每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        在房地產(chǎn)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控的今年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至9月底，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額比去年同期增長(zhǎng)了15.9%。如果未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)沒(méi)有新的變化，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額將再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

        “今年銷(xiāo)售額300億元以上的企業(yè)，才有可能躋身前十名。”這是9月初萬(wàn)科單月銷(xiāo)售額首次破百億元時(shí)，碧桂園的內(nèi)部人士對(duì)今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

        在1個(gè)月后，他的話(huà)就被房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)所印證。中國(guó)指數(shù)研究院10月份發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，萬(wàn)科、恒大、龍湖等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額超過(guò)了去年全年，創(chuàng)造了它們有史以來(lái)的最牛業(yè)績(jī)。

        中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企的銷(xiāo)售額雖然沒(méi)有超過(guò)去年全年，但也已相距不遠(yuǎn)，距離創(chuàng)造新的歷史紀(jì)錄只是時(shí)間問(wèn)題。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，不算綠地和萬(wàn)達(dá)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額超過(guò)300億元的房企已經(jīng)達(dá)到了5家。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，獲得銷(xiāo)售額大幅增加的并不只是上述行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。在今年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額整體比歷史最高的2009年同期還要高出15.9%。

        為什么面對(duì)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商反而獲得了最牛業(yè)績(jī)？宏觀調(diào)控的效果究竟如何？開(kāi)發(fā)商獲得史上最牛業(yè)績(jī)的真正原因又是什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

主要城市受新政影響明顯

        中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，在4月樓市新政出臺(tái)的最初幾個(gè)月時(shí)間到10月份前，主要城市的樓市受到了明顯影響，“多數(shù)城市我們比較了一下，成交量都低于新政前和去年同期。其中一些重點(diǎn)城市我們算了一下，像深圳、杭州、南京幾個(gè)城市成交量相對(duì)2009年同期降幅超過(guò)50%。”

        中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的最新中國(guó)房地產(chǎn)政策效果評(píng)估報(bào)告會(huì)上，對(duì)政策實(shí)施后的效果進(jìn)行了介紹。她表示，雖然7月份以后樓市成交量的確有所回升，但主要城市的成交量都明顯低于去年同期，而且成交量放大的主要原因是供應(yīng)量增加。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1~9月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額也顯示了上述趨勢(shì)，如上海前9月的銷(xiāo)售面積下降了39.3%，銷(xiāo)售額下降了25.2%；北京的銷(xiāo)售面積下降了37.3%，銷(xiāo)售額下降了7.4%，廣東的銷(xiāo)售面積相對(duì)去年也有所下降。對(duì)于很多大城市來(lái)說(shuō)，今年商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額低于去年已成為定局。

        不僅是新建商品房，二手房市場(chǎng)受影響也頗為巨大。前三季度多數(shù)城市累計(jì)增加量相對(duì)于去年也是下降的，例如上海、南京、杭州的降幅都在40%左右，天津、北京、成都則下滑了20%~30%。

因價(jià)格調(diào)整靈活?

        既然如此多的主要城市今年前9月商品房銷(xiāo)售額較去年同期明顯下降，為何仍有多家房企的銷(xiāo)售額超過(guò)或者接近歷史最佳業(yè)績(jī)？

        黃瑜說(shuō)，萬(wàn)科等房企的品牌優(yōu)勢(shì)和適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，使它們?cè)谡w大勢(shì)受到調(diào)控影響的今年依然取得好業(yè)績(jī)，其中的最大“功臣”當(dāng)屬面向剛性需求的小戶(hù)型產(chǎn)品。例如，北京的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館、金地仰山等，9月北京和杭州前四位項(xiàng)目成交套數(shù)占全市比重達(dá)30%，前十名占比更是超過(guò)50%。小戶(hù)型、定價(jià)合理，面向剛性需求是這些產(chǎn)品的共同特點(diǎn)。

        萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)外表示，萬(wàn)科的小戶(hù)型是萬(wàn)科創(chuàng)造銷(xiāo)售額單月百億紀(jì)錄的主要“功臣”。據(jù)透露，目前萬(wàn)科的產(chǎn)品之中近60％為90平方米以下,近90％為144平方米以下,這些普通住房主要面向自住購(gòu)房者，受行業(yè)波動(dòng)影響小。

        除此以外，在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)率先調(diào)整定價(jià)也是品牌房企的“招牌招數(shù)”。

        但光靠合理定價(jià)，以及針對(duì)剛性需求并不是根本原因——全國(guó)前十名開(kāi)發(fā)商中，主要以小戶(hù)型產(chǎn)品滿(mǎn)足剛性需求也只有萬(wàn)科、保利、綠地等少數(shù)房企，這背后還有沒(méi)有其他因素？

因部分區(qū)域政策未執(zhí)行？

        中原地產(chǎn)研究院研究經(jīng)理劉淵表示真正令房企受益的是均衡布局。

        中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心曾在今年7月份根據(jù)各家房地產(chǎn)公司的上半年業(yè)績(jī)作出總結(jié)，認(rèn)為那些在二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市提前布局的全國(guó)性房企受調(diào)控影響最小，特別是中西部和華北地區(qū)今年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)很快。

        中海地產(chǎn)的8月、9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)最快的是環(huán)渤海區(qū)域，其他品牌房企的報(bào)告也顯示，西南、華北、東北等區(qū)域市場(chǎng)今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很快，很多大公司能在今年前三季度取得大幅度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和這些城市的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)有關(guān)。

        劉淵說(shuō)，今年二三線(xiàn)城市的樓市開(kāi)始崛起，剛性購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，使得很多大品牌房企能在一線(xiàn)城市受調(diào)控的情況下受益。

        按照劉淵的說(shuō)法，平衡布局是部分房企能在嚴(yán)厲調(diào)控下刷新歷史紀(jì)錄的原因。但是，另一些業(yè)內(nèi)人士卻透露，4月樓市新政以后，各地執(zhí)行政策的不同，令部分一二線(xiàn)城市成交大幅縮水的同時(shí)，其周邊的中小城市依然可以有比較高的成交量增幅。

        “8月份的時(shí)候，就是外地人要貸款購(gòu)買(mǎi)第三套房，也不是不可以商量。”一家品牌開(kāi)發(fā)商駐昆山的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理透露說(shuō)，與嚴(yán)格執(zhí)行第三套房禁止貸款的上海等一線(xiàn)城市相比，周邊的昆山、太倉(cāng)等城市的貸款政策要“松”一些，不少在大城市被拒貸的購(gòu)房者，依然可以在中小城市買(mǎi)房。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)，盡管京滬等主要城市今年前9月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較去年均有較大幅度下滑，但就全國(guó)整體而言，前9月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額則分別同比上漲了8.2%和15.9%。

        中原地產(chǎn)研究院分析師張海清說(shuō)，在一線(xiàn)城市普遍限制二套房貸、禁止三套房貸和外地人貸款買(mǎi)房時(shí)，其他中小城市卻仍然有機(jī)會(huì)打擦邊球，成交量在那些城市沒(méi)有太大的影響。

        與此同時(shí)，上海多家房地產(chǎn)中介公司的研究人員也透露，由于各地婚姻資料沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，小部分持假離婚證的購(gòu)房者依然可以通過(guò)有關(guān)房地產(chǎn)交易部門(mén)的審批。不同地區(qū)政策的執(zhí)行差異，以及政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的個(gè)別漏洞，使得全國(guó)范圍的商品房成交量下跌并沒(méi)有出現(xiàn)。

全國(guó)商品房成交或超去年

        在國(guó)慶節(jié)前國(guó)務(wù)院出臺(tái)新一輪調(diào)控之后，目前業(yè)績(jī)還沒(méi)有超過(guò)去年的開(kāi)發(fā)商是否仍有希望刷新歷史最高紀(jì)錄？全國(guó)的商品房市場(chǎng)，是否會(huì)在去年創(chuàng)造4萬(wàn)多億銷(xiāo)售額后，再上一個(gè)新臺(tái)階？

        建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹對(duì)新政策的解讀，令多數(shù)人覺(jué)得不會(huì)太樂(lè)觀。她在中國(guó)指數(shù)研究院舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)估會(huì)上說(shuō)：“如果按照政策設(shè)計(jì)的目標(biāo)在全國(guó)范圍內(nèi)不對(duì)第三套房和外地人貸款，這對(duì)市場(chǎng)影響會(huì)很大。”

        對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，上述表態(tài)意味著，原先調(diào)控政策尚未波及的地區(qū)，在未來(lái)的幾個(gè)月中，也同樣會(huì)因?yàn)閲?yán)厲的宏觀調(diào)控政策，而打擊投資和多套房購(gòu)房需求，使得一部分房企無(wú)法在第四季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)歷史新高的目標(biāo)。

        但劉淵卻認(rèn)為，即使嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響到全國(guó)各地，大部分房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造比去年更好的業(yè)績(jī)問(wèn)題不大，甚至全國(guó)的商品房銷(xiāo)售金額也有希望超過(guò)去年或者至少持平。因?yàn)榇蟛糠侄€(xiàn)城市的主要需求是剛性需求，并不在宏觀調(diào)控的限制范圍內(nèi)，房企如果能及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，推出更多面向上述自住性需求的產(chǎn)品，銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史紀(jì)錄并不會(huì)是問(wèn)題。



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