多的中國(guó)投資者到美國(guó)買(mǎi)房，原因在于相比亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)住房市場(chǎng)相對(duì)安全穩(wěn)定。

        “真正在金融危機(jī)中抄底美國(guó)樓市的中國(guó)人并不多，”深諳美國(guó)市場(chǎng)的周培德說(shuō)，“因?yàn)樽鳛閭€(gè)人投資的話(huà)，買(mǎi)房首先要有簽證，沒(méi)有簽證銀行不會(huì)辦貸款，其次一些人只是想買(mǎi)個(gè)房子放在美國(guó)空關(guān)著，等它自己升值，那也不是很可行，因?yàn)楫?dāng)?shù)睾芏嘁?guī)定要求房主必須負(fù)責(zé)房屋周?chē)h(huán)境，比如負(fù)責(zé)剪草種花，而且房主每年還要繳納1%~2%的地方稅?！币虼耍瑢?duì)于個(gè)人而言，周認(rèn)為比較適合的投資方式是先在美國(guó)有自己的企業(yè)和事業(yè)，然后再考慮購(gòu)房。

        “現(xiàn)在這個(gè)階段，在美國(guó)做事業(yè)的機(jī)會(huì)的確比較多，”上述蘇先生說(shuō)，“以往可能企業(yè)要出高價(jià)才能在美國(guó)買(mǎi)到最先進(jìn)的技術(shù)，但是現(xiàn)在由于美國(guó)企業(yè)融資比較困難，中國(guó)買(mǎi)家的成本就相對(duì)很低了。比如我們現(xiàn)在代理的項(xiàng)目中就有最新的太陽(yáng)能技術(shù)，并且拿到了美國(guó)州政府、能源部和自然科學(xué)基金的多重資助，相信一旦產(chǎn)業(yè)化成功就能帶來(lái)不錯(cuò)的回報(bào)?！?br/>
        目前桑貝爾特代理成功的一些項(xiàng)目中，美國(guó)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)一般為近三年平均利潤(rùn)的三倍加上不動(dòng)產(chǎn)的凈值，平均每年的投資回報(bào)率高達(dá)30%左右，這意味著中國(guó)企業(yè)在美國(guó)投資一般三年時(shí)間內(nèi)就能賺回本金。

        蘇補(bǔ)充說(shuō)，“中國(guó)企業(yè)不僅要走出去，而且要引進(jìn)來(lái)，到國(guó)外投資的目的是要獲得技術(shù)的所有權(quán)，或者起碼獲得牌照的使用權(quán)，將其最終服務(wù)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)?！?br/>
        周培德則欣慰地看到，中國(guó)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變，“過(guò)去國(guó)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)交易所都過(guò)于注重招商引資，甚至到現(xiàn)在招商引資依然是主導(dǎo)思想，列出的項(xiàng)目都是某某大廈，或某某夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)在越來(lái)越多的人已經(jīng)意識(shí)到我們真正需要的是如何‘走出去’再‘引進(jìn)來(lái)’，同時(shí)加強(qiáng)中國(guó)自身的創(chuàng)新能力。”



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