每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    自新“國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)，共有16個(gè)城市出臺(tái)了“地方版”調(diào)控政策，但無(wú)一按照要求公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

    “房?jī)r(jià)漲幅的合理區(qū)間，應(yīng)該在CPI和GDP的漲幅之間，高于CPI漲幅，但低于GDP漲幅。”昨日（2月23日），在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和搜狐財(cái)經(jīng)聯(lián)合主辦的“搜狐經(jīng)濟(jì)學(xué)人”論壇期間，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生向記者表示。

    這是首次有機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)合理區(qū)間作出界定。

多地未提房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

    上述論壇后，聶梅生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪時(shí)解釋說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅通常是高于通脹預(yù)期的，但不會(huì)跑過(guò)GDP增速，因此，合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)。

    她表示，從中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在歷次樓市調(diào)控的時(shí)間點(diǎn)上，房?jī)r(jià)漲幅都超出了上述區(qū)間。這也意味著，超出了這個(gè)區(qū)間的房?jī)r(jià)都是  “不合理”的，需要調(diào)控。

    “房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”是除限購(gòu)措施外本輪調(diào)控最受關(guān)注的一項(xiàng)措施。按照新“國(guó)八條”的要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

    截至目前，我國(guó)共有16個(gè)城市出臺(tái)了“地方版”調(diào)控政策。然而，除個(gè)別城市在細(xì)則中提出“一季度公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”之外，多數(shù)城市的細(xì)則絲毫未提及這一目標(biāo)。

    在不少分析人士看來(lái)，“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”顯然是地方政府不愿提及的字眼，一方面是由于該目標(biāo)涉及多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，難以確定；另一方面，地方政府擔(dān)心的是，對(duì)房?jī)r(jià)的控制可能會(huì)限制當(dāng)?shù)刎?cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在本月16日（“京15條”出臺(tái)當(dāng)日）上午的意見(jiàn)研討會(huì)上，北京市政府部門(mén)曾向與會(huì)人士坦承“沒(méi)有目標(biāo)”，因?yàn)榻衲昶渌暧^經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)尚無(wú)法預(yù)估，使得房?jī)r(jià)控制目標(biāo)難以確定。

    根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年該市GDP增幅為10.2%，CPI增幅為2.4%。有業(yè)內(nèi)人士按照上述標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，今年北京房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)大致在2.4%~10.2%之間。

    聶梅生還表示，這一標(biāo)準(zhǔn)并不只適用于北京，“由于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平不同，它適用于所有城市。”

“價(jià)格下跌論”言之尚早

    但無(wú)論各地即將出臺(tái)的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”如何，外界的預(yù)期并不樂(lè)觀。在上述論壇期間，參會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)并不會(huì)很快下降。

    按照聶梅生的觀點(diǎn)，上半年是政策效果的觀察期，即使成交量大幅下跌，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。她提供的另一組數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金投入回報(bào)比為1:1.5，充裕的資金足以保證企業(yè)支撐半年。

    但她認(rèn)為，隨著政策執(zhí)行的深入，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向平穩(wěn)，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)下調(diào)的可能，但調(diào)整幅度不會(huì)太大。

    來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自去年9月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月保持上漲。采取了新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式之后，今年1月有62個(gè)城市的住宅價(jià)格環(huán)比上漲，其中漲幅超過(guò)2%的城市有3個(gè)。

    同時(shí)參會(huì)的虎杰投資咨詢(xún)首席分析師張寅則認(rèn)為，政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但由于時(shí)間上的滯后性，市場(chǎng)拐點(diǎn)并不會(huì)在今年出現(xiàn)。這也意味著，今年的房?jī)r(jià)不會(huì)下降。

    一個(gè)共識(shí)是，受“限購(gòu)令”影響，市場(chǎng)成交量將在短期內(nèi)滑坡。聶梅生認(rèn)為，今年三四月份，市場(chǎng)交易量將會(huì)明顯下降。這一觀點(diǎn)也得到普遍贊同。

    事實(shí)上，從新“國(guó)八條”出臺(tái)伊始，成交萎縮的趨勢(shì)已十分明顯。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩提供的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后，鏈家地產(chǎn)的二手房交易量比節(jié)前下降近六成，“京15條”出臺(tái)之后，上述交易量又跌兩成。

    林倩預(yù)計(jì)，在新房成交下滑的同時(shí)，今年二手房市場(chǎng)成交量也將有不小的跌幅。

同步播報(bào)

聶梅生：房產(chǎn)稅調(diào)控作用十分有限

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

    曾被認(rèn)為是  “最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的房產(chǎn)稅，似乎不再被業(yè)界抱以最初的高期望。

    昨日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和搜狐財(cái)經(jīng)聯(lián)合主辦的  “搜狐經(jīng)濟(jì)學(xué)人”論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控樓市的作用是  “杯水車(chē)薪”。其理由是，房產(chǎn)稅的征收無(wú)法改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

    她表示，經(jīng)過(guò)測(cè)算，如果將重慶模式推廣至全國(guó)，即統(tǒng)一向高端住宅征稅，每年的稅收收入尚不足1000億元；如果房產(chǎn)稅向所有存量房征收，且以1.5%的高稅率為基準(zhǔn)，每年的稅收收入約為7600億元。

    而根據(jù)國(guó)土資源部披露的數(shù)據(jù)，去年全國(guó)土地出讓金總額達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)70.4%。兩者相比，土地出讓收入遠(yuǎn)大于房產(chǎn)稅收入，仍是地方財(cái)政的主要來(lái)源。

    聶梅生表示，由于房地產(chǎn)的部分作用在于“保民生”，短期內(nèi)房產(chǎn)稅的征收不可能擴(kuò)大到所有住宅，因此，即便試點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)大，實(shí)際征收數(shù)額也不會(huì)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。

    基于此，她認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收并不能改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，因此對(duì)調(diào)控的作用十分有限。而相比于稅收杠桿，房產(chǎn)稅的作用主要體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房預(yù)期的影響上，同時(shí)還將影響到二手房和租賃市場(chǎng)。

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