每經(jīng)記者 葉書(shū)利 尚希 發(fā)自北京
　　
　　拐點(diǎn)爭(zhēng)論再現(xiàn)江湖！
　　
　　鑒于以前多次拐點(diǎn)論過(guò)后，樓市迎來(lái)的不是期盼中的降價(jià)拐點(diǎn)，而是拉開(kāi)又一輪殘酷的房?jī)r(jià)暴漲的序幕，本次拐點(diǎn)爭(zhēng)論過(guò)后是否會(huì)遭遇同樣的宿命？由于市場(chǎng)中出現(xiàn)了“開(kāi)發(fā)商有意制造房?jī)r(jià)假摔”的質(zhì)疑，有購(gòu)房者甚至擔(dān)心所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)會(huì)是本山大叔之拐——忽悠。
　　
　　針對(duì)這一話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日奔赴各線，并結(jié)合北京313家在售樓盤(pán)價(jià)格的全方位調(diào)查，與開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家學(xué)者、消費(fèi)者面對(duì)面溝通，傾聽(tīng)他們的心聲，試圖還原市場(chǎng)本質(zhì)，探尋房?jī)r(jià)演變的軌跡。

　　/房企說(shuō)/

　　陽(yáng)光100范小沖：房?jī)r(jià)回穩(wěn) 未現(xiàn)拐點(diǎn)

　　每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京
　　
　　在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售量卻逆勢(shì)大增；而在有關(guān)拐點(diǎn)的一片熱議聲中，市場(chǎng)卻頻頻質(zhì)疑房?jī)r(jià)“假摔”。目前到底是拐點(diǎn)已現(xiàn)還是開(kāi)發(fā)商有意假摔？針對(duì)這一焦點(diǎn)話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）記者專(zhuān)訪了陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖。

　　房?jī)r(jià)企穩(wěn) 遠(yuǎn)談不上拐點(diǎn)
　　
　　NBD：3月北京一手商品房成交均價(jià)同比下降了10.9%，這是19個(gè)月以來(lái)房?jī)r(jià)同比首次下降，您對(duì)此如何看待？
　　
　　范小沖：成交均價(jià)只是一個(gè)大雜燴，并不能真實(shí)地反映市場(chǎng)的現(xiàn)狀，因?yàn)榫鶅r(jià)掩飾了供應(yīng)區(qū)域分布、樓盤(pán)檔次分布等信息。3月成交均價(jià)的下降，主要緣于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。由于限購(gòu)等政策的嚴(yán)打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致供應(yīng)上也因需而變，以郊區(qū)供應(yīng)為主，市區(qū)供應(yīng)為輔，從而拉低了均價(jià)。同比下降10.9%并不能代表這個(gè)市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。但至少可以看到，此前快速上漲的勢(shì)頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的降價(jià)潮或跳水。
　　
　　NBD：您所講的“分化”具體如何解釋?zhuān)?br /> 　　
　　范小沖：除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化，需求結(jié)構(gòu)也被打回到以剛需為主。同時(shí)，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過(guò)去買(mǎi)房時(shí)，剛需或改善需求者對(duì)總價(jià)或單價(jià)的依賴心理較重，而限購(gòu)之下，買(mǎi)房時(shí)的考慮重心由原來(lái)的價(jià)格轉(zhuǎn)向房票。房票意味著購(gòu)房資格成為珍貴資源，因此在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，買(mǎi)方更珍惜手中的房票，致使買(mǎi)房行為更趨理性，更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。因此改善性需求開(kāi)始追求一步到位，這也導(dǎo)致中高端樓盤(pán)會(huì)走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因?yàn)閯傂柚С?，也可能不愁銷(xiāo)售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤(pán)，即使價(jià)格下調(diào)，也未必會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售上升。
　　
　　NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售量為何卻在增長(zhǎng)？
　　
　　范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時(shí)下的大型開(kāi)發(fā)商基本已完成業(yè)務(wù)的全國(guó)性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來(lái)的沖擊。
　　
　　NBD：重壓下樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)了嗎？
　　
　　范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點(diǎn)。目前一些城市成交量下降的主要原因是購(gòu)房者的觀望情緒，但量在下降，價(jià)卻在僵持。后期成交量會(huì)適度回升。由于限購(gòu)的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開(kāi)始的量升價(jià)漲的局面，房?jī)r(jià)會(huì)控制在一定的程度。不過(guò)拐點(diǎn)雖然未現(xiàn)，但目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則確實(shí)正在發(fā)生改變。
　　
　　NBD：今年的房?jī)r(jià)會(huì)跌還是漲？
　　
　　范小沖：二三線城市房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會(huì)分化，市區(qū)中高端商品房的房?jī)r(jià)下降可能性不大，但郊區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)穩(wěn)中有降。

　　調(diào)控下各方價(jià)值取向不一
　　
　　NBD：在地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府、地方政府、消費(fèi)者、銀行和開(kāi)發(fā)商各自有怎樣的價(jià)值取向或立場(chǎng)？
　　
　　范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調(diào)控威信出發(fā)，主要關(guān)注避免社會(huì)矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設(shè)，從而建立起市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障的市場(chǎng)體系。
　　
　　目前中央政府通過(guò)行政手段讓各地控制房?jī)r(jià)，但地方政府的財(cái)政體系目前主要以土地財(cái)政為主，且時(shí)下各地方政府有龐大的地方融資平臺(tái)，其主要抵押物就是土地，房?jī)r(jià)若下跌，土地抵押物的價(jià)值就會(huì)下降，可能就會(huì)引發(fā)地方融資平臺(tái)的崩潰。這也導(dǎo)致在地產(chǎn)調(diào)控中地方政府的內(nèi)在動(dòng)力與中央政府的出發(fā)點(diǎn)出現(xiàn)分歧。如果不解決內(nèi)在的機(jī)制問(wèn)題，地方政府就會(huì)出現(xiàn)陽(yáng)奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調(diào)控目標(biāo)大打折扣。
　　
　　在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)組織，存在盈利壓力。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是他們利潤(rùn)池中最大的一塊，因?yàn)榭梢猿袚?dān)更高的利息，且風(fēng)險(xiǎn)不是很大，所以銀行還是愿意給房地產(chǎn)行業(yè)放貸的。
　　
　　對(duì)于購(gòu)房者而言，沒(méi)買(mǎi)房的當(dāng)然希望房?jī)r(jià)大跌，但房?jī)r(jià)若真的大跌又會(huì)讓經(jīng)濟(jì)受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買(mǎi)不起房；另一方面，有房的人總體上希望房?jī)r(jià)上漲，因此出現(xiàn)了買(mǎi)房時(shí)要求簽定不降價(jià)合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當(dāng)大的。
　　
　　對(duì)處在調(diào)控周期中的開(kāi)發(fā)商而言，他們希望市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，少點(diǎn)波動(dòng)，多點(diǎn)可預(yù)期。

　　各地或被迫修改房?jī)r(jià)控制目標(biāo)
　　
　　NBD：房?jī)r(jià)是表象上的東西，中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題是什么，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行調(diào)控？
　　
　　范小沖：其一，是要建立保障與市場(chǎng)雙軌制的機(jī)制，讓保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)。比如中高檔房，讓市場(chǎng)去解決，并以市場(chǎng)的手段去調(diào)控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會(huì)資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調(diào)控，通過(guò)多征稅讓更多的資金來(lái)反哺保障房建設(shè)，最終讓市場(chǎng)中的每個(gè)人，按不同能力各取所需，這才是一個(gè)良性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
　　
　　其二，房?jī)r(jià)飛漲的本質(zhì)原因是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上也是因?yàn)樨泿刨H值。在貨幣超發(fā)中，房地產(chǎn)是最大的資金池，目前限購(gòu)并不代表市場(chǎng)上的貨幣就沒(méi)有了，而是在其他地方游蕩，比如進(jìn)入農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象?？傊谪泿懦l(fā)的情況下，錢(qián)是堵不住的。
　　
　　NBD：現(xiàn)在大家都在推測(cè)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)被要求重改，新的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)朝哪個(gè)方向走？
　　
　　范小沖：目前多個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本定在10%~15%之間，而去年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了9.9%，換句話說(shuō)，這些目標(biāo)基本與中央的出發(fā)點(diǎn)是相背離的，中央很可能會(huì)要求各地重新修改，否則將意味著調(diào)控不成功。
　　
　　修改后的二版房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)向北京的做法靠攏。北京在其房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中，將普通住房與中高檔房分開(kāi)，從而使政府將關(guān)注點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)與民生相關(guān)的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標(biāo)，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來(lái)算均價(jià)，只會(huì)變成文字游戲。到時(shí)地方政府說(shuō)房?jī)r(jià)降了，民眾卻感覺(jué)沒(méi)降，豈不白搭？
　　
　　NBD：“國(guó)十條”出臺(tái)已近一年，其間國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控政策，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，您最關(guān)注哪方面的政策或行業(yè)變化？
　　
　　范小沖：首先是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向雙軌制，意味著未來(lái)的住宅用地供應(yīng)會(huì)越來(lái)越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調(diào)控會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。所以房企應(yīng)該更多地將目光投向更加市場(chǎng)化的中高端這塊，否則未來(lái)生存空間會(huì)越來(lái)越小。
　　
　　NBD：目前國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專(zhuān)項(xiàng)督查小組正在各地督查調(diào)控政策實(shí)施狀況，因此不少人推測(cè)，下一步可能還會(huì)出現(xiàn)更多的調(diào)控政策，對(duì)此您如何看待？
　　
　　范小沖：中央對(duì)目前的調(diào)控效果肯定不滿意，因此一定還會(huì)出臺(tái)新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強(qiáng)化的一塊。此外，還可能在開(kāi)發(fā)商預(yù)售制度、資金限制等方面強(qiáng)化政策或加強(qiáng)原有政策的執(zhí)行。實(shí)際上政府手中還有很多調(diào)控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調(diào)控是動(dòng)手術(shù)取毒瘤，是要推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來(lái)砸盤(pán)。
　　
　　NBD：下一個(gè)更猛的政策最可能是什么？
　　
　　范小沖：強(qiáng)制要求各地修改房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)工作做好的話，就會(huì)是一個(gè)很猛的政策。NextPage

　　/購(gòu)房者說(shuō)/

　　限購(gòu)近兩月 多數(shù)購(gòu)房者對(duì)“拐點(diǎn)”仍無(wú)信心

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
　　
　　回顧往年，每每出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的時(shí)候，購(gòu)房者都會(huì)期望并熱議房?jī)r(jià)是不是會(huì)降下來(lái)，但政策期一過(guò)，才發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的“美夢(mèng)”只是購(gòu)房人的一廂情愿。
　　
　　而自本輪調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，從 “限貸”到“限購(gòu)”，再到“限價(jià)”，伴隨著不斷傳來(lái)的上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)打折、下跌的消息，距離“京版限購(gòu)令”的出臺(tái)已有近兩月的時(shí)間，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)即將到來(lái)的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)會(huì)否又一次成為購(gòu)房人眼中的“海市蜃樓”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。

　　購(gòu)房者仍在觀望
　　
　　“雖然出臺(tái)的政策又是限貸、又是限購(gòu)，可我怎么發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒(méi)出現(xiàn)什么變化呢？”類(lèi)似購(gòu)房者陳立偉（化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所提出的質(zhì)疑，在采訪中屢見(jiàn)不鮮。
　　
　　4月10日，在北京房展會(huì)的最后一天，記者遇到了前來(lái)看房的陳立偉。
　　
　　雖然陳立偉目前仍在租房，但由于單位有租金補(bǔ)貼，租房也成為對(duì)他來(lái)說(shuō)最合適的一種選擇。但最終讓他覺(jué)得不能再等下去的原因是，女友的工作即將由上海調(diào)回北京，而兩人的婚期在即，購(gòu)置新房的需求讓陳立偉不得不加入購(gòu)房的剛需大軍。
　　
　　“現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)基本上不敢考慮，太貴了。現(xiàn)在只能看看通州、房山這些地方的樓盤(pán)。但其實(shí)這些地方也不便宜。”最初，陳立偉的購(gòu)房目標(biāo)是打算在市區(qū)購(gòu)置一套面積稍小一點(diǎn)的二手房，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近一年的等待與看房后他發(fā)現(xiàn)，即使在限購(gòu)令出臺(tái)后，市區(qū)二手房的價(jià)格也并未有所松動(dòng)，甚至有一些還逆勢(shì)上漲。
　　
　　但很顯然，此次房展會(huì)也并未給陳立偉帶來(lái)信心。據(jù)了解，本次參展的樓盤(pán)共有108個(gè)，但本地樓盤(pán)僅有40個(gè)，其他近2/3的樓盤(pán)均來(lái)自河北、天津、海南等地。而在為數(shù)不多的本地樓盤(pán)中，主力也是五六環(huán)外的郊區(qū)項(xiàng)目。這些本地項(xiàng)目并未出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠促銷(xiāo)，連以前眾多樓盤(pán)往往會(huì)打出的“展會(huì)期間特別優(yōu)惠”如今也蹤影難覓。
　　
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，位于西四環(huán)附近的金隅大成某項(xiàng)目目前均價(jià)為32800元/平方米，而該項(xiàng)目去年8月開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為32000元/平方米。另一處位于南四環(huán)附近的項(xiàng)目據(jù)介紹目前均價(jià)為27000元/平方米，但記者在查詢?cè)擁?xiàng)目以往交易均價(jià)后發(fā)現(xiàn)，前一期的均價(jià)不到26000元/平方米。
　　
　　限購(gòu)令下的市場(chǎng)，部分樓盤(pán)的價(jià)格依然難降溫，即使是位于房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的樓盤(pán)，報(bào)價(jià)也與去年下半年時(shí)相差無(wú)幾。同時(shí)記者還發(fā)現(xiàn)，多家參展商都以“還未開(kāi)盤(pán)”為由，不愿透露其價(jià)格。“先期宣傳”似乎成為北京樓盤(pán)參展商此行的最終目的。
　　
　　一個(gè)小時(shí)之后，陳立偉有些失望地離開(kāi)。“現(xiàn)在都在討論說(shuō)拐點(diǎn)很快就會(huì)到來(lái)，如果真是這樣，我決定還是再等等，但萬(wàn)一等下去還是繼續(xù)往上漲可怎么辦。”未來(lái)的不確定性與現(xiàn)實(shí)的矛盾使得陳立偉言辭之中充滿無(wú)奈。購(gòu)房者，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終端的消費(fèi)群體，卻也成為這一鏈條上最沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)、最無(wú)奈的一方。

　　對(duì)“拐點(diǎn)”并無(wú)信心
　　
　　焦慮、茫然，似乎已成為本次北京房展會(huì)上剛需購(gòu)房者們的表情特寫(xiě)。這也同樣反映出，盡管在密集的政策調(diào)控之下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)角力時(shí)仍是最無(wú)力的一方。
　　
　　隨著市場(chǎng)下行壓力不斷增大，多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)未來(lái)市場(chǎng)無(wú)法判斷之時(shí)選擇了觀望。
　　
　　來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)為1274套，比上月同期下降8.5%；現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為198套；二手房住宅簽約套數(shù)為2066套，比3月上旬下調(diào)幅度達(dá)到了45.6%。樓市總簽約套數(shù)為3538套，環(huán)比上月同期下調(diào)了33.7%。同比去年同期的13025套下調(diào)幅度更是達(dá)到了72.8%。
　　
　　“全國(guó)樓市調(diào)控的壓力逐漸增加，特別是一線城市，受到限購(gòu)等影響，市場(chǎng)已經(jīng)接近冰點(diǎn)，北京等城市的一季度成交量下調(diào)超過(guò)一半。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前來(lái)看，樓市的政策利空依然未出盡，第三輪調(diào)控政策仍在加強(qiáng)中，特別是信貸收緊的影響疊加在一起，更使得購(gòu)房者謹(jǐn)慎入市。“但是目前市場(chǎng)二手房業(yè)主讓價(jià)的空間有限，市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)依然基本掌握在商品房項(xiàng)目手中。供應(yīng)短缺使得2季度價(jià)格依然將維持基本停滯的狀態(tài)。但這一局面將在下半年逐漸被房山、大興等郊區(qū)縣的部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目打破。”
　　
　　不斷下跌的成交量會(huì)否擊破開(kāi)發(fā)商最終的降價(jià)底線？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)熱議中即將到來(lái)的“拐點(diǎn)”，卻有幾分不真實(shí)性。“唯一可以感受到的是郊區(qū)部分二手房議價(jià)空間開(kāi)始增大，但其他地區(qū)的新房或市區(qū)的二手房?jī)r(jià)格都沒(méi)什么松動(dòng)。”在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，另一對(duì)正在看房的年輕夫婦告訴記者，在看過(guò)幾個(gè)北京項(xiàng)目之后，對(duì)價(jià)格感覺(jué)并不滿意的夫妻倆準(zhǔn)備回家，“多看看再?zèng)Q定吧，現(xiàn)在調(diào)控壓力這么大，性價(jià)比不高誰(shuí)會(huì)買(mǎi)呢？”
　　
　　不難看出，對(duì)于接下來(lái)樓市的走向，購(gòu)房者或猶豫不決、或淡定坦然，但卻很難有人斬釘截鐵地對(duì)樓市拐點(diǎn)抱有十足的信心。

　　/專(zhuān)家說(shuō)/

　　樓市轉(zhuǎn)折大約在第二季度

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京
　　
　　“拐點(diǎn)論”越來(lái)越逼近北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“相對(duì)于一季度，第二季度會(huì)是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，很多政策會(huì)趨向明朗化，可能會(huì)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”4月11日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授曹建海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示。
　　
　　并非曹建海一人持有上述意見(jiàn)，在采訪中，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家紛紛將這一拐點(diǎn)大限鎖定在了第二季度。

　　房企現(xiàn)金流壓力逐漸增大
　　
　　如果說(shuō)成交量的大幅下跌讓開(kāi)發(fā)商面臨“寒冬”，那央行的再度加息就像是“雪上加霜”。
　　
　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，本次加息無(wú)異于當(dāng)頭一棒。如今房企的資金鏈狀況早已不如從前，在已經(jīng)公布2010年年報(bào)的44家上市房地產(chǎn)公司中，2010年的平均現(xiàn)金凈流入為2.2億元，比2009年回落30%。44家企業(yè)中，2010年有15家現(xiàn)金流為負(fù)，僅10家現(xiàn)金流狀況好于2009年。部分房企的負(fù)債率已經(jīng)處于危險(xiǎn)的高位，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流嚴(yán)重縮水。
　　
　　“是否降價(jià)就取決于房子銷(xiāo)售情況和開(kāi)發(fā)商的資金鏈狀況。”在曹建?？磥?lái)，受成交量大幅下挫影響，開(kāi)發(fā)商的資金鏈狀況將進(jìn)一步趨于緊張，很多開(kāi)發(fā)商都將面臨危機(jī)，“以價(jià)換量”也就成為開(kāi)發(fā)商必須采用的自救方法。
　　
　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前來(lái)看部分房企的資金壓力不大，但從整體市場(chǎng)來(lái)看，從2010年開(kāi)始部分企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。“市場(chǎng)的均價(jià)往往由中小公司來(lái)決定，因此下半年很可能逐漸出現(xiàn)區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)。一線城市價(jià)格下調(diào)的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二三線城市。從二季度下半段開(kāi)始，一些銷(xiāo)售不暢的房企迫于銷(xiāo)售壓力，將加大促銷(xiāo)，增加業(yè)績(jī)。”
　　
　　“目前北京市場(chǎng)上出現(xiàn)的降價(jià)優(yōu)惠都只能說(shuō)是個(gè)別現(xiàn)象，甚至有很多是不真實(shí)的。”中國(guó)住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，由于目前市場(chǎng)還處于政策貫徹落實(shí)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方都在觀望，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，更不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的降價(jià)。“在政策實(shí)行一段時(shí)間之后，市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，觀望的氛圍也會(huì)減淡，預(yù)計(jì)在‘五一’前后市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)更趨清晰。”
　　
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，“沒(méi)人能知道北京樓市拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在何時(shí)，但可以肯定的是，隨著各種調(diào)控政策的實(shí)施，北京樓市成交量明顯減少，價(jià)格下調(diào)的壓力在不斷加大。”

　　價(jià)格降幅或達(dá)10%~20%
　　
　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)是新房?jī)r(jià)格。對(duì)于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，多是傾向于購(gòu)買(mǎi)新房，而新房?jī)r(jià)格的走勢(shì)同樣會(huì)影響其周邊的二手房?jī)r(jià)格。”曹建海告訴記者，與限購(gòu)令剛剛出臺(tái)之時(shí)北京樓市風(fēng)傳的“打折潮”相比，進(jìn)入第二季度，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)方面或更趨向于實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
　　
　　在曹建?？磥?lái)，與此前相比，多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)大大低于預(yù)期定價(jià)，以示降價(jià)，“估計(jì)對(duì)這樣的方式購(gòu)房者不會(huì)買(mǎi)賬，因?yàn)轭A(yù)期價(jià)格本身就不透明，開(kāi)發(fā)商提到的降低預(yù)期實(shí)際上是賺得少一點(diǎn)罷了。”
　　
　　對(duì)此，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h同樣表示，目前北京市場(chǎng)的降價(jià)大多采取暗折的形式，包括很多高調(diào)提出“降價(jià)優(yōu)惠”的樓盤(pán)，在普通客戶前去咨詢時(shí)都不愿松口，除非到最后簽約階段才愿意透露其折扣。“由于現(xiàn)在還不是入市高峰期，所以很多項(xiàng)目還在扛著不愿降價(jià)。一旦大批項(xiàng)目入市，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一定會(huì)有一個(gè)明顯的回落。”
　　
　　第二季度的降價(jià)究竟會(huì)以何種方式、多大力度展開(kāi)？曹建海認(rèn)為，對(duì)于一些新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，由于不涉及到老住戶的問(wèn)題，就會(huì)大膽降價(jià)，而如果涉及先期住戶的話，就會(huì)采取謹(jǐn)慎的、暗折的方式來(lái)下調(diào)價(jià)格。曹建海預(yù)計(jì)，進(jìn)入二季度，房?jī)r(jià)下跌空間會(huì)在10%~20%。

　　二手房同樣面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　而對(duì)于一二手房互相制約的現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，如今新盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)成為二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，“一旦一個(gè)區(qū)域的新盤(pán)價(jià)格下來(lái)之后，所有中介公司要做的第一件事就是跟二手房業(yè)主議價(jià)，建議其降價(jià)。”
　　
　　林倩說(shuō)，目前二手房的議價(jià)空間大約在10%左右，但另一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，二手房和一手房市場(chǎng)都告別了所謂一體化的時(shí)代，出現(xiàn)了更多的差異性。“現(xiàn)在議價(jià)空間主要出現(xiàn)在東邊，而西城區(qū)的學(xué)區(qū)房卻很難議價(jià)。”
　　
　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)已不再是賣(mài)方市場(chǎng)，而逐漸轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，所謂首套置業(yè)，購(gòu)房者大多是為滿足自住需求，這種需求決定了一旦一手房市場(chǎng)的降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于苛刻，購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)而選擇二手房，畢竟相比開(kāi)發(fā)商而言，二手房業(yè)主出現(xiàn)恐慌性拋盤(pán)并不鮮見(jiàn)。”曹建海說(shuō)。