每經(jīng)記者  湯白露  發(fā)自北京

        日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，讓風(fēng)光一時(shí)的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中，最大的考驗(yàn)是如何收回投資成本。

        作為新科地王，北京世博宏業(yè)房產(chǎn)公司以17.6億元的總價(jià)競得海淀區(qū)薊門橋北的地塊?，F(xiàn)在，這塊地逐漸由地王轉(zhuǎn)變?yōu)?nbsp; “燙手的山芋”。

        “目前，薊門橋附近的二手房大約3萬元一平方米，如果是新房，可以適當(dāng)提高一點(diǎn)。大家都期盼地王早點(diǎn)開工，提高周邊的房價(jià)；但是由于遭遇房地產(chǎn)新政，這塊地王的開發(fā)價(jià)值存在很大疑問。”我愛我家銷售經(jīng)理李文龍對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的利潤太可觀了，所以北京一天之內(nèi)產(chǎn)生了3家地王（薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1－1B地塊），但是突如其來的房地產(chǎn)調(diào)控將對開發(fā)商帶來巨大的政策壓力。

地王的“成本賬單”

        根據(jù)最新市場分析，薊門橋北、大望京村、大興亦莊X1－1B地塊的土地競拍價(jià)都接近目前的市場價(jià)，這是讓“地王們”頭痛的關(guān)鍵因素。

        “土地競拍價(jià)快趕上目前的市場房價(jià)了，以如此高昂的成本拿地之后，開發(fā)商的日子肯定很難過。”李文龍說。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市國土局相關(guān)人士處獲悉，世博宏業(yè)房產(chǎn)公司競拍的薊門橋北地塊，折合樓面單價(jià)達(dá)到29913元/平方米。這塊地原為薊門飯店，一年前剛拆除，目前是雜草叢生的荒地。由于土地面積僅44507平方米，在都市叢林中看上去顯得“很狹小”。

        根據(jù)拍賣公告，薊門橋北這塊地被規(guī)劃為居住、商業(yè)金融用地，建設(shè)用地34253平方米，建筑規(guī)模控制在104537平方米之內(nèi)。當(dāng)時(shí)的起拍價(jià)僅6億元。

        另一家地王是朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村，被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元斬獲。在扣除醫(yī)院、學(xué)校等公建面積后，該地塊樓面價(jià)達(dá)到27529元/平方米。據(jù)潘石屹估計(jì)，該地段建成后的售價(jià)必須達(dá)到4.5萬元/平方米，開發(fā)商才有10%的利潤。

        “由于地王項(xiàng)目的資料是公開的，其樓面折算估價(jià)應(yīng)該很合理，對比一下市場房價(jià)，就能測算開發(fā)商的成本。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)銷售經(jīng)理石飛躍表示。

        在他看來，按照潘石屹的估算方法，薊門橋北地塊未來售價(jià)必須超過5萬元/平方米才能有10%的利潤，顯然這一目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)。

        但是，也有相關(guān)人士看好地王項(xiàng)目的未來開發(fā)前景。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天表示，薊門橋北地王2.9萬元/平方米的單價(jià)并不算高，上市后售價(jià)必然抬高，“預(yù)計(jì)在4萬元/平方米以上，由于當(dāng)?shù)匦卤P資源相當(dāng)匱乏，所以盡管如此高的價(jià)格并不愁賣。”

周邊房價(jià)“可能下跌”

對于薊門橋未來的房價(jià)能否超過5萬元/平方米，我愛我家銷售經(jīng)理李文龍表示，“這幾乎在目前的房價(jià)上翻了一番，估計(jì)兩年內(nèi)無法達(dá)到。”同時(shí)他指出，在房地產(chǎn)新政的壓力下，薊門橋周邊的房價(jià)存在下調(diào)的可能。

        “假如房價(jià)下跌，那么薊門橋北地王難以收回投資成本，只能靠物業(yè)開發(fā)才能賺回土地投資成本。”李文龍說，按照前幾年的慣例，開發(fā)商只通過賣房子，就能賺回高額利潤。但是，北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。

        以薊門橋?yàn)槔?，目前北三環(huán)地段的售價(jià)最高在3.5萬元/平方米。橡樹灣是華潤置地在北京打造的項(xiàng)目，目前售價(jià)3.5萬元/平方米；西山公館位于中關(guān)村軟件園內(nèi)，地理位置相對薊門橋而言更具特點(diǎn)，均價(jià)在3.3萬元/平方米；由億城地產(chǎn)打造的東方院落公館均價(jià)在2.8萬～3.2萬元/平方米。

        “西山公館、東方院落公館都是高端商業(yè)項(xiàng)目，目前售價(jià)才3.5萬元/平方米，薊門橋北地段要超越這個(gè)價(jià)位確實(shí)很難。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石經(jīng)理表示。

        他指出，薊門橋北地王的開發(fā)時(shí)間為兩到三年，由于房地產(chǎn)政策調(diào)控，未來房價(jià)或許只能維持目前的價(jià)位，“要大漲幾乎不太可能。由此推斷，薊門橋北地王的開發(fā)前景堪憂。”

地王成本回收成難題

        雖然拿地已經(jīng)過去一個(gè)多月，但是3家地王都沒有發(fā)布項(xiàng)目開發(fā)方案。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電世博宏業(yè)房產(chǎn)公司咨詢項(xiàng)目進(jìn)展，一位工作人員表示，“正在辦理土地競拍后的相關(guān)手續(xù)，同時(shí)也在組織人員做項(xiàng)目前期研究。項(xiàng)目開發(fā)方案征得內(nèi)部同意之后，才能對外發(fā)布。”

        針對目前的新政，該人士指出，“調(diào)控政策確實(shí)正在對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生壓力，但是薊門橋的項(xiàng)目在2～3年后才能向市場銷售，所以暫時(shí)感受不到實(shí)際壓力。”

        在上述地王競拍中落敗后，潘石屹對于成本回收表示擔(dān)憂，他說：“從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價(jià)達(dá)到2.75萬元/平方米。”

        根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，北京市四環(huán)內(nèi)最高價(jià)剛進(jìn)入“3萬元時(shí)代”，而位于五環(huán)邊上的崔各莊鄉(xiāng)大望京村，在這次競拍后的樓面價(jià)已經(jīng)接近3萬元/平方米，逼近望京地區(qū)在售房源價(jià)格。



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