每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    繼限購、限貸、限價之后，上海成為首個將房地產(chǎn)調(diào)控大棒指向租賃市場的城市。

    昨日（4月11日），上海市住房保障和房屋管理局公布了  《上海市居住房屋租賃管理辦法  （征求意見稿）》（以下簡稱  “征求意見稿”），規(guī)定住房的租賃價格每年只能上調(diào)一次。這一政策或許會使因限購而不斷推高的租金價格上漲空間受到限制，進而從多個方面抑制房價。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，如果上述“征求意見稿”得到實施，那么上海將領先于全國，成為首先實施限制租價上漲的城市。

一季度房租漲幅飚升

    在公布上述租金“征求意見稿”之前，上海正經(jīng)歷著限購令實施后的房屋租金上漲潮。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)區(qū)域研究中心的統(tǒng)計，上海一季度的房租漲幅達到10%~15%。

    上海房屋租賃指數(shù)辦公室4月6日提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，上海房屋租賃指數(shù)為1284點，環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月縮小0.59個百分點。3月，上海高端市場租金環(huán)比上漲0.84%，漲幅領先于其他各類物業(yè)。其中，一室上漲1.11%，兩室和三室租金上漲0.79%和0.84%；中端市場租金環(huán)比上漲0.43%，漲幅比上月縮小0.8個百分點，其中兩室上漲0.65%，三室上漲0.24%；低端市場租金環(huán)比上漲0.71%，漲幅相比上月縮小0.88個百分點，一室和兩室租金分別環(huán)比上漲0.65%和0.76%。

    即使是在中環(huán)以外，交通設施、生活配套不方便的區(qū)域，房屋租金也出現(xiàn)了大幅度的上漲。浦東三林一個小區(qū)的業(yè)主程先生說，他出租的毛坯房租金價格已經(jīng)由2010年的1400元/月，上調(diào)至2000元/月。

    上海一家房地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理認為，限購令導致租房價格上漲是必然的。非上海本地無住房的人需要住所，本來可以考慮逐步落戶，籌資買房來滿足居住需求，現(xiàn)在需要租房，供求不平衡帶來價格上漲是必然的。

    由于《上海市居住房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當事人應當在簽定租賃合同時一次性確定租金；一年以上的，每年只能調(diào)整一次。并規(guī)定除在租賃期間，承租人要求出租人裝修房屋或者增設附屬設施等情形外，出租人不得單方面調(diào)整租金。

    上述措施，能讓房東在短期內(nèi)沒有辦法頻繁上調(diào)租金，限制了房屋租金價格在短期內(nèi)的迅速上漲。

限漲前提是備案

    不過，上海一些房屋中介公司卻認為，上述限制租金價格頻繁上漲的措施并沒有太大意義。

    上海中原研究咨詢部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前中原及整個市場租賃期在一年及一年以上的房屋簽定的租賃合同八成為一年一簽，而只要簽定了租賃合同，一般租金是不會任意調(diào)整的。

    21世紀不動產(chǎn)上海銳豐萬體店區(qū)域經(jīng)理王軼也透露，其實現(xiàn)在市面上多數(shù)住宅租賃成交都為一年一簽，目前板塊內(nèi)95%的房東不愿接受短租客，最短租期也為半年以上。另外房租的變動并不頻繁，多為租約快滿之際才會主動提出漲租要求，故該管理辦法對租賃市場的影響較小。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師羅印申說，上述限制租金價格措施的前提，在于房屋備案，但相對部分房東來說，“新增”的租賃稅多少會影響其利益，不排除短期內(nèi)房東出現(xiàn)漲租轉嫁稅費的可能，反而推動房屋租金價格上漲。

    和他的疑問相同，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也說，這一政策的實施，取決于房東是否愿意備案。而目前，上海將出租房備案的房東只是少數(shù)。

    中原地產(chǎn)上海物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，制訂《上海市居住房屋租賃管理辦法》的真正目的，不僅是為了限制房屋租金價格上漲，還為了避免因為房屋租金價格的上漲而激化租賃市場的矛盾。

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