馮海寧

        該不該取消商品房預(yù)售制？由于利益訴求的不同爭(zhēng)論多年，這幾天終于在南寧看到答案了。盡管南寧取消預(yù)售制的具體政策措施還在制定當(dāng)中，但這已釋放出一個(gè)明確的信號(hào)，即存在多年飽受詬病的預(yù)售制走向墳?zāi)怪皇且粋€(gè)時(shí)間問(wèn)題。

        中國(guó)商品房預(yù)售制始于1994年。當(dāng)年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售作出了明確的管理規(guī)定。這一制度不但培育了開發(fā)商群體，而且促進(jìn)中國(guó)樓市由小變大。今天，預(yù)售制不但已經(jīng)完成了歷史任務(wù)，而且“制造”了一大堆麻煩，如重復(fù)預(yù)售、再抵押騙貸、延期交房、“貨不對(duì)板”、“爛尾樓”、“樓脆脆”……

        有人給預(yù)售制總結(jié)了七大  “罪狀”，如法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險(xiǎn)、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過(guò)長(zhǎng)、剝奪了購(gòu)房人對(duì)實(shí)物的知悉權(quán)等。事實(shí)上遠(yuǎn)不止七大“罪狀”，開發(fā)商捂盤囤房、收錢“排號(hào)”、房地產(chǎn)泡沫等問(wèn)題實(shí)際上也與預(yù)售制有關(guān)。顯然，預(yù)售制是利于開發(fā)商但不利于購(gòu)房人的不公平制度，理應(yīng)早日考慮取消。

        今天無(wú)論是從開發(fā)商的資金實(shí)力、融資渠道來(lái)看，還是從樓市秩序、購(gòu)房人權(quán)益角度而言，種種跡象顯示，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。但讓人遺憾的是，國(guó)家監(jiān)管部門打擊開發(fā)商捂盤一直在預(yù)售環(huán)節(jié)打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，卻沒(méi)有取消預(yù)售制的意思。

        面對(duì)近年來(lái)取消預(yù)售制的呼聲越來(lái)越高，監(jiān)管部門拒絕取消的理由是，商品房預(yù)售制是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度、適應(yīng)中國(guó)國(guó)情、部分國(guó)家有類似制度等。但這些理由難以立足：預(yù)售制不但弊大于利，更不適應(yīng)當(dāng)下中國(guó)國(guó)情；再說(shuō)，某些國(guó)家實(shí)行的預(yù)售制與我們的預(yù)售制有著本質(zhì)區(qū)別，如美國(guó)的預(yù)售制能有效保障購(gòu)房者的權(quán)益。

        事實(shí)上，監(jiān)管部門不愿取消預(yù)售制的真正原因是，擔(dān)心取消預(yù)售制后房?jī)r(jià)會(huì)更加瘋狂；就在南寧市即將試點(diǎn)取消預(yù)售制的消息傳出后，就已經(jīng)有分析人士稱，由于開發(fā)商沒(méi)有足夠資金，未來(lái)南寧樓市很有可能開發(fā)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而在我看來(lái)，即便取消預(yù)售制后，房?jī)r(jià)真的會(huì)更高，也應(yīng)該取消——長(zhǎng)痛不如短痛，不能讓預(yù)售制永遠(yuǎn)“綁架”中國(guó)樓市。而且我認(rèn)為，取消預(yù)售制后，由于開發(fā)商沒(méi)有預(yù)售款這項(xiàng)收入，資金壓力增大，不利于囤地捂盤，反而有利于促進(jìn)土地利用和房屋供應(yīng)；按現(xiàn)房銷售，不但能減少房屋倒手的次數(shù)，而且會(huì)增加投機(jī)者的資金成本和風(fēng)險(xiǎn)，減少投機(jī)炒房。因而，取消預(yù)售制后房?jī)r(jià)不一定大漲。

        盡管南寧有望試點(diǎn)取消預(yù)售制給了公眾一絲希望，但我認(rèn)為要格外警惕各種反對(duì)力量干擾試點(diǎn)。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)形成了一個(gè)不可忽視的利益集團(tuán)，取消預(yù)售制必然觸及他們的利益，不排除某些人、某些機(jī)構(gòu)會(huì)以各種方式干擾取消預(yù)售制的試點(diǎn)，企圖把取消預(yù)售制消滅在萌芽狀態(tài)。

        首先要警惕官商利益集團(tuán)。某些地方政府、職能部門或者官員個(gè)人，已與開發(fā)商結(jié)成了利益同盟。取消預(yù)售制觸及開發(fā)商的利益，就等于觸及掌握權(quán)力的某些部門、某些官員的利益。而且，開發(fā)商干擾的手段更多，如要挾、“公關(guān)”等。其次要警惕某些行業(yè)組織，如房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商會(huì)，他們是開發(fā)商的利益代言人，既有靠山又有活動(dòng)能量。再者要警惕某些被開發(fā)商資助的專家學(xué)者的反對(duì)言論。

        因此，南寧要想成功試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，首先要盡可能讓相關(guān)制度完善，不給反對(duì)力量干擾的機(jī)會(huì)；其次要有充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，尤其要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)各種質(zhì)疑；第三，對(duì)試點(diǎn)情況要及時(shí)充分公開。



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