每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

     1月26日至今的一個多月時間，溫州一共出讓了11宗土地，卻全部流標。與此同時，在土地市場仍然有大量溢價成交地塊的上海，昨日（2月28日）市場成交價格似乎也首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的跡象。目前住宅市場成交火熱的高橋，一開發(fā)商以約等于市場價的7.8折開始甩賣。

    中國指數(shù)研究院分析師陳延彬介紹，2月份全國總的土地出讓面積較去年同期下跌了將近43%，平均成交樓板價下跌了25%。而住宅用地的成交面積更是下跌了超過五成，樓面地價也下跌了15%。

    業(yè)內(nèi)人士分析說，由于成交土地的區(qū)位和推出供應(yīng)量的不同，土地成交樓板價和成交面積的下滑，不足以說明地價已經(jīng)在下跌，但可以說明的是開發(fā)商用于土地購買的投入正在減少。就在2月23日,萬科董秘譚華杰表示，針對此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，萬科近期將減少拿地量，以保持資金的充裕，度過行業(yè)低谷期。

八折甩賣仍“不便宜”

     上述地塊來自上海一位土地掮客，可以同時建造聯(lián)排別墅、低密度商鋪和公寓的綜合地塊，目前周邊最高端的住宅樓盤售價已經(jīng)達到4萬元/平方米，而普通的樓盤價格是20000~23000元/平方米。

    同一區(qū)域容積率相同的一幅地塊，2009年時的成交價格就已經(jīng)高達16128元/平方米，而上述掮客出售的地塊樓板價卻不過12588元/平方米，僅相當(dāng)于2009年地價的78%。

    上述土地掮客說，該項目目前已經(jīng)取得了土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料，而且產(chǎn)權(quán)清晰，又是凈地，接手者僅僅只需要再申請余下的兩證，就可以用土地證抵押，馬上獲取開發(fā)貸款，用于項目建設(shè)。

    但是，他在咨詢了上海六、七家開發(fā)商后，多數(shù)開發(fā)商卻紛紛表示，上述地塊價格有點高了?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者昨日也嘗試向上海其他開發(fā)商推薦上述地塊，但2月上旬還愿意高價出手買地，并創(chuàng)造出多幅高溢價地塊的上海開發(fā)商，卻大多表示地塊價格有些偏高。

    一位業(yè)內(nèi)人士說，價格高其實不是關(guān)鍵。關(guān)鍵是在持續(xù)低迷的新房成交和逐步收緊的資金壓力下，開發(fā)商已經(jīng)不會再像之前那樣揮金如土了。

    事實上，從2月初開始，不斷有開發(fā)商抱怨說，購房者的按揭貸款難以辦出，讓他們的資金無法及時到位。與此同時，市場上關(guān)于停止開發(fā)貸的風(fēng)聲不斷傳來，為了確保公司有足夠的資金應(yīng)付，各家開發(fā)商紛紛通過信托借款等方式高息舉債。

    惠譽亞太企業(yè)評級團隊的董事王穎表示，在銀行信貸收緊的背景下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能將比大型開發(fā)商面臨更大的融資障礙，因而可能會陷入財務(wù)困境。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日統(tǒng)計顯示，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)僅今年2月進行的總價1億元以上的大宗公開并購交易案就超過15宗，且其中不少并購地塊價格不高。以昨日周大福和上實發(fā)展間的大宗土地交易案為例，青浦地塊的樓板價僅折合7218元/平方米，而周邊的獨棟別墅單價早已超過3萬元。

土地市場開始收縮

     中國指數(shù)研究院浙江分院研究總監(jiān)曹旭東表示，溫州的土地流標并非偶然現(xiàn)象，如果不是諸如杭州等城市去年修改了土地出讓規(guī)則，要求土地購買前先  “勾地”，土地流標的現(xiàn)象還會更多。

    陳延彬給出的2月份全國土地市場最新數(shù)據(jù)也顯示，二手土地成交的冷淡和一手土地市場變冷有著非常密切的關(guān)系。根據(jù)他提供的數(shù)據(jù)，全國土地市場新推出的土地較去年同期增加了18.7%，但成交面積卻下滑了43%，住宅用地推出較去年同期增長了10%，但成交量下跌五成，地價下跌了15%。

    中房信分析師朱青說，雖然尚沒有確切的數(shù)據(jù)說明土地市場已由暖轉(zhuǎn)冷。但成交市場變冷的趨向卻是可以肯定的。他認為，開發(fā)商的資金收緊，和新房市場成交量的趨淡是導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因。

    不過，上述看法并沒有被業(yè)界廣泛認同。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)陶琦說，從中原地產(chǎn)監(jiān)測的12個城市來看，還不能得出土地市場由熱轉(zhuǎn)冷的結(jié)論。大部分開發(fā)商的資金情況仍然遠遠好于2008年，而且2月份一直是傳統(tǒng)的市場淡季。另外，各地推出的土地數(shù)量較1月份和去年12月份有比較明顯的下滑，也是原因之一。

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