房地產(chǎn)局部崩塌,必須未雨綢繆。在資金鏈的逼迫下,中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨生死大洗牌。2008年的金融危機挽救了部分開發(fā)商,現(xiàn)在,他們不可能找到另一艘救生艇。

　　窺斑見豹,從以下案例可以發(fā)現(xiàn)某些房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈面臨崩潰。

　　香港廉政公署最近發(fā)布聲明,因涉嫌就貸款事宜行賄受賄,中國工商銀行(601398)（亞洲）有限公司的一名高管及另外兩名人員被捕,涉案金額共計580萬元港元。涉嫌行賄的人士是內(nèi)地著名地產(chǎn)商、裕匯集團有限公司董事局主席曾偉。涉嫌受賄者之一、50歲的陳寶奎,協(xié)助曾偉延遲在“工銀亞洲”貸款的還款日期,收受330萬港元賄賂;另一名涉嫌受賄者是43歲的陳翊耀,協(xié)助曾偉從工銀亞洲獲得貸款。

　　曾偉案說明資金鏈緊張的開發(fā)商開始飲鴆止渴,而且絕不止于曾偉一人。銀行開發(fā)貸款、上市融資再融資渠道基本封堵,信托與境內(nèi)外民間借貸成為主流融資模式,開發(fā)商不惜以30%的融資成本獲得資金。以目前的情況看,到今年四季度,一些開發(fā)商會陷入收地、還貸等困境。

　　此時要關(guān)注兩大風險。

　　社會金融安全將遭受嚴峻考驗。受到嚴厲監(jiān)管的銀行災(zāi)情較輕。銀行的風險主要體現(xiàn)在許多開發(fā)貸款建立在企業(yè)虛假出資、實際自有資金極低的基礎(chǔ)上,一旦遭遇破產(chǎn)清算,就會面臨池魚之災(zāi)。同時,房地產(chǎn)下行,銀行房地產(chǎn)抵押品價值下降,銀行會面臨資產(chǎn)瘦身與止贖風險。

　　隱性社會金融風險被刻意忽略。與銀行相比,民間理財借貸與信托產(chǎn)品是重災(zāi)區(qū)。浙江蕭山國際酒店集團破產(chǎn)牽涉數(shù)百人、寧海日日會等民間組織崩潰,顯示民間高息資金鏈條捉襟見肘,禁不起任何風吹草動。

　　高息融資扼住了房產(chǎn)開發(fā)的咽喉。今年房地產(chǎn)信托規(guī)模劇增,今年上半年,房地產(chǎn)信托在全體信托項目占比接近50%,8月比例上升至56%。而此前7年,房地產(chǎn)項目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平。今年前8個月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過1047億元,截至6月末,年化收益率最高達17%,意味著項目融資成本差不多接近30%。目前的開發(fā)利潤絕不能支撐如此之高的融資成本,開發(fā)商只有兩個辦法,一是加快周轉(zhuǎn),二是開發(fā)豪宅,讓房地產(chǎn)擁有奢侈品利潤。

　　銀信通產(chǎn)品受到遏制,房地產(chǎn)信托風險全部轉(zhuǎn)移到民間,一旦開發(fā)商資金鏈崩潰,民間投資者會賠了夫人又折兵。

　　我們可以指責這些人過于貪婪而愚蠢,他們希望獲取年收益率15%以上的安全收益,并且簽下協(xié)議風險自擔,多數(shù)投資者是坐擁資產(chǎn)百萬、千萬以上的中高收入階層,就算血本無歸也不至于露宿街頭。對于民間金融風險不聞不問,對于近在眉睫的風險沒有機構(gòu)對投資者進行善意提示,是政府的失職,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)全面下挫,可能引發(fā)投資者的全面反彈。

　　另一種風險是海外資金的投機風險。雖然海外投資在整體盤子中只占1%的比例,似乎難以掀起大浪,但海外投資卻屢屢成為中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折關(guān)頭的點睛之筆,起到四兩撥千斤的作用。

　　中國政府費盡心力為房地產(chǎn)市場降溫,但海外資金卻對中國資產(chǎn)躍躍欲試。10月12日外管局發(fā)布的報告顯示,上半年,房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資同比增長151%。挾量化寬松與零利率之威,海外紙幣滾滾來,據(jù)悉今年以來,包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多外資,均以不同形式對我國房地產(chǎn)追加投資。

　　中國房地產(chǎn)企業(yè)與民營企業(yè)在境外融資的比例預(yù)測應(yīng)該更大。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年前8個月,金地集團(600383)、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等30多家房企相繼推出海外融資計劃,融資規(guī)模達100多億美元。房企海外融資成本高,發(fā)債利率區(qū)間已從8%~9%上升至13%~14%,房企不斷地在人民幣大幅升值的預(yù)期中自我安慰。

　　人民幣大幅升值是不可能的。想想吧,在實體經(jīng)濟與房地產(chǎn),在提高社保、最低工資與維持開發(fā)商資金鏈的選擇中,正常人會選擇哪一頭？

　　承認民間金融,納入金融監(jiān)管,銀監(jiān)會與信托監(jiān)管不再唱對臺戲,征收外資投資者的資本利得稅,是應(yīng)對房產(chǎn)金融風險的保護傘。

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