每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次第開始承受資金壓力。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的數(shù)據(jù)，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒有任何一家的融資計(jì)劃得以通過。據(jù)此，一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說，如果調(diào)控政策繼續(xù)施壓、成交量繼續(xù)低迷，從7月起到年底，富力、招商地產(chǎn)、萬科，復(fù)地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來自資金層面的壓力。

風(fēng)向標(biāo)：萬科112億融資被疑難成行

        在當(dāng)前的政策環(huán)境和市場(chǎng)狀況下，萬科此前提出的112億元的融資計(jì)劃實(shí)施的難度已經(jīng)超出了萬科董事長(zhǎng)王石的預(yù)料。萬科的融資方案由2009年9月15日的萬科股東大會(huì)通過。雖然在股東大會(huì)及次日的公司公告中，萬科并沒有給出這筆融資方案的具體實(shí)施時(shí)間表，但王石在當(dāng)年12月向媒體透露，這筆融資預(yù)計(jì)將于2010年上半年完成。以此計(jì)算，萬科高層對(duì)這筆112億元的再融資計(jì)劃定下的最后期限就在昨日（6月30日）。

        在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦認(rèn)為，萬科112億元的融資計(jì)劃“基本流產(chǎn)”，不太可能實(shí)施。因?yàn)楸敬蔚禺a(chǎn)調(diào)控的一個(gè)政策導(dǎo)向就是逼迫房企出貨以增加市場(chǎng)供應(yīng)。如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當(dāng)前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬科112億元的再融資方案對(duì)市場(chǎng)而言更具風(fēng)向標(biāo)意味。

        對(duì)于公司112億元融資方案的進(jìn)展情況，在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)中，萬科只是回復(fù)道：“公司融資方案目前仍處在監(jiān)管部門審核過程中。該融資方案仍會(huì)遵循正常的程序進(jìn)行”。

三大阻力：多家房企撤銷融資計(jì)劃

        萬科再融資計(jì)劃可能受阻只是時(shí)下房企融資艱難現(xiàn)狀的縮影，在此之前，招商地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)的融資計(jì)劃也相繼夭折。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，自去年9月以來，近40家發(fā)布了增發(fā)預(yù)案的大型房企中，沒有一家房企的融資計(jì)劃得以通過。

        6月12日，冠城大通發(fā)布公告稱，決定撤銷公司2009年擬融資不超過16億元的配股方案。

        而就在此前4天的6月8日，世茂房地產(chǎn)同樣撤銷了2009年擬定的17億元融資計(jì)劃。

        中原地產(chǎn)研究中心分析師許萌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，首先，冠城大通與世茂房地產(chǎn)再融資計(jì)劃“夭折”的主要原因在于，如果政府放行這些大型房企的融資計(jì)劃，將充實(shí)它們的資金鏈，強(qiáng)化其對(duì)抗政策的實(shí)力。而5月5日，包括廣宇集團(tuán)、天?；ǖ?家“非主流”房企的再融資計(jì)劃之所以能夠通過，是因?yàn)樗鼈儧]有大型房企那樣硬扛房?jī)r(jià)的資本，通過融資反而有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)量。

        許萌繼續(xù)指出，其次，自去年9月開始，證監(jiān)會(huì)聯(lián)手國(guó)土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序，即國(guó)土資源部會(huì)出具相關(guān)意見。如果該房企在土地使用上存在囤地現(xiàn)象，則IPO或再融資將被否決。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤問題，所以其通過再融資計(jì)劃的難度增大了；最后，時(shí)下A股股指已落至2400點(diǎn)下，資本市場(chǎng)環(huán)境不利于再融資方案的順暢實(shí)施，時(shí)下眾多房企的股價(jià)已跌破當(dāng)時(shí)確定的增發(fā)價(jià)，即使監(jiān)管部門放行，企業(yè)再融資計(jì)劃也很難順利成行。招商地產(chǎn)的遭遇就是例證。

        5月12日，招商地產(chǎn)主動(dòng)宣布撤銷不超過50億元的非公開增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，公司股價(jià)亦大幅下調(diào)。”

        據(jù)調(diào)查，2009年8月，招商地產(chǎn)發(fā)布再融資方案時(shí)，當(dāng)時(shí)確定的發(fā)行底價(jià)為28.12元/股。因?yàn)楫?dāng)時(shí)公司股價(jià)高位時(shí)曾達(dá)到39.50元/股。但今年4月始，在地產(chǎn)調(diào)控的陰影下，招商地產(chǎn)股價(jià)一路下滑，4月16日，招商地產(chǎn)收盤價(jià)已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地產(chǎn)將增發(fā)融資發(fā)行價(jià)下調(diào)至20.60元/股，但此后公司股價(jià)仍難改下滑趨勢(shì)，5月11日，即招商地產(chǎn)宣布撤銷融資計(jì)劃前一天，其股價(jià)已降至15.81元/股，早已跌破了調(diào)整后的20.60元/股增發(fā)價(jià)。

        北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同對(duì)此現(xiàn)象評(píng)論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下，這些房企進(jìn)行再融資只能賤賣，并且可能會(huì)造成股價(jià)的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”。

        來自申銀萬國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，2009年以來已公布了再融資方案的49家房地產(chǎn)上市公司中，已有32家的股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，比例達(dá)65.3%。

        據(jù)此，韓世同指出，接下來將會(huì)有越來越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。

“活水”不活：銷售飄綠  回款減緩

        作為房企資金來源的左膀右臂，如今“左膀”——對(duì)外融資已被鉗制，“右臂”——銷售回款也因成交僵持而頗顯乏力。

        萬科5月銷售額為51.1億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降34%；世茂房地產(chǎn)5月份實(shí)現(xiàn)銷售額15億元，環(huán)比下滑40％，同比下滑50％；富力5月銷售收入約12.53億元，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷悓?duì)此認(rèn)為，調(diào)控背景下市場(chǎng)各方陷入觀望，這種觀望情緒或許將繼續(xù)維持至9月份。這也意味著，房企資金短期內(nèi)還很難通過銷售回款得到較大補(bǔ)充。

房企承壓：降價(jià)或提前上演

        許萌指出，在資本市場(chǎng)融資受阻和銷售回款減緩下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊。

        屋漏偏逢連夜雨，時(shí)下在廣東的廣州、珠海等地，房企預(yù)售款開始實(shí)行監(jiān)管，一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款只能用于本預(yù)售項(xiàng)目工程的支出，不能挪到其他項(xiàng)目使用。

        陶琦對(duì)此認(rèn)為，這是調(diào)控背景下政府進(jìn)一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實(shí)力。因?yàn)轭A(yù)售款專用的政策對(duì)大型房企的影響較大，它們本可通過對(duì)各個(gè)項(xiàng)目預(yù)售款進(jìn)行合理的資金調(diào)配，以優(yōu)化公司資金鏈。

        萬科對(duì)此卻比較淡然，指出“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)引入預(yù)售制度的主要出發(fā)點(diǎn)是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要，預(yù)售款因此成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道。但在歐美多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，資本市場(chǎng)成熟，融資渠道發(fā)達(dá)，開發(fā)商很少依賴房屋預(yù)售來籌集資金。從與國(guó)際接軌，保護(hù)購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權(quán)益的角度考慮，國(guó)內(nèi)預(yù)售制度的融資功能必然會(huì)逐步弱化。”但也特別提醒，“在逐步弱化預(yù)售制度融資功能的同時(shí)，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道。”

        此外，時(shí)下坊間正在傳言，房企開發(fā)資金中的自有資金比例將被進(jìn)一步提高至50%，如果屬實(shí)，此舉有如給了房企資金鏈“當(dāng)頭一棒”。

        不過，陶琦認(rèn)為此傳言不太可靠，因?yàn)槿绻麑賹?shí)，很多房企或許只能選擇退出了，因?yàn)槟壳昂芏喾科笞杂匈Y金率甚至連35%都達(dá)不到，突然再增加15%的自有資金率，“這不是讓人別干了嗎？”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會(huì)實(shí)施，但畢竟顯示出一定的調(diào)控預(yù)期。

        根據(jù)記者了解到得信息，7月底，回歸A股第三次延后的富力可能會(huì)率先面臨資金壓力，10月底，招商地產(chǎn)將加入此行列，12月底，復(fù)地與萬科也將面臨壓力。同時(shí)，保利、華潤(rùn)置地、金地、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài)，恒大與雅居樂的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍會(huì)低于2008年底。

        一位業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，短期內(nèi)，市場(chǎng)上還很難見到大型房企普降的現(xiàn)象。到了一定時(shí)候，一些房企迫于資金鏈壓力，會(huì)開始有選擇性地降價(jià)，以釋放成交量，那時(shí)降價(jià)將成為唯一的選擇。

        不過，對(duì)此說法，萬科回復(fù)稱，截至2月末，公司尚未使用的授信額度達(dá)545億元。時(shí)下公司資金鏈狀況良好，足以應(yīng)對(duì)任何可能的市場(chǎng)變化。



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