每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        繼上海、南京、青島等城市后，北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策終于出臺(tái)。

        昨日（2月23日），北京市建委、發(fā)改委、財(cái)政局、國(guó)土局等9部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱  《意見(jiàn)》），提出11條調(diào)控北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體措施，俗稱“京11條”。

        《意見(jiàn)》從供應(yīng)、信貸、市場(chǎng)、監(jiān)管等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，其中重申二套房首付比例不得低于40%、不足5年的非普通住房交易全額征收營(yíng)業(yè)稅、土地首付款比例不得低于50%等多項(xiàng)措施。

        值得關(guān)注的是，時(shí)隔一年后，“限外令”最終得到恢復(fù)。同時(shí)，《意見(jiàn)》也對(duì)預(yù)售制度作出嚴(yán)格規(guī)定：取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3天內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源。

        業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“京11條”與“國(guó)11條”相差不大，且出于市場(chǎng)供需關(guān)系長(zhǎng)期緊張的現(xiàn)狀，北京市的房?jī)r(jià)將可能保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)。

加大政策性住房建設(shè)

        《意見(jiàn)》規(guī)定，加大政策性住房建設(shè)力度，調(diào)整住房建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。其中，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。

        《意見(jiàn)》還稱，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。

        北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照上述規(guī)定，廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房將越來(lái)越多地供應(yīng)到市場(chǎng)中，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生很大變化。

        北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告稱，由于政策落點(diǎn)為中低收入人群，這將使得商品房供應(yīng)不會(huì)明顯增加，商品房房?jī)r(jià)難以下降。同時(shí)，由于政策性用地?cái)D壓了商品房用地供應(yīng)，未來(lái)“地王”出現(xiàn)的幾率仍然很大。

恢復(fù)“限外令”

        《意見(jiàn)》表示，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。該條款意味著，歷時(shí)一年多的“松綁”后，“限外令”終于得到恢復(fù)。

        按照上述通知規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。境外個(gè)人在北京購(gòu)買自住商品房的，一人只能購(gòu)買一套住房。

        去年1月，北京市九部門出臺(tái)15條調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政（即“京15條”），從2009年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行“限外令”。此舉促進(jìn)了北京高端樓市的回暖。

        陳國(guó)強(qiáng)表示，“限外令”的恢復(fù)主要影響高端物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)影響不大。他表示，即使在高端市場(chǎng)中，境外資本的比例也僅占5%左右，影響相對(duì)也不大。

預(yù)售須公開(kāi)全部房源

        《意見(jiàn)》對(duì)預(yù)售制度作出規(guī)定：取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。

        據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，通常分批推出房源，而在后期推出的房源中，定價(jià)則相對(duì)較高。陳國(guó)強(qiáng)表示，一次性推出房源，可以遏制開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的行為。

        此外，《意見(jiàn)》還規(guī)定嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申購(gòu)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于4成，貸款利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

        同時(shí)，《意見(jiàn)》對(duì)有關(guān)個(gè)人銷售住房的稅收政策也重新做了調(diào)整。自2010年1月1日起，個(gè)人購(gòu)買不足5年的非普通商品住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。



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