上周首度開盤的上海新江灣城——九龍倉璽園,銷售當周就收獲了上海商品住宅成交面積第二名的好成績。不過,機構(gòu)發(fā)現(xiàn)樓盤熱銷背后的疑點——在土地出讓時,明確規(guī)定90平方米中小戶型必須達到項目總開發(fā)面積的70%以上的九龍倉璽園,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大戶型。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日（8月9日）采訪了九龍倉璽園營銷總監(jiān)胡海嶸。該人士表示,從未聽說過上述地塊有90/70的政策限制。胡海嶸猜測稱,項目的規(guī)劃可能早在九龍倉接手前已被調(diào)整。記者查詢后發(fā)現(xiàn),九龍倉璽園的前身新江灣城D1地塊曾被多家媒體報道,在被掛牌出讓前,該項目的招標書已明確規(guī)定,地塊內(nèi)90平方米的小戶型要占到整個項目的70%以上。

　　隨后,記者查詢了上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站2006年以來的規(guī)劃調(diào)整公示,但沒有找到有關(guān)新江灣城D1地塊的調(diào)整的內(nèi)容。負責(zé)審批新江灣D1地塊規(guī)劃的上海市楊浦區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科相關(guān)工作人員表示,“因為上述地塊的規(guī)劃審批涉及兩到三人,須等明日（8月10日）才知曉上述情況的確切回復(fù)?！?/P>

　　機構(gòu)“懷疑”房型違規(guī)

　　佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示:8月2日～8月8日上海商品住宅成交均價達到了23242元/平方米,環(huán)比前周上漲10%,這一均價大大高于新政前的水平。該機構(gòu)認為,導(dǎo)致該周上海商品住宅成交均價大幅上漲的“推手”是7月24日開盤的新江灣“地王”項目——九龍倉璽園,正是它的大量銷售成交,使上海房價創(chuàng)造了近期的新高。

　　該機構(gòu)對九龍倉璽園研究后發(fā)現(xiàn),該項目的前身新江灣D1地塊曾經(jīng)有90/70的開發(fā)政策限制,九龍倉璽園至少應(yīng)該有七成以上的房型是90平方米以下的中小戶型。

　　據(jù)悉,2006年6月1日建設(shè)部出臺了90/70政策,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房面積所占的比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)負責(zé)人的設(shè)想,通過大量建設(shè)、開發(fā)小戶型項目,增加新房的套數(shù)供給,進而平抑供需,穩(wěn)定房價。此后,上海出讓的一些地塊開始明確要求,90平方米以內(nèi)的中小戶型,必須占到開發(fā)總建筑面積的70%以上。

　　記者發(fā)現(xiàn),根據(jù)2007年6月22日《東方早報》的報道,浙江綠城房地產(chǎn)集團董事長宋衛(wèi)平在拍下新江灣城D1地塊后,曾向媒體作出過這樣的許諾,“公司將會按照規(guī)劃要求來開發(fā)新江灣城項目,也就是說,這個被開發(fā)商看成高檔住宅項目中的大部分戶型都將小于90平方米?！?/P>

　　佑威及樓市專評網(wǎng)在昨日發(fā)布的報告中稱,九龍倉的銷售人員一口否認D1地塊存在90/70的戶型限制,并且表示項目后期也不會有小戶型推出。

　　九龍倉璽園營銷總監(jiān)胡海嶸昨日向《每日經(jīng)濟新聞》記者進一步確認,上述項目將不會有小戶型的產(chǎn)品,他甚至從來不知道地塊有90/70的戶型限制,并表示該項目不排除規(guī)劃已經(jīng)有過前期調(diào)整的可能。

　　不過,上述猜測并沒有得到政府有關(guān)部門的證實。記者查閱上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站2006年以來公開的已作調(diào)整的項目規(guī)劃,沒有發(fā)現(xiàn)新江灣D1項目的名稱。

　　上海中小戶型供應(yīng)不足4成？

　　一家房地產(chǎn)研究市場分析報告曾顯示,在以新江灣地區(qū)為代表的上海中環(huán)內(nèi),100平方米左右公寓雖然總價較低,但是購買者主要是普通工薪階層,價格承受力不高。特別是因為房源供應(yīng)龐大,價格大多賣不高,而且往往容易造成滯銷。反倒是總面積160至200平方米的三房和四房,因為針對高端客群,價格不僅可以賣得很高,而且銷售非常好。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任副主任陸騎麟表示,正因為如此,在整個新江灣,100平方米左右的房源比較少,目前市場主力供應(yīng)的是大戶型。這一現(xiàn)象不僅在新江灣,在上海中環(huán)以內(nèi)的其他區(qū)域以及一些別墅區(qū)都有出現(xiàn)。

　　此前,因為有關(guān)部門嚴格執(zhí)行90/70政策,不少開發(fā)商選擇將兩套中小戶型合并成一大戶型的“一房兩證”的辦法,巧妙“偷改”規(guī)劃,將不符合規(guī)定的產(chǎn)品“合法化”。由于去年開始90/70政策不再被強調(diào),不少原本規(guī)定90/70政策開發(fā)的中小戶型項目,全部以大戶型對外銷售。

　　在陸騎麟看來,部分樓盤突破了90/70政策的限制,或是導(dǎo)致目前市場小戶型產(chǎn)品稀缺的原因。據(jù)他統(tǒng)計,在上海目前供應(yīng)的商品住宅中,只有36.9%的建筑面積被用來建造成90平方米及以下的中小戶型房源,超過六成的建筑面積被做成90平方米以上的大戶型產(chǎn)品。這使市場上的中小戶型公寓數(shù)量并不多,僅占上海樓市總供應(yīng)的47%。

　　“如果中小戶型公寓的數(shù)量能多一些,大量準備結(jié)婚的剛性需求購房者可以得到滿足,房價也會因為供應(yīng)的增大而放緩上漲速度。”陸騎麟表示。