每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “只要首付10%，就能買到房子。”最近一周，上海部分購房者頻繁接到一家房屋代理銷售公司的短信，推銷上海周邊城市嘉興的一處名為“嘉富好第坊”的樓盤，并被明確告知，購房者可以僅以一成首付就在該樓盤買房。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（11月16日）致電上述樓盤售樓處，證實(shí)該樓盤目前確實(shí)在實(shí)行一成首付的促銷措施，向購房者提供為期3年的免息購房借款。樓盤銷售人員說，這一做法的目的就是為了幫助那些受新政影響、近期不能在嘉興買房的外地購房者依然可以借款買房。而據(jù)記者調(diào)查，除了上述嘉興項(xiàng)目以外，廣州、北京等周邊城市的樓盤也向購房者提供借款，以幫助他們避開限制外地人購房的政策。

        此前，由于一系列地產(chǎn)新政的影響，房地產(chǎn)業(yè)曾被認(rèn)為繼2008年之后再一次出現(xiàn)資金緊張情況，不僅負(fù)債率普遍上升，還有多家A股上市的地產(chǎn)商上半年凈現(xiàn)金流入為負(fù)值。為何在行業(yè)整體資金收緊的情況下，仍有房企主動(dòng)借款給購房者呢？

        “嘉富好第坊”的銷售人員不經(jīng)意道出了原因。他們表示，在借款給購房者的3年內(nèi)，萬一國家房貸政策有變化，開發(fā)商會(huì)為購房者申請(qǐng)房貸。一些分析人士說，在執(zhí)行層面上，或許不用3年，就有銀行愿意向不在本地工作的外地購房者提供借款了，這使得開發(fā)商愿意為貸款政策的松動(dòng)“賭”一把。

多家開發(fā)商“扮銀行”墊首付

        今年4月的首次樓市調(diào)控，雖然也發(fā)生過類似開發(fā)商墊資現(xiàn)象，卻只是個(gè)例，僅僅是開發(fā)商為避開“退房潮”。

        這一次開發(fā)商卻變被動(dòng)為主動(dòng)，幫助購房者首付一成也買得起房。

        據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，整個(gè)長三角，類似“嘉富好第坊”這樣面向外地購房客群的樓盤不在少數(shù)。此前，江蘇一帶有多家房地產(chǎn)企業(yè)向購房者提供類似的一成首付，其中不乏保利等名企。

        北京的地產(chǎn)業(yè)人士也透露，燕郊地區(qū)的一些樓盤也向外地人提供50%的借款。廣州等城市也有開發(fā)商扮演銀行，向購房者提供借款。

        頻繁發(fā)生的開發(fā)商借錢給購房者的現(xiàn)象，令外界開始懷疑房地產(chǎn)行業(yè)是不是真缺錢。此前，住建部、央行等多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管、暫停新增房貸等多項(xiàng)旨在收緊房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的政策；各家券商機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的資金日益收緊。中國指數(shù)研究院的研究報(bào)告甚至顯示，目前超過50%的開發(fā)商是通過信托貸款等高利率的借款方式融資。

        但是，上述開發(fā)商向購房者提供借款，似乎顯示了仍有相當(dāng)數(shù)量的房企并不缺錢。上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，能為購房者墊資付首付的，只有那些項(xiàng)目規(guī)模小、資金缺口不大的開發(fā)商。

        不過，中指院副院長陳晟提出了相反看法。他認(rèn)為，現(xiàn)在愿意為購房者提供墊資的一定是那些比較缺錢的中小房企，因?yàn)檫@類房企往往很難獲得銀行貸款，他們?cè)阡N售時(shí)，也不如大開發(fā)商那樣有競爭力。因此，他們不得不通過墊付購房款的方式，吸引客戶買房，緩解資金壓力。陳晟提醒，購房者要小心其中的風(fēng)險(xiǎn)，留意開發(fā)商的執(zhí)行能力是否足夠強(qiáng)大，以至于能以銀行角色向個(gè)人提供房貸。

或賭半年內(nèi)房貸政策松動(dòng)

        以“嘉富好第坊”為例，在購房者首付10%之后，半年內(nèi)必須支付房款的其余40%。另外50%房款則在兩年半內(nèi)逐步向開發(fā)商付清。按照規(guī)定，只有付清所有購房款，開發(fā)商才會(huì)辦理交易過戶手續(xù)。

        因此，開發(fā)商的免息“貸款”是有前提條件的。對(duì)此，中原地產(chǎn)研究院高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，從目前開發(fā)商提供的一系列貸款政策看，開發(fā)商其實(shí)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)還是有相當(dāng)預(yù)見的，所以他們采取了一些措施控制風(fēng)險(xiǎn)。

        據(jù)記者了解，其他一些墊付購房款的樓盤也有類似條款，制約購房者必須在3年內(nèi)還清所有欠款，否則將無法辦理交易過戶手續(xù)。

        但僅依靠上述手段，顯然不能完全降低開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，分析師表示，開發(fā)商實(shí)際是在賭兩三年、甚至半年內(nèi)房貸政策再次轉(zhuǎn)向，由緊變松，到時(shí)就可以為購房者辦理房貸，獲得全部的預(yù)售款。

        “如果不是媒體報(bào)道，其實(shí)三季度房貸的政策在執(zhí)行層面已經(jīng)放松了。”劉淵說。

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政策逼緊  廣州開發(fā)商自掏腰包墊首付

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        自“10·15”穗版新政之后，市場情況逆轉(zhuǎn)而下，部分廣州開發(fā)商甚至開始自掏腰包幫購房者墊付首付款項(xiàng)。

        “已經(jīng)有好幾年沒有出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象了，當(dāng)下政策限購措施逼得開發(fā)商不得不這樣做，尤其最近一個(gè)月，這樣的情況越發(fā)多了。”廣州地產(chǎn)專家鄧浩志表示。

        在廣州荔灣區(qū)上班的小張終于成為了高房價(jià)時(shí)代一名正宗的  “房奴”，擁有了屬于自己的房產(chǎn)。據(jù)她介紹，今年下半年，廣州番禺某大型樓盤熱炒，10月初她簽下了一套70多平方米的房子，總價(jià)約80萬元。小張是首套置業(yè)，首付由原來的二成提高到三成。

        “當(dāng)時(shí)開發(fā)商表示我只要付兩成就可以，剩余一成可以墊付，明年1月份歸還。”小張說。

        “不只是番禺這樣大盤開發(fā)商有這樣情況，廣州周邊區(qū)域花都等中小開發(fā)商最近也用墊付首付款的營銷手段來搶客。”鄧浩志表示，比如首付提升至五成的二次購房者，可以先支付二至三成，剩余部分由開發(fā)商墊資，這筆墊資可在1~2年內(nèi)分期付清。

        他說，由于銀行按揭只認(rèn)購房者，所以購房者還需和開發(fā)商私下簽訂一份借貸協(xié)議。目前開發(fā)商售樓的錢都進(jìn)入一個(gè)名為“項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)控賬戶”里，而這是銀行來監(jiān)控的賬本，開發(fā)商只能是專項(xiàng)?？钣糜陧?xiàng)目建設(shè)等。

        “若以后涉及法律糾紛，項(xiàng)目爛尾、購房斷供等，都會(huì)影響到這個(gè)監(jiān)控賬戶的金融安全。”鄧浩志說。

        “后市如果發(fā)生變化，開發(fā)商、購房者都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。”從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)律師柳青表示，購房者超出自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，可能產(chǎn)生斷供；另一方面，開發(fā)商墊資首付以辦理按揭業(yè)務(wù)，也不排除涉嫌金融騙貸的可能。但最終事件如何，還需看具體情況而定。



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