每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　  “98%的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人日工作時間超過8小時，近一半的經(jīng)紀(jì)人日工作時間達(dá)到12個小時。”這是搜房上海二手房網(wǎng)提供給  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的“上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作時長”調(diào)查結(jié)果。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)金橋區(qū)域巨峰路證大分行經(jīng)理周余4月13日的猝死，讓人們突然意識到，入職門檻看似不高的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，工作的勞累程度并不亞于四大會計事務(wù)所里的白領(lǐng)們。而根據(jù)記者的進(jìn)一步調(diào)查，擁有豐富行業(yè)經(jīng)驗的房產(chǎn)中介店經(jīng)理的生存壓力甚至比一般的經(jīng)紀(jì)人還要大。

    上述壓力并非因為樓市宏觀調(diào)控而產(chǎn)生，除非房地產(chǎn)中介公司能夠找到更加行之有效的管理措施，代替目前的管理制度，否則經(jīng)紀(jì)人們的長時間工作還將長期持續(xù)。

常年假日無休

    21世紀(jì)不動產(chǎn)負(fù)責(zé)媒體宣傳的品牌總監(jiān)李明麗介紹說，21世紀(jì)不動產(chǎn)旗下門店經(jīng)紀(jì)人的工作時間是朝九晚六，但并不是每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能在規(guī)定的8個小時里完成工作。

    “一天至少要工作12個小時。”劉玉良（化名），是上海一家知名房地產(chǎn)中介公司的員工家屬。他介紹說，幾乎每天他的妻子都要在店里忙碌12個小時以上，一個月里很少有時間休息，否則就會失去200元的全勤獎。

    他所透露的信息，得到了搜房網(wǎng)調(diào)查印證。在參加搜房網(wǎng)調(diào)查的600余名經(jīng)紀(jì)人中，占46%中介行業(yè)從業(yè)者一天需要工作12小時。而每周的休假僅有一天，周末及法定節(jié)假日，如國慶節(jié)、勞動節(jié)、中秋節(jié)等，都是無休的。部分公司的經(jīng)紀(jì)人，因為業(yè)績的壓力，一整個月或許只能休息一天，更有甚者數(shù)月無休。

    而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也根據(jù)搜房網(wǎng)提供的電話，采訪了多位受調(diào)查的經(jīng)紀(jì)人。不少經(jīng)紀(jì)人說，每周可以休息的時間僅有一天，而每天工作的時間長達(dá)12小時。一位21世紀(jì)不動產(chǎn)旗下的經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，他每天的工作時間長達(dá)12小時。

    “一般的工作時間是朝九晚九。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍介紹，一般經(jīng)紀(jì)人做業(yè)務(wù)的時間，就是客戶下班到上床睡覺的那么幾個小時。如果在那幾個小時，做不到業(yè)務(wù)，又哪來的業(yè)績，而業(yè)績恰恰又是經(jīng)紀(jì)人最看重的。

    既然主要的工作時間是在晚上，為什么房地產(chǎn)中介門店不選擇下午開門，讓更多的經(jīng)紀(jì)人能在白天休息呢？

    宋會雍說，白天真正在門店里接待客人的經(jīng)紀(jì)人只有一兩個。多數(shù)人的工作是，總結(jié)前一天收集的房源和營業(yè)情況，并借此進(jìn)一步梳理房源。這一工作對于經(jīng)紀(jì)人來說，會有重大意義：當(dāng)經(jīng)紀(jì)人熟悉了所有的房源之后，他們才能根據(jù)客戶的需要，在最短的時間里找到最匹配的房源。而這一部分工作，無人可以代替，必須要由所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來完成。另一方面，白天也是經(jīng)紀(jì)人們掃樓、收集房源的好時間。

    “不過，他們工作時間一般比較彈性，經(jīng)紀(jì)人也不會一直很忙的。”宋會雍說，工作時間長不代表一直都在工作，有些經(jīng)紀(jì)人會趁不忙的時間放松。

    相比于經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)中介門店的店經(jīng)理則顯得更為辛苦。克而瑞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的朱華說，店長一般一周休一天，但很多時候都不休，等空下來的時候，連休個一兩天。

    “市場就那樣了，店長要珍惜每一單，所以需要在第一線。”朱華說。

調(diào)控加大中介商壓力

    按照朱華的說法，經(jīng)紀(jì)人的工作時間，似乎與目前樓市的宏觀調(diào)控有很大關(guān)系。

    無可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控的確加大了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的壓力。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，2011年3月份上海全市共有1.3萬套二手房成交，同比下降25.9%。

    宋會雍說，一般情況下，上海新開中介門店的一次性投資是20萬元，而每個月的盈利門檻是平均每一個經(jīng)紀(jì)人賺取到的傭金收入不得少于7000元，如果低于這個數(shù)字，中介店必然會虧損。

    根據(jù)介紹，一般一家門店的經(jīng)紀(jì)人有2~3組，每組經(jīng)紀(jì)人一般是8個，按此計算，一家門店若想盈利，最保守的傭金收入數(shù)字是14萬元。

    數(shù)據(jù)顯示，3月份全上海的二手房成交金額在173.63億元。根據(jù)上海中介門店1.5%的傭金收入比例，總傭金收入額在2.6億元左右。但行業(yè)的中介門店數(shù)卻多達(dá)9000多家，平均每家能分到的傭金只有3萬元，各中介門店的經(jīng)營壓力，可見一斑。

    漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿稱，一些房地產(chǎn)中介行業(yè)甚至要那些經(jīng)營虧損的中介店店長部分承擔(dān)虧損。而即使不承擔(dān)虧損，一旦自己經(jīng)營的門店被公司關(guān)閉，也會令很多中介店長感到難以接受。無形中，高額的中介門店盈利門檻成為經(jīng)紀(jì)人，尤其是店長級別的經(jīng)紀(jì)人的主要壓力。

    但業(yè)績的壓力并不與經(jīng)紀(jì)人的工作時間延長成正比。21世紀(jì)不動產(chǎn)的品牌總監(jiān)李明麗說，在樓市調(diào)控前，很多經(jīng)紀(jì)人都忙著做生意，因此延長了工作時間；而樓市調(diào)控后，經(jīng)紀(jì)人為了多拉業(yè)務(wù)，也不得不增加更多的工作時間。

    這一回應(yīng)得到了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)同?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者昨日抽樣采訪的部分經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，樓市調(diào)控并沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作時間延長。

新人難接班

    通常情況下，整個門店的平均傭金收入必須超過14萬元，才能保證公司不虧損，店長的壓力不言而喻。但是，當(dāng)很多店長想依靠自己屬下的團(tuán)隊，實現(xiàn)這個業(yè)績目標(biāo)時，卻發(fā)現(xiàn)團(tuán)隊內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人并不一定能幫助他完成這個目標(biāo)。

    “這個行業(yè)‘二八’規(guī)律非常明顯，雖然有20%的經(jīng)紀(jì)人很優(yōu)秀，但其他80%都是一般的。”宋會雍說，由于能創(chuàng)造出更多業(yè)績的優(yōu)秀員工占比極小，每家中介門店必須更多依賴包括店長在內(nèi)的資深員工來獲取好業(yè)績。

    漢宇地產(chǎn)老西門分行經(jīng)理陸春飛說，如果中介門店里有很多已經(jīng)有六到七成成熟度的老業(yè)務(wù)員，店長往往只需要在簽約時間盯緊業(yè)務(wù)就行了，但如果接手業(yè)務(wù)的是新人，店長的壓力就會變得很大。朱華也表示，由于行業(yè)的流動性特別大，很多從業(yè)者都是毫無經(jīng)驗的新人，使得店長難以放心。

    上海在今年2月份曾經(jīng)遇到過一波經(jīng)紀(jì)人招工荒，當(dāng)時有很多經(jīng)紀(jì)人預(yù)言今年樓市前景不佳，紛紛轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，使得各家中介公司不得不更多地通過招聘新人來提升業(yè)績。

    部分中介公司正在進(jìn)一步改變門店的人員結(jié)構(gòu)。施宏睿說，上海的房地產(chǎn)中介業(yè)曾經(jīng)在去年大舉擴(kuò)張，包括中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)都有100%以上的規(guī)模擴(kuò)張，更多的骨干員工被調(diào)去當(dāng)?shù)觊L。

    擴(kuò)張和成熟經(jīng)紀(jì)人的流失，讓新人的比例大幅度增加。在昨天的調(diào)查中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說他們門店的新人和培養(yǎng)成熟的行業(yè)老手比例在5比5。

    宋會雍說，很多房地產(chǎn)中介店經(jīng)理并不擅長帶團(tuán)隊，往往更愿意單打獨斗，不能培養(yǎng)出更多的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人，導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績壓力完全壓在他自己或者周邊少數(shù)骨干員工身上，進(jìn)一步加重了他個人的壓力。

    而總部提供的新員工初期培訓(xùn)，并不能培養(yǎng)出獨當(dāng)一面的優(yōu)秀員工。宋會雍說，要讓新人成長為骨干，只能通過市場一線的磨練進(jìn)行，而且這樣的培養(yǎng)需要不短的時間。

    信義不動產(chǎn)分析師朱平平說，他們一般會花半年的時間培養(yǎng)毫無中介經(jīng)驗的新人，在這期間提供豐厚的底薪，以讓新人在壓力不大的情況下，順利成熟。

    而事實上，很多中介門店給新人的時間只有三個月，在三個月內(nèi)，新員工如果沒有做成業(yè)務(wù)，只能領(lǐng)到底薪。這樣的體制下，經(jīng)紀(jì)人的流動很頻繁。骨干員工和經(jīng)驗豐富的資深員工因此壓力倍增。

競爭激烈的生存狀態(tài)

    宋會雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般的中介門店所需要投入的固定成本并不需要達(dá)到14萬元，有些行業(yè)中的“夫妻店”僅僅只做出租業(yè)務(wù)，但微薄的傭金收入照樣可以讓它們盈利。

    朱平平也說，只要上海全市月二手房成交套數(shù)達(dá)到12000套，那么行業(yè)中大多數(shù)的房地產(chǎn)中介公司都能獲得盈利。固定成本投入超過14萬元的，一定是員工人數(shù)眾多的品牌大店。而這些店最高的成本支出是人力。一家店的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量越多，它的固定成本就越高，需要完成的業(yè)績指標(biāo)也就越高。

    既然人力成本是一家中介門店最主要的支出，而行業(yè)新人能給門店帶來的業(yè)績并不多。為什么各家中介公司不考慮縮減招聘新經(jīng)紀(jì)人的規(guī)模，通過降低固定成本來減輕員工的業(yè)績壓力呢？

    宋會雍說，如果減少了門店的經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，門店所掌握的房源和客戶信息，將敵不過區(qū)域內(nèi)的其他競爭對手，或會失去已經(jīng)占領(lǐng)的部分市場份額，而為了鞏固和擴(kuò)大市場份額，各家中介公司不得不安排更多的經(jīng)紀(jì)人去大量收集房源和客源。

    為了讓門店在高額的成本支出下，依然可以獲得盈利，各家中介只能采取最簡單的辦法來刺激員工的積極性，就是提高門店的銷售獎金。規(guī)定銷售業(yè)績做得更好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，比一般的經(jīng)紀(jì)人可以得到更高的銷售提成比例。有些門店店長的業(yè)績抽成比例甚至可以達(dá)到30%。

    公司高額銷售獎金的刺激，成為很多中介從業(yè)人員拼命賣房子的動力，也進(jìn)一步增加了他們的工作壓力，延長了他們的工作時間。

    “總有人會被高額的銷售獎金刺激，投入更多的時間去做業(yè)務(wù)，這樣一來不就‘過勞’了嘛。”一位行業(yè)人士說，這或許是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人工作時間長的根本原因。

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