每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        今年以來，樓市在政策持續(xù)調(diào)控期中跌宕起伏?！?·29”中央第二輪樓市政策重拳出擊，各地“限購”令祭出、央行加息上馬，以及證監(jiān)會(huì)再度聯(lián)手國(guó)土部收緊房企融資途徑，讓火爆的樓市在一個(gè)月內(nèi)跌入低谷。

        盡管開發(fā)商在三季度賺得盆滿缽滿，但在政策疊加效應(yīng)的影響下，房企未來仍可能面臨資金上的壓力。這個(gè)冬天，房企將如何度過？

收入前20房企平均負(fù)債率67.79%

        10月25日晚間，保利地產(chǎn)公布三季度業(yè)績(jī)，7~9月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.63億元，同比增長(zhǎng)69.87%；1~9月份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額22.90億元。

        盡管業(yè)績(jī)出現(xiàn)高增長(zhǎng)，但頻繁地拿地，大幅增加新開工面積，也讓保利總資產(chǎn)負(fù)債率躍升至78.91%，超過了萬科、招商、金地三家公司。

        資料顯示，截至9月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為73.75%、金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從二季度末的69.85%上升至72.26%，招商地產(chǎn)則由二季度的61.20%上升至三季度的62.33%。

        上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所發(fā)布的研究報(bào)告稱，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫，截至2010年6月，135家滬深房地產(chǎn)上市公司借款達(dá)3317億元，同比增長(zhǎng)56.46%，比2009年底增加32.06%；中報(bào)營(yíng)業(yè)收入前20房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6.02個(gè)百分點(diǎn)，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個(gè)百分點(diǎn)。

        對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因，保利地產(chǎn)解釋為期末預(yù)收賬款高達(dá)468.28億元，占總負(fù)債的43.38%；負(fù)債總額中有息借款566.90億元，占總資產(chǎn)的41.44%，實(shí)際負(fù)債水平合理；公司一年內(nèi)到期借款余額43.35億元，占有息借款的比例僅7.78%，短期償債壓力較小。

        “單從負(fù)債上看，開發(fā)商負(fù)債都非常高，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有2008年那么高。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示，這些都是主動(dòng)負(fù)債，是頻繁拿地、加大開工量導(dǎo)致的。但這些負(fù)債都是有彈性的，加上今年下半年銷售旺盛，目前來看開發(fā)商資金還算充裕。

        但沈愛卿認(rèn)為，新政的“限購令”將直接導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠速度放慢，而加息也意味著市場(chǎng)將收緊，政策疊加效應(yīng)將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈趨緊。

借殼上市之路被封

除限購、加息外，10月25日，北京市正式公布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱  《辦法》），讓樓市雪上加霜。

        《辦法》將從2010年12月1日起施行，規(guī)定購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

        “三季度開發(fā)商整體銷售回暖，主要是預(yù)收款為業(yè)績(jī)做了重要支撐?！陛x立證券房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師陳耕認(rèn)為，一般來說，預(yù)收款占開發(fā)商開發(fā)資金的四成，因此這部分資金對(duì)于開發(fā)商來說非常重要?！掇k法》是繼限購、加息后對(duì)房地產(chǎn)資金緊縮的又一預(yù)警。

        一開發(fā)商內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新政加速了市場(chǎng)變化，會(huì)使相當(dāng)一部分企業(yè)的銷售目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，從而延長(zhǎng)回籠資金的周期。

        禍不單行。此前的10月15日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)表態(tài)，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)，將征求國(guó)土資源部意見。同時(shí)有消息顯示，證監(jiān)會(huì)不鼓勵(lì)上市公司把再融資募集資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。

        直接遭受此厄運(yùn)的就是香江控股。此前，該公司欲著手對(duì)資產(chǎn)注入方案和融資方案進(jìn)行調(diào)整，擬非公開發(fā)行現(xiàn)金募集資金凈額不超過13.5億元，用于增資翡翠綠洲、天津錦繡香江等項(xiàng)目。

        但本月20日，公司再次發(fā)公告表示，暫緩對(duì)公司非公開發(fā)行股票方案進(jìn)行調(diào)整，待時(shí)機(jī)成熟后再推進(jìn)前述工作。

        有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，包括香江控股在內(nèi)，目前提出定增方案但尚未通過審批的上市房企共有26家，涉及金額高達(dá)637.57億元。

        陳耕認(rèn)為，一般來說，目前不少房企上市基本都是通過借殼上市的，通過IPO上市的相對(duì)較少，資產(chǎn)重組停掉也就意味著房企不能借殼上市融資，融資途徑收緊。

        10月26日，廣東省房協(xié)最新數(shù)據(jù)顯示，從今年情況看，房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金與完成投資比一路回落，由1~2月時(shí)的275%下降至161%，說明企業(yè)資金壓力逐漸顯現(xiàn)。

        陳耕指出，明年下半年開發(fā)商壓力將持續(xù)加大，負(fù)債將出現(xiàn)明顯上升從而導(dǎo)致負(fù)現(xiàn)金流出現(xiàn)，估計(jì)明年中期報(bào)告將會(huì)有明顯的表現(xiàn)，而明年一季報(bào)也不太樂觀。



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