每經(jīng)記者  李正  發(fā)自北京

        近日，中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)和旗下公司以股權(quán)收購(gòu)的方式購(gòu)置了原首都時(shí)代廣場(chǎng)（北京西長(zhǎng)安街88號(hào)大樓），總計(jì)支出37.44億元，該廣場(chǎng)未來(lái)將作為人保集團(tuán)新的總部辦公大樓。

        去年9月3日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（下簡(jiǎn)稱《辦法》），允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，投資比例不得高于保險(xiǎn)公司上季末總資產(chǎn)的10%。目前預(yù)計(jì)有超過(guò)4500億元人民幣的險(xiǎn)資有望進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

情理之中：押注地產(chǎn)高點(diǎn)

        保險(xiǎn)公司使用自有資金通過(guò)集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司購(gòu)置辦公樓作為自己的辦公地點(diǎn)在北京已經(jīng)司空見(jiàn)慣。目前，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有這方面經(jīng)驗(yàn)，比如金融街上的中國(guó)人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。

        根據(jù)人保財(cái)險(xiǎn)12月29日發(fā)布的公告顯示，人保集團(tuán)、人保財(cái)險(xiǎn)、人保壽險(xiǎn)、人保健康、人保資產(chǎn)和人保投控分別出資約3300萬(wàn)元、10億元、15億元、5億元、1億元和1.55億元，分別受讓項(xiàng)目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股權(quán)。同時(shí)，人保集團(tuán)還將出資約4.56億元受讓標(biāo)的公司的債權(quán)。

        據(jù)悉，首都時(shí)代廣場(chǎng)占地面積1.31公頃，總建筑面積12.2萬(wàn)平方米，包括5層商場(chǎng)、10層甲級(jí)辦公樓和400個(gè)停車位。按37.4億元的掛牌價(jià)格計(jì)算，人保這次購(gòu)買的價(jià)格每平方米還不到3.1萬(wàn)元，而目前同一地段的商業(yè)地產(chǎn)每平方米至少要賣到5萬(wàn)元以上。另外，根據(jù)北交所公告顯示，該物業(yè)2009年收入8259萬(wàn)元，凈利潤(rùn)584萬(wàn)元。

        目前險(xiǎn)資正在大規(guī)模進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。以平安集團(tuán)為例，2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，而年底預(yù)計(jì)將達(dá)到260億元的規(guī)模。

        同時(shí)，經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求持續(xù)增加，尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質(zhì)高的寫字樓。某地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于國(guó)家目前對(duì)商業(yè)住宅嚴(yán)格的控制，必然使得大量投資資金從住宅市場(chǎng)撤離。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)自然成為了這部分資金最好的落腳點(diǎn)。

        上述分析師還表示，目前商業(yè)地產(chǎn)給保險(xiǎn)公司帶來(lái)的投資回報(bào)預(yù)測(cè)值在8%左右，投資養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)預(yù)測(cè)值在6%左右。隨著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力預(yù)期的提高，保險(xiǎn)資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也在情理之中。

“自用+租賃”模式或延續(xù)

《辦法》明確規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金。業(yè)界認(rèn)為，保險(xiǎn)公司將名正言順地使用保險(xiǎn)資金以債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)的方式，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

        縱觀目前險(xiǎn)資投資的自用辦公樓，很大一部分都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自用的規(guī)模。在一些以保險(xiǎn)公司名稱命名的寫字樓里面，險(xiǎn)企真正用到的比例較小，大部分都租賃給外界，進(jìn)而賺取不菲的租金。這一“自用+租賃”的現(xiàn)象原來(lái)往往被理解為險(xiǎn)資“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)。而隨著《辦法》的實(shí)施，這一模式將名正言順地為險(xiǎn)企所用，提高險(xiǎn)企進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的熱情，從而改善險(xiǎn)企資產(chǎn)負(fù)債表的錯(cuò)配和緩解險(xiǎn)資的投資壓力。

        某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，北京優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)投資回報(bào)普遍較高，自去年開(kāi)始，北京市場(chǎng)上可供出售的成熟寫字樓物業(yè)已經(jīng)基本處于“斷供”狀態(tài)，因此，不少投資者都將眼光轉(zhuǎn)移到尚未建成的物業(yè)或者處境較為“冷清”的物業(yè)。

        而這次中國(guó)人保購(gòu)買的首都時(shí)代廣場(chǎng)則屬于后者。地處西單商圈的首都時(shí)代廣場(chǎng)地理位置絕佳，位于西長(zhǎng)安街與宣武門內(nèi)大街的交會(huì)處，毗鄰西單商業(yè)中心。但由于各種原因，長(zhǎng)久以來(lái)此地一直缺乏人氣，目前只有地下餐飲、電影院等少數(shù)幾家商戶入駐。

        按照首都時(shí)代廣場(chǎng)的建筑面積和人保總部的規(guī)模估計(jì)，分析人士指出，人保此次將總部遷至此處，還將會(huì)延續(xù)“自用+租賃”模式。這不僅對(duì)于企業(yè)自身價(jià)值和收入有利，同時(shí)也將帶動(dòng)周邊商業(yè)氣氛，使得這一地段真正回歸其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。



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