楊羚強(qiáng)
　　

　　估計今天或者明天，各家報紙又要因為昨天央行加息說開發(fā)商資金緊張，或者融資成本加大，一些不太懂行的媒體又要發(fā)表社論稱，房價將會回落，似乎只要開發(fā)商資金緊張了就一定會降價，那么天下寒士俱歡顏。暫且不論這種想法有多短視（幾乎所有人都知道開發(fā)商資金鏈緊張所能帶來的跌價只會短期發(fā)生，中長期則會造成供應(yīng)緊缺，則必然會導(dǎo)致價格上漲），單單就壓縮開發(fā)商資金鏈來說，如果調(diào)控始終以這種方式進(jìn)行，我想最后的結(jié)果就象是長期服用抗生素后的病毒，自然而然地有了很強(qiáng)的抗藥性。
　　
　　在有關(guān)部門出臺緊縮開發(fā)商資金鏈的有關(guān)調(diào)控政策時，恐怕不會也不愿想到開發(fā)商會發(fā)展一種能力去應(yīng)對收縮他們資金鏈的手段吧。
　　
　　就在這個周四，我接觸到了世茂股份分管影院的老總，他對電影業(yè)的熱忱，讓我十分驚訝。因為，他居然為了做好電影業(yè)，專門從美國進(jìn)口原味的爆米花，以培養(yǎng)世茂電影的特色文化?？吹贸?，他對電影的熱愛，是那種發(fā)燒友級別的，為了做好電影，他甚至嚴(yán)格要求電影燈泡使用時間，以使每部電影放映都能給觀眾最佳的視覺效果。（由于燈泡成本不便宜，而觀眾對其中的差別并不太了解，因此很少有影院會如此苛刻地強(qiáng)迫自己在極短時間內(nèi)換燈泡）令人驚訝的是世茂股份居然毫無保留地支持他，愿意以極高的投入做電影。
　　
　　這讓我十分看不懂。雖說電影的利潤率可能高于房地產(chǎn)，但一年的營業(yè)額估計只是地產(chǎn)業(yè)的九牛一毛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和地產(chǎn)相比。而且和地產(chǎn)的存貨因為房價和地價上漲下不斷升值相比，電影的固定資產(chǎn)是有使用周期，是要折舊的。
　　
　　昨天，我的會計老師比較了幾個現(xiàn)金流企業(yè)，我發(fā)現(xiàn)了世茂股份怎么做或許另有原因。如果說，明年的調(diào)控會讓地產(chǎn)業(yè)很多企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)、投資性現(xiàn)金流為負(fù)，有個別的甚至可能籌資性現(xiàn)金流也為負(fù)。
　　
　　那么電影業(yè)、百貨業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，它的現(xiàn)金流表，通常會是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，投資性現(xiàn)金流為正，籌資性現(xiàn)金流為負(fù)。用電影業(yè)、百貨業(yè)，包括世茂股份現(xiàn)在做的游樂場業(yè)帶來的正值的經(jīng)營性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流，來彌補(bǔ)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊。
　　
　　實際上，在2005年國家首次對房地產(chǎn)調(diào)控之后，類似的資產(chǎn)組合的捆綁方式，就出現(xiàn)在這個行業(yè)。我們看到很多的房地產(chǎn)公司都有自己的酒店、寫字樓，甚至是電影業(yè)、籃球隊、足球隊。
　　
　　當(dāng)年，我們始終看不懂開發(fā)商的這種似乎是玩票的行為，我們更喜歡象萬科這樣只做住宅的單一業(yè)務(wù)開發(fā)商，認(rèn)為那些做房地產(chǎn)以外其他行業(yè)的都是旁門左道，并不會有好的結(jié)果。我們甚至對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不看好，一方面是因為很多開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)，另一方面則是因為這種模式回收資金速度太長，企業(yè)很難迅速用杠桿方式規(guī)?；?br /> 　　
　　但是，越來越頻繁的對開發(fā)商的資金抽血動作，讓我們看到了開發(fā)商這樣做的真正用意。用另一種擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)，維系企業(yè)的正常血脈，以保證項目在銷售速度不快的情況下，依然能有足夠的資金維持。待收緊開發(fā)商資金的政策，產(chǎn)生另外的一種后果，供應(yīng)開始緊張后，提高曾經(jīng)滯銷項目的售價。用漲價的方法，來彌補(bǔ)長期未能售出房屋的財務(wù)成本和銷售費用，同時也使投資在資金周轉(zhuǎn)時間變長后，能通過擴(kuò)大利潤來保持原定的凈資產(chǎn)收益率。
　　
　　實際上，開發(fā)商從事酒店、零售、旅游等其他產(chǎn)業(yè)，所獲得的收益還不僅僅限于此。如果，開發(fā)商的商業(yè)部門能順便發(fā)行自己的購物卡，那就等于給公司增加了一個銀行。只要能夠不斷賣掉新的購物卡，那么購物卡內(nèi)的預(yù)收帳款，顯然可以為開發(fā)商所利用。即使為了發(fā)行這些購物卡，開發(fā)商可能要提供5%的折扣，也是劃算的。試想下，如果從銀行里獲取貸款，那成本會是多大？
　　
　　另外，開發(fā)商旗下的各種酒店、零售事業(yè)，也是獲取貸款的好保證。相比于一次性投入的房地產(chǎn)項目貸款，銀行更愿意向能夠獲得長期穩(wěn)定收益的酒店、零售商業(yè)提供貸款，而這些周期長利率低的貸款，顯然可以進(jìn)一步延長開發(fā)商的還債時間。
　　
　　所以說，要靠現(xiàn)在的現(xiàn)金收縮政策壓房價，會有多困難！這也就是為什么今年兩次調(diào)控后不久，房地產(chǎn)就又重新回到了量價齊剩的軌道的真正原因。