每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

        在中國(guó)地產(chǎn)界，金地集團(tuán)（600383，SH）早已聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。“招保萬(wàn)金”、“文萬(wàn)科、理金地”的說(shuō)法在業(yè)內(nèi)廣為流傳，足以說(shuō)明金地在地產(chǎn)界舉足輕重的地位。二十多年時(shí)間，金地集團(tuán)從一家區(qū)級(jí)小企業(yè)到名揚(yáng)全國(guó)，追溯其發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，除了平穩(wěn)的常規(guī)發(fā)展之外，變中求勝是“金地模式”的一大亮點(diǎn)。金地并不滿足做一個(gè)單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，金地把目光投向整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈條，并且選擇其中最要害的金融作為金地的第二要?jiǎng)?wù)。

        從早期的ING，到最近的UBS和平安信托，作為國(guó)內(nèi)最早試水地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)，金地一直在尋求與國(guó)內(nèi)外知名的機(jī)構(gòu)投資者的合作機(jī)會(huì)。而從單一的項(xiàng)目合作，到共同成立房地產(chǎn)基金和開(kāi)發(fā)地產(chǎn)信托產(chǎn)品，金地在地產(chǎn)金融方面的經(jīng)營(yíng)能力也與日俱增。

        在最近一次年度報(bào)告會(huì)上，金地董事長(zhǎng)凌克直抒胸臆：“金地，就是金融加地產(chǎn)。”

初露鋒芒：科學(xué)+理性

　　1988年1月20日，“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”注冊(cè)營(yíng)業(yè)。當(dāng)時(shí)，誰(shuí)也沒(méi)有預(yù)料到，這家定位為“沙嘴工業(yè)村建設(shè)服務(wù)”的公司，在多年后的中國(guó)房地產(chǎn)界擁有舉足輕重的地位。

        1993年，金地取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，緊接著，金地向深圳市體改辦提出申請(qǐng)，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn)”并得到批準(zhǔn)。在此期間，金地推出了在深圳的第一個(gè)住宅小區(qū)  “金地花園”。到1996年，金地已經(jīng)開(kāi)始在深圳地產(chǎn)市場(chǎng)嶄露頭角，當(dāng)年推出的“金地海景花園”一經(jīng)發(fā)售，便迅速成為深圳豪宅的標(biāo)桿，一舉刷新了深圳住宅銷售速度和均價(jià)的歷史高點(diǎn)。

        2001年4月12日，金地集團(tuán)作為1993年后第一批試點(diǎn)的三家地產(chǎn)企業(yè)之一，率先被批準(zhǔn)上市。這讓金地在資金、管理以及公司品牌上搶占到絕對(duì)先機(jī)，進(jìn)而，金地走出深圳，一路向北。

        金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克對(duì)市場(chǎng)有著深刻的研判，在他看來(lái)，購(gòu)房者對(duì)住房的需求從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，住宅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式也從數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)已經(jīng)自覺(jué)或不自覺(jué)地從低檔、初級(jí)階段的、價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)取勝，走到了真正研究產(chǎn)品、研究技術(shù)進(jìn)步、研究市場(chǎng)，依靠非價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)這樣一個(gè)更高的階段。品質(zhì)地產(chǎn)內(nèi)涵的不斷豐富，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品方面進(jìn)行不斷的完善。

        “科學(xué)筑家”的理念由此而來(lái)，并成為中國(guó)房地產(chǎn)界一塊金字口號(hào)。其核心要義是，用科學(xué)的手段、理性的設(shè)計(jì)、縝密的思維打造出具有金地特色的房子。在這個(gè)過(guò)程中，金地對(duì)消費(fèi)者的需求、對(duì)市場(chǎng)的需求做出了大量的調(diào)研判斷。久而久之，消費(fèi)者對(duì)于金地項(xiàng)目的忠誠(chéng)度和贊美度提高了很多，企業(yè)也因此在這個(gè)基礎(chǔ)上獲得更快的發(fā)展，從而形成一個(gè)良性循環(huán)的過(guò)程。

發(fā)展戰(zhàn)略：凌厲+克制

　　熟悉凌克的人都說(shuō)，“正如他的名字一般，凌厲加克制，他是一位理性的冒險(xiǎn)家”。凌克1992年加入金地做副總經(jīng)理時(shí)，金地還是一家區(qū)屬二級(jí)企業(yè)，18年后，金地已是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的排頭兵?；仡櫧鸬匕l(fā)展史，凌克認(rèn)為，在這期間最重要的成功因素當(dāng)數(shù)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的重視和把握。

        “要理解‘戰(zhàn)略層面上的競(jìng)爭(zhēng)’，首先是從時(shí)間跨度上來(lái)講。10年以后金地的競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？在20多年前，全國(guó)幾乎每個(gè)城市都有自己的電視機(jī)廠，后來(lái)呢？經(jīng)過(guò)殘酷的市場(chǎng)洗牌，就剩下那么幾家了。第二個(gè)問(wèn)題要從產(chǎn)品的跨度來(lái)說(shuō)。20多年前，一個(gè)家電企業(yè)不會(huì)同時(shí)生產(chǎn)黑色和白色家電，這是兩個(gè)行業(yè)，但如果今天還單單生產(chǎn)一種產(chǎn)品，從產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，肯定不行。那么，我們就要再問(wèn)，今后的地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)又如何？”一個(gè)類比，讓問(wèn)題一目了然，凌克精妙地闡釋著金地對(duì)樓市的理解。

        因?yàn)閼?zhàn)略與遠(yuǎn)見(jiàn)，金地不斷超越同類、超越自身，從深圳走向全國(guó)。改制、上市、全國(guó)化，三大步跨越將金地帶入了快速發(fā)展的通道。

        “在投資布局上金地的核心思想是‘充分把握不同城市發(fā)展階段的差異化來(lái)獲取高收益’，對(duì)各城市的綜合發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展階段進(jìn)行充分的研究，對(duì)其發(fā)展階段和發(fā)展趨勢(shì)做充分的分析，力爭(zhēng)做到‘踩準(zhǔn)節(jié)奏’。在這個(gè)過(guò)程中，形成了一套行之有效的城市選擇和項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和流程?！绷杩苏f(shuō)。

        因?yàn)橛羞@一策略，金地的每一次出擊都獲得了大效益。比如，前往上海時(shí)，金地直接繞過(guò)“家門口”的廣州，舍近求遠(yuǎn)。這樣的舉措讓很多人不解，但凌克的邏輯非常清楚，“因?yàn)楫?dāng)時(shí)廣州的房地產(chǎn)基本面要比上海差，在短期內(nèi)難以恢復(fù)快速上漲?！睔v史必將回報(bào)正確的選擇，上海之于金地，充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。在金地歷史業(yè)績(jī)最好的2009年，上海單個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的銷售額占到金地總體銷售額的46.23%，一個(gè)上海，成就了金地的半壁江山。

        然而，金地并未放棄廣州。金地在上海站穩(wěn)之后，又殺了個(gè)回馬槍。2004年，凌克迂回廣州開(kāi)始布陣廣州市場(chǎng)。其時(shí)珠江三角洲的房地產(chǎn)已經(jīng)成了三大區(qū)域中的價(jià)格洼地，他斷定，該區(qū)域的市場(chǎng)即將啟動(dòng)?！坝谑牵覀儽阍?004年底，在廣州成功獲取超過(guò)3000畝的土地，果然，廣州的房?jī)r(jià)隨后便出現(xiàn)了快速上漲的趨勢(shì)。”談到金地對(duì)節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)把握，凌克顯得很自豪。

大展宏圖：金融+地產(chǎn)

　　  雄心壯志的金地并不滿足做一個(gè)  “單純”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，金地把目光投向了整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈條，并且選擇其中最要害的金融作為金地的第二要?jiǎng)?wù)。

        向來(lái)低調(diào)的凌克，在很多場(chǎng)合一談到自己在地產(chǎn)價(jià)值鏈，尤其是金融領(lǐng)域的探索，就會(huì)顯得多出三分熱情，“金地集團(tuán)一直把房地產(chǎn)金融作為公司戰(zhàn)略發(fā)展，我們一直在思考如何在房地產(chǎn)鏈條的最上端實(shí)現(xiàn)突破，我們相信這必將為拉動(dòng)公司主業(yè)起到重要作用。”

        金地從2004年開(kāi)始進(jìn)入到通過(guò)金融手段運(yùn)作地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新階段。當(dāng)年6月22日，金地董事會(huì)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV、上海盛融合作，共同處置銀行的不良資產(chǎn)。一家房地產(chǎn)公司直接參與處置銀行的不良資產(chǎn)在當(dāng)時(shí)實(shí)屬罕見(jiàn)，但凌克抓住銀行改制要求的資產(chǎn)剝離處置的市場(chǎng)契機(jī)，再加上自身的專業(yè)能力，讓金地成為此業(yè)務(wù)的第一批受益者。由此，金地也學(xué)習(xí)到了一流國(guó)際企業(yè)在資產(chǎn)處理和房地產(chǎn)金融管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)。

        到2009年，金地準(zhǔn)備已久的房地產(chǎn)金融模式開(kāi)始了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變：金地與瑞銀集團(tuán)合作，創(chuàng)建投資于中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的境外合伙基金，并已完成了首次募集，這是中國(guó)第一只由境內(nèi)開(kāi)發(fā)商成功發(fā)起和募集的美元房地產(chǎn)投資基金；2009年8月，金地與中國(guó)平安信托簽訂了總額100億元的合作投資框架協(xié)議，并于當(dāng)年12月以上海趙巷項(xiàng)目為融資對(duì)象，完成了國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)第一單真正意義上的股權(quán)信托融資。

        除了內(nèi)地的銀行借款、委托貸款、信托、增發(fā)等，金地也與荷蘭金融集團(tuán)ING等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時(shí)還與多家海外銀行開(kāi)展項(xiàng)目融資，包括HYPO銀行、香港永亨銀行等，并在多個(gè)項(xiàng)目上有了實(shí)質(zhì)合作。目前，除了現(xiàn)有的美元基金外，金地還在籌備和發(fā)起成立由金地募集和管理的人民幣基金。這一金融業(yè)務(wù)的構(gòu)建，不但為金地集團(tuán)自身發(fā)展提供了資金保障，更讓金地在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)之外，增加一條分享地產(chǎn)價(jià)值的渠道，讓金地集團(tuán)如虎添翼。凌克毫不掩飾金地在金融上的雄心。他甚至用“金地，就是金融加地產(chǎn)”來(lái)直抒胸臆。有了金融加地產(chǎn)的堅(jiān)強(qiáng)支撐，金地的底氣更足，因此，凌克把規(guī)模增長(zhǎng)作為未來(lái)幾年金地公司發(fā)展的戰(zhàn)略主線。

        最終，凌克希望讓金地深入挖掘房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動(dòng)價(jià)值，通過(guò)不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合，來(lái)提升公司的盈利水平，并且把金地辦成一家“具有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并且由一群既能干又全心全意為股東服務(wù)的人來(lái)管理的企業(yè)”——這本是巴菲特心目中具有投資價(jià)值的企業(yè)。此時(shí)的金地，在凌克眼中正是如此。



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