時至年中，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已過近3個月時間，房地產(chǎn)市場發(fā)生了新的變化。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續(xù)流拍，二手房市場量價齊降，部分一線城市租金快速上漲。

　　房地產(chǎn)市場的驟然變化，背后究竟蘊藏什么含義，釋放怎樣的信號？是否標志著房地產(chǎn)市場開始走上健康發(fā)展之路？

　　房價：是松動還是“假摔”？

　　供職于北京一家金融機構(gòu)的劉曉莉，半年來堅持看房，卻始終沒有出手，一直等待最佳的時機。“一會兒說北京房價降8000元，一會兒說打折一會兒又取消，房價就像一滴松油，看著會下跌就是跌不下來。”她用這樣一個形象的比喻，表達了自己對房價的觀察。

　　事實上，從全國的角度來講，房價已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這是自2009年4月以來首次出現(xiàn)回落。

　　當然，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)背后情況并不一致。開發(fā)商陣營確實出現(xiàn)了“兩極分化”。一方面不少企業(yè)對房價報復性反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業(yè)已經(jīng)開始采取降價、贈送面積等優(yōu)惠措施促進銷售。

　　萬科總裁郁亮公開表示：“市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也絕不會硬扛著不調(diào)整。”

　　但一個不爭的事實是，房價上漲的“步伐”正在放慢，甚至出現(xiàn)下降。當前人們最為關(guān)注的是未來走勢如何。這是檢驗房價是真的松動還是有人質(zhì)疑“假摔”的最好證明。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強為記者描繪出調(diào)控下市場變化的鏈條：觀望－局部促銷－全面促銷－局部降價－全面降價。認為當前正處于局部促銷與全面促銷的轉(zhuǎn)接階段。

　　成交量持續(xù)走低，將迫使部分熱點城市房價下調(diào)，二三線城市房價將穩(wěn)中趨降。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮說明投機性需求正在離場，而且如果這一趨勢持續(xù)下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國范圍內(nèi)的房價也將面臨下調(diào)壓力。

　　土地市場：“地王”是中途離場還是永久謝幕？

　　一度“地王”頻出的土地市場，上半年連續(xù)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，這也是上半年房地產(chǎn)市場的新變化。

　　6月份第四周，北京曾經(jīng)流拍的房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住項目(京南嘉園小區(qū)三期)再次掛牌出讓，僅以3700元／平方米成交，與此前相比，此次折合樓面地價降至3608元／平方米，下降達1092元／平方米。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，6月北京成交23宗土地，僅3宗住宅和含住宅項目用地。當月全市土地出讓收入33.097億元，比5月縮水近七成。特別是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，北京土地溢價率從110.6%下調(diào)九成至13.2%，成為2009年來最低點。

　　在交易清淡的上半年過后，廣州市定于7月8日出讓的番禺區(qū)兩宗地，其中一宗用地只有1家報名，另一宗用地只有2家報名。這種情況，近年來鮮見。

　　土地市場的新變化，一方面緣于政府加大土地供應(yīng)。來自國土資源部的數(shù)據(jù)，今年前5個月全國(不含新疆、西藏、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團)住宅用地供應(yīng)同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍掛制度，探索“綜合評標”“一次競價”“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

　　一些專家分析認為，目前城市地價正從拉動房價上漲的因素，轉(zhuǎn)為購房者期待價格繼續(xù)下調(diào)的理由。

　　值得關(guān)注的是，隨著地塊不斷流拍，價格下調(diào)，一些企業(yè)開始抄底拿地。旭輝集團董事長林中說，躲過地價高企之時，現(xiàn)在有理由謹慎拿地，“地價相比去年算是便宜了。目前儲存的土地只夠用兩三年，所以為了持續(xù)發(fā)展，拿地是必要的。”

　　不過，也有專家擔心，如果城市土地市場低迷，供應(yīng)量和成交量縮水，并未引起“抄底進場”，由于滯后效應(yīng)，一些城市將無法完成今年供地計劃，影響明后年住宅供應(yīng)。

　　二手房市場：是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑？

　　樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。

　　來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，5月份，90個重點城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環(huán)比下降11.2%。

　　進入6月，二手房成交量持續(xù)下降。來自中國指數(shù)研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44%，為最多。

　　伴隨著交易量的下降，5月份70個大中城市二手房價格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　“目前，北京二手房價，相比此前最高點，回落約10%，個別區(qū)域的降幅達到15%。”21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾說。

　　為什么二手房市場調(diào)控的“速凍”效應(yīng)如此明顯？“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月說：“這主要在于本次調(diào)控不但讓更多消費者選擇觀望態(tài)度，靜待房價下跌，還在于逐步深入執(zhí)行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯抑制了市場中的購房需求。”

　　不過，不同區(qū)域的二手房均價水平變化并不相同。中國指數(shù)研究院報告稱，北京的望京、通州、亦莊等區(qū)域的二手房均價上漲過快的區(qū)域，均價下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學區(qū)房等概念的二手房區(qū)域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價格不降反升，上海徐匯等區(qū)域的房價也無松動。

　　來自21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數(shù)意在抄底的投資者。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)測，隨著價格的松動和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場：租金上漲是常態(tài)還是異動？

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區(qū)域上漲過快與個別中介機構(gòu)炒作有關(guān)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，對租賃市場有影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場，另一方面，業(yè)主由于看跌市場，也會由賣轉(zhuǎn)租。”

　　柴強說：“近期暴漲，不排除個別中介機構(gòu)因為業(yè)務(wù)量萎縮，為了增加收入，出現(xiàn)炒作行為。”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說：“自2009年年中以來，全國主要城市的租金一直處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢中，租金回升也反映出經(jīng)濟回暖及收入的提高。”

　　接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，每年的5、6月份開始進入傳統(tǒng)的租房旺季，很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開校園，無論是工作還是準備考研等多數(shù)選擇租房，這些需求，短期內(nèi)可能會造成房源供應(yīng)緊張，租金上漲。李文杰說：“從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，每年的二季度，全國房租租賃價格都會較上個季度有所上漲。”

　　不過，進入6月，北京租金已經(jīng)呈下降趨勢。來自“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份北京平均月租2816元，環(huán)比下降2.39個百分點。

　　李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，房價開始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現(xiàn)，加上政策新租賃房供應(yīng)的增多，預(yù)計未來房屋租金將出現(xiàn)回落。

　　房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的利器。而在目前樓市調(diào)控進入政策顯現(xiàn)期后，未來圍繞樓市的金融調(diào)控，將呈現(xiàn)出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產(chǎn)個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數(shù)據(jù)可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數(shù)據(jù)尚未出來，但分析人士認為，房貸縮量已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

　　歷史上看，我國房地產(chǎn)市場的冷暖與金融調(diào)控的松緊息息相關(guān)。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當年樓市的轉(zhuǎn)折點；在國際金融危機爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現(xiàn)松動后，2009年樓市呈現(xiàn)快速增長。

　　“在政策的引導下，樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過程。”中國社科院金融所金融市場研究室主任尹中立指出，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)的墊資?，F(xiàn)在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場融資來說，“國十條”使房地產(chǎn)類上市公司在內(nèi)地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預(yù)售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過專家也指出，目前市場已進入深度博弈期，政策是否出現(xiàn)松動備受關(guān)注。不少專家建議，對于已出臺的政策應(yīng)堅定執(zhí)行，不能松動，避免市場搖擺。當然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調(diào)控政策中，房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場的猜想。

　　中央政府明確要求“財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉(zhuǎn)已久的物業(yè)稅，還是對個人住宅開征的房產(chǎn)稅？政策何時出臺，試點先行還是全國推開，市場高度關(guān)注。

　　在剛剛結(jié)束的“博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來彌補未來財政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對個人住宅開征房產(chǎn)稅有利于對住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會增加社會公共住房資源，應(yīng)該積極推進。”

　　對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點認為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實行物業(yè)稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。

　　對此，財政部財政科學研究所所長賈康認為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢，但是有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收，會使我們的房地產(chǎn)市場上商品房需求的總規(guī)模，表現(xiàn)出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現(xiàn)更沉穩(wěn)，更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應(yīng)和對社會生活的沖擊。會使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現(xiàn)、購買意愿和房價形成，表現(xiàn)得較為理性沉穩(wěn)。