劉煜輝（社科院金融研究所中國經(jīng)濟(jì)評價中心主任）

        環(huán)顧世界各國的房地產(chǎn)市場，粗略劃分，無非是市場化和非市場化的兩類。市場化意味著房產(chǎn)是作為投資導(dǎo)向的，房產(chǎn)既是自住消費(fèi)品又是投資品，市場化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強(qiáng)弱；非市場化則意味著房產(chǎn)以居住為導(dǎo)向，限制投資和炒賣。

五因素讓德國房價難上漲

        要限制房地產(chǎn)的投資品屬性也很簡單，無非是去市場化，如通過政府介入，用稅收、行政手段增加其市場交易的成本，降低其流動性；或設(shè)立嚴(yán)苛的市場準(zhǔn)入，直接限制進(jìn)入這個市場的參與者；或政府大量供給非交易性房產(chǎn)（廉租房、其他公屋等）。

        比如德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入上升3倍，即德國房價平均每年只上漲1%。為什么德國房價漲幅不大呢？主要有以下幾個原因。

        一是德國每年有25萬套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規(guī)劃的國家之一。

        二是德國實(shí)行  “先存后貸”合同儲蓄計劃。即買樓者先存入樓價50%才獲貸款（如你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當(dāng)于樓價50%便可買樓），固定利率年期平均11年半；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。而且銀行信貸審核條件嚴(yán)苛。最近看到一位中國臺灣作者寫的書，這位作者在德國大學(xué)當(dāng)研究員，有一份不算微薄的薪水，想貸款置業(yè)，卻未獲銀行通過，因?yàn)樗米C明在未來還貸的10年、15年或20年期間持續(xù)有固定收入——那就是得有持久的工作合約才行。這在中國有可能嗎？中國的銀行房貸幾乎很少顧及借貸人的第一還款來源和能力。

        三是德國只有42%家庭擁有自住物業(yè)，其余58%租樓（年輕人77%租樓）。由于供應(yīng)充足，樓價平均每年只升1%，置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值。

        四是可以“自建房”及“合作建房”。即一批人可以聯(lián)合起來向政府買地自行興建，完成后再“分樓”，又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所定樓價如超出“合理房價20%”便構(gòu)成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且負(fù)刑事責(zé)任。

        五是物業(yè)交易政府抽1%到1.5%不動產(chǎn)稅、3.5%交易稅；如有利潤抽15%盈利稅，租金收入抽25%利得稅，房屋管理、維修費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。

抑泡沫唯有抬升利率預(yù)期

        解決中國房地產(chǎn)泡沫問題，其實(shí)首先在于模式的確立——是以投資品為導(dǎo)向，還是要以消費(fèi)品為導(dǎo)向？

        如果國家已經(jīng)確立普通居民住房的消費(fèi)品導(dǎo)向的話，一方面加快保障性住房供給，一方面出臺嚴(yán)苛的交易所得累進(jìn)稅（根據(jù)交易套數(shù)、交易頻率），增加市場成本，讓那些持有大量房產(chǎn)的投資和投機(jī)的人賣出房子賺不到錢，這樣在資金的時間成本壓力下，房價會慢慢往下降。

        如果中國依然要堅持市場化的模式，房地產(chǎn)作為相當(dāng)?shù)耐顿Y品屬性而存在，那其決定因素其實(shí)最終就是利率，跟任何資產(chǎn)價值決定沒有區(qū)別。

        按哈耶克的講法，任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實(shí)都很簡單，過度的貨幣和信貸擴(kuò)張之后，企業(yè)和家庭對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負(fù)利率，只有投資在一些在遙遠(yuǎn)的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。以至于資源錯配或“不正當(dāng)投資”的產(chǎn)生。抑制泡沫唯有大幅抬升長期利率的預(yù)期，除此，別無他法。

        當(dāng)然，很多人會用中國各種體制性痼疾來解釋當(dāng)下中國的高房價存在的客觀性，但其實(shí)是土地財政這些體制性痼疾決定著貨幣政策的取向。

        中國的地方政府經(jīng)過多年的高歌猛進(jìn)的投資沖動，早已債臺高筑，今年余額很可能邁上10萬億的平臺貸款，加息一個點(diǎn)，地方政府每年將為此多付出1000億元利息。房地產(chǎn)價格的波動將使得這些負(fù)債立刻化身為銀行的幽靈，沒有把握處理的情況下，只能捂住，銀行也希望拖延更多時間，將儲戶的利息率壓制在低位，這樣能為未來可能到來的壞賬潮多準(zhǔn)備一份彈藥。

經(jīng)濟(jì)水位不降房價就難降

        宏觀決策者心底里面仍冀望于無痛療法，既不想升值也不想加息，不愿全面收緊貨幣解決泡沫問題，他們相信用微觀手段（定點(diǎn)行政調(diào)控、精確制導(dǎo)）來管理宏觀問題，而這不符合經(jīng)濟(jì)分析的常識和結(jié)論。經(jīng)濟(jì)中的高水位降不下來，房價如何可能降呢？

        當(dāng)下要穩(wěn)住房價，對于政府來講，可能并非是什么難事，無非是出現(xiàn)下跌時，再次控制土地供給，放松貨幣的供給。如此，中國房地產(chǎn)泡沫之“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。但誰又能保證更長的時間內(nèi)，這些被捂住的、被蓋下的幽靈不會進(jìn)一步演變成更加難以對付的魔鬼呢？

        未來外面的世界存在兩個可能：一種是儲備貨幣國家以貨幣貶值的方式，為過度負(fù)債埋單而終至貨幣危機(jī)，而后美國大幅加息以抑制惡性通脹的到來（主要是油價的失控）；而另一種是好的設(shè)想，一旦美國工業(yè)再造的戰(zhàn)略布局完成，美國的全球領(lǐng)導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)一旦重新恢復(fù)其“重構(gòu)、創(chuàng)新和再投資”的活力，美元進(jìn)入一個可持續(xù)上漲階段。

        無論哪種可能的到來，中國的泡沫都到了頭，政府即便想穩(wěn)也穩(wěn)不住了，因?yàn)槭澜缫呀?jīng)變得越來越“平”。希望中國的地產(chǎn)泡沫不是被美國人擠破。



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