每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    3月28日晚，由  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、搜狐財(cái)經(jīng)和清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院共同主辦的新一期搜狐企業(yè)家論壇在清華大學(xué)舉行。會(huì)前，對(duì)于時(shí)下房企老總們所困惑的保障房建設(shè)盈利問(wèn)題，本期論壇的主講嘉賓北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司  （以下簡(jiǎn)稱北京住總）董事長(zhǎng)張貴林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，北京住總在保障房建設(shè)方面有自己的盈利模式，那就是一體化、產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降貐⑴c保障房建設(shè)的全過(guò)程，包括設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理等，每個(gè)環(huán)節(jié)可以掙2%~3%的利潤(rùn)，加起來(lái)就可能達(dá)到10%的利潤(rùn)率。

為之前10年買單

    對(duì)于政府提出5年內(nèi)興建3600萬(wàn)套保障房的做法，張貴林將此歸結(jié)為對(duì)現(xiàn)有住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的糾正。

    對(duì)于近年來(lái)房?jī)r(jià)的跳漲，他認(rèn)為主要原因是供不應(yīng)求。他解釋說(shuō)，2000年~2010年的10年間，中國(guó)的城市化率以每年近1%的速度提高，也就是說(shuō)每年城市化人口會(huì)增加2000多萬(wàn)。如果按照人均住房30平方米需求量計(jì)算，10年間將新增60億平方米的住房需求，但這期間中國(guó)房地產(chǎn)只銷售了45億平方米的住房面積，供應(yīng)缺口差近15億平方米，大概25%的需求沒(méi)有得到滿足。

    而這個(gè)數(shù)據(jù)僅僅考慮到10年間的供應(yīng)缺口，并沒(méi)有累積計(jì)算2010年前的供應(yīng)缺口和這期間原有城市居民的改善性需求，如原來(lái)跟父母合住的孩子，現(xiàn)在要結(jié)婚而新增的需求，兩房變?nèi)康男枨螅约坝糜谕顿Y投機(jī)的需求等。

    他指出，綜合下來(lái)，供應(yīng)缺口比例至少在40%以上。在“十二五”期間，城市化率將由目前的47%以每年近1%的速度增長(zhǎng)到期末的51.5%，新增住房需求量仍在巨量增長(zhǎng)中。市場(chǎng)供不應(yīng)求的根本解決之道就是增加供應(yīng)。在中國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，保障房比例很低，但在國(guó)外成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，市場(chǎng)提供大概30%~40%的商品房，政府至少提供50%以上的保障房。鑒于1998年房改后中國(guó)樓市主要側(cè)重于發(fā)展商品房，保障房建設(shè)重視不夠，因此目前政府重新將重心轉(zhuǎn)移至保障房，以糾正過(guò)去這些年來(lái)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的失衡。

應(yīng)設(shè)置“綠色通道”

    對(duì)于今年1000萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，張貴林計(jì)算后認(rèn)為，除土地成本外，大概需要1.3萬(wàn)億~1.4萬(wàn)億元的資金量。他具體分門別類地分析說(shuō)，第一部分就是建設(shè)近200萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，資金需求量約5000億元，主要利用社會(huì)資金來(lái)解決。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，在這一部分，政府只需在政策上給予一定支持即可，如土地出讓金減免等，社會(huì)資金在經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建設(shè)運(yùn)作中，基本可以做到盈虧平衡。

    第二部分為近400萬(wàn)套的各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造等，資金量大約也需要近5000億元。主要渠道由工礦企業(yè)和有關(guān)職工籌集，政府提供相應(yīng)的政策即可。

    第三部分為廉租房、公租房建設(shè)，今年中央提出的建設(shè)目標(biāo)為380萬(wàn)套，其中廉租房為160萬(wàn)套，公租房為220萬(wàn)套，投資資金量也得近5000億元。這部分資金來(lái)源主要靠政府財(cái)政出錢，因?yàn)檫@一部分項(xiàng)目不能立馬變現(xiàn)，一般情況下，企業(yè)參與運(yùn)作的難度較大。

    資金來(lái)源方面，張貴林指出，目前中央政府首批350億元已經(jīng)撥出去，此外，中央代地方發(fā)行2000億元國(guó)債，要優(yōu)先支持地方政府發(fā)展公租房建設(shè)。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在規(guī)定，地方政府每年需至少拿出10%的土地出讓金用于保障房建設(shè)，按照去年各地2.9萬(wàn)億元的賣地收入計(jì)算，各地方需從土地出讓金中撥出2900億元。

    時(shí)下銀根收緊帶來(lái)的信貸規(guī)模壓縮，可能對(duì)保障房建設(shè)資金來(lái)源帶來(lái)影響，張貴林呼吁，銀行應(yīng)該給予保障房一些差別化政策，比如開(kāi)設(shè)綠色通道、適當(dāng)給予一些保障房項(xiàng)目以專項(xiàng)貸款的投入。

    除了巨量資金帶來(lái)的壓力外，對(duì)于3600萬(wàn)套保障房，一些人也擔(dān)心土地的供應(yīng)問(wèn)題，比如在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存就指出，巨量保障房建設(shè)所需的大量土地供應(yīng)，一線城市和一些發(fā)達(dá)的二線城市，目前可能會(huì)面臨無(wú)地供應(yīng)的尷尬。

    對(duì)此，張貴林認(rèn)為最終政府會(huì)解決這個(gè)問(wèn)題，但他也指出，除了稅收、土地等支持外，政府也可以鼓勵(lì)允許符合條件的企事業(yè)單位以自有用地建設(shè)廉租房、公租房，并優(yōu)先租給本單位無(wú)房職工，同時(shí)試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障房，以實(shí)現(xiàn)保障房土地供應(yīng)的多元化，此舉還可部分解決交通擁堵問(wèn)題。

    不過(guò)，張貴林反對(duì)通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房合法化來(lái)解決保障房在土地供應(yīng)和資金壓力上的問(wèn)題，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不符合政府規(guī)劃，很容易搞亂市場(chǎng)。

多環(huán)節(jié)參與解決盈利問(wèn)題

    在3600萬(wàn)套保障房的供應(yīng)上，房企無(wú)疑是主要的參與者，但目前在保障房建設(shè)方面，眾多房企都還苦于未找到合適的盈利模式，比如萬(wàn)科總裁郁亮就公開(kāi)承認(rèn)萬(wàn)科還未在保障房建設(shè)方面找到盈利模式。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也承認(rèn)，遠(yuǎn)洋還在保障房建設(shè)領(lǐng)域摸索盈利模式。

    對(duì)此，張貴林認(rèn)為，對(duì)于像萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等上市房企，股東和股民對(duì)其有回報(bào)要求，而單純的房企參與保障房建設(shè)，確實(shí)盈利模式上有一些問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在來(lái)看房企參與保障房建設(shè)的盈利在2%~3%，這樣的利潤(rùn)率對(duì)于一般上市公司而言肯定很低。但北京住總這樣的專業(yè)保障房建設(shè)公司，在此方面有自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    他解釋說(shuō)，在保障房建設(shè)領(lǐng)域，北京住總是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)竭\(yùn)作的，就是在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)投資、施工、物流以及后期的物業(yè)管理方面，公司旗下都有自己的專業(yè)公司，比如在設(shè)計(jì)上，公司有自己的設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司等。假設(shè)一個(gè)保障房項(xiàng)目，一家開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率為2%~3%，這樣的利潤(rùn)率對(duì)于在萬(wàn)科這樣的上市公司看來(lái)沒(méi)有積極性，因?yàn)閷?duì)于港股上市的房企來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)項(xiàng)目達(dá)不到8%的利潤(rùn)率，就不會(huì)去做，但對(duì)于北京住總來(lái)說(shuō)，是會(huì)參與的，因?yàn)楸本┳】傇谠O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)可以掙錢，在開(kāi)發(fā)、物流、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)皆能掙錢，每個(gè)環(huán)節(jié)掙2%~3%的利潤(rùn)，綜合加起來(lái)可能就有10%的利潤(rùn)率，這個(gè)利潤(rùn)率就不算太低了。他表示，北京住總通過(guò)拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，一體化經(jīng)營(yíng)來(lái)解決回報(bào)問(wèn)題。

    張貴林透露，正因?yàn)楸本┳】傇诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)領(lǐng)域有這種優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科才會(huì)選擇與公司攜手，以開(kāi)拓保障房領(lǐng)域的市場(chǎng)。

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