每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  徐杰  朱玲  劉曉杰  葉書利  發(fā)自上海、杭州、廣州、武漢、北京

 

    4月份最重要的樓市消息，莫過于國務(wù)院派出8個督察組，對包括京滬在內(nèi)的16個?。▍^(qū)、市）落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。

    在樓市督察組到訪后，各地房地產(chǎn)市場的空氣頓時緊張起來。在北京，中介未備案房源被撤下；在上海，發(fā)生異常成交的樓盤需要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心說明情況；在廣州，開發(fā)商為了達(dá)到當(dāng)?shù)氐氖蹆r限制目標(biāo)，部分樓盤改推毛坯房對外出售；在武漢，有一部分開發(fā)商選擇降價；但在杭州，仍然出現(xiàn)了開發(fā)商連續(xù)退房和連續(xù)訂房的異?，F(xiàn)象。

上海：樓盤成交異常被責(zé)令說明情況

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    “昨天我還在路上，區(qū)房管局就打電話來，要求解釋我們的樓盤怎么會出現(xiàn)成交異常。”上海一家樓盤的營銷總監(jiān)4月16日晚間緊急召集了上海近20家媒體主動說明銷售數(shù)據(jù)異常的情況，原因是此前上海一家媒體在15日報道了這家樓盤低價整體出售商鋪，并懷疑存在內(nèi)部交易等問題。

    “沒有內(nèi)幕交易一說，主要是因為整體收購，所以價格低；另外商鋪部分的價值相對較低，所以才會低價出售。”上述營銷總監(jiān)向在場的媒體不厭其煩地解釋，并希望此前報道的媒體能在這個敏感的時間就之前的報道多作解釋。

    4月18日，國務(wù)院樓市督察組抵滬。在督察組來滬前夕，上海房地產(chǎn)業(yè)空氣開始變得緊張。原計劃在4月份開盤，并以20萬~25萬元/平方米的價格刷新國內(nèi)住宅價格紀(jì)錄的遠(yuǎn)中風(fēng)華園二期八套別墅，在督察組到訪前突然取消預(yù)售申請，決定以現(xiàn)房銷售。當(dāng)記者問及原因時，負(fù)責(zé)項目銷售的協(xié)理表示“不方便回答”。

    上海一家位于郊區(qū)的別墅樓盤負(fù)責(zé)人也透露說，他為項目辦理預(yù)售許可證時，相關(guān)工作人員將他帶到交易大廳，指著本區(qū)所有在售項目中最貴的一套別墅說，即使和這套別墅比，上述別墅樓盤的銷售均價仍高出一倍，因此不允許銷售。上述樓盤因此決定等樓盤變成現(xiàn)房時再銷售，因為那時樓盤已屬于存量房，交易價格不會被計入上海商品房的預(yù)售均價中。

    曾經(jīng)在3月份被很多媒體質(zhì)疑的樓盤排隊買房現(xiàn)象，也在督察組來滬督察的大背景下，突然間銷聲匿跡。此外，佑威樓市及專評網(wǎng)的數(shù)據(jù)還顯示，4月10日至4月18日，網(wǎng)上房地產(chǎn)已登記備案的合同撤銷率從3月23日至3月31日的18套下跌至6套，已簽訂合同撤銷率也出現(xiàn)了明顯的下降，由4月1日至4月9日的133套，下降至4月10日至4月18日的111套。

北京：中介櫥窗房源信息驟減

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    近日，北京市住建委在北京中介行業(yè)掀起了二手房源發(fā)布的清查風(fēng)暴，劍指中介行業(yè)普遍存在的假房源釣魚現(xiàn)象。北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此舉意在落實北京二手房市場的一房一價制度。

    過去，每當(dāng)走近房地產(chǎn)中介門店，映入眼簾的第一道風(fēng)景便是貼滿房源信息的櫥窗與展板。

    但4月19日，記者在北京昌平區(qū)天通苑太平莊東一路上采訪時發(fā)現(xiàn)，靠近物美超市天通苑店高密度分布的房地產(chǎn)中介門店，如今的櫥窗干凈、透明，密密麻麻的房源信息已不知去向。

    在鏈家地產(chǎn)門店的櫥窗上，稀稀拉拉地張貼了幾張房源出售信息。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在出售信息中，出現(xiàn)了一個以前沒有的欄目信息：房源編號，且在櫥窗的左上方空白處還寫著“房源更新中，請入店咨詢”幾個大字。

    記者在與鏈家地產(chǎn)一位工作人員的溝通中，對方解釋說，之前，只要客戶通過上門、電話或在網(wǎng)上發(fā)布了出售、出租房源的信息，表達(dá)了出租或出售的意愿，中介就可以將其房源信息公布出去。

    據(jù)一位不愿透露姓名的中介工作人員透露，由于房源公布流程上的無序管理，不少同行便通過發(fā)布虛假房源以吸引眼球，形成了普遍的假房源釣魚現(xiàn)象。

    對此，他進(jìn)一步解釋說，有的中介為了吸引眼球，會有意將一些房源的房價壓低10%~20%發(fā)布，同時在樓層、裝修、房源圖片等方面做人為美化工作，甚至虛造一些優(yōu)質(zhì)房源發(fā)布出去，以吸引購房者。待消費(fèi)者來電咨詢時，中介就得到了一個向?qū)Ψ酵其N其他房源的機(jī)會。他認(rèn)為，在網(wǎng)上發(fā)布的房源，近70%都是人為修改或虛假制造的假房源。

    為了整頓這種無序現(xiàn)象，4月1日起開始實施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對此作出了規(guī)定。該辦法第二十二條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，以及委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。”

    上述鏈家地產(chǎn)工作人員說，近日，北京市住建委在全市中介行業(yè)進(jìn)行了清查，規(guī)定房源發(fā)布的程序為：出租或出售的意向業(yè)主與中介公司簽訂一個書面委托協(xié)議，憑此書面協(xié)議，中介公司需首先在北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)公布該房源信息，且獲得一個房源編號，憑這個房源編號，才能向外公布房源信息，借此來清理假房源釣魚現(xiàn)象。正因如此，全市中介門店不得不先將櫥窗、展板上的房源信息撤下來，然后再走規(guī)定流程。

    鏈家地產(chǎn)工作人員介紹說，由于公司行動較快，目前已陸續(xù)有一些拿到房源編號的房源信息可以重新上櫥窗公開，其他一些同行可能還在梳理房源的過程中。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，楊明麗認(rèn)為，北京市住建委重新整頓、梳理中介行業(yè)的房源發(fā)布程序，一方面是為了落實《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，但最終目的可能是為了在二手房市場落實一房一價政策。

    她指出，今年5月1日起將實施的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》規(guī)定，“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價參照本規(guī)定執(zhí)行。”也就是說，二手房市場也需執(zhí)行“一房一價”，但前提是保證發(fā)布出來的房源，其“房”與“價”是真實的，不是虛假的。“至于在二手房市場實行‘一房一價’后，二手房業(yè)主中途提價時，會否像新房開發(fā)商提價那樣需報批或重走房源發(fā)布程序，目前不得而知。”

    不過在記者采訪過程中，中介工作人員皆表示，無需重新報批，二手房業(yè)主可隨時改變房價。

    實際上，年初以來，北京市住建委已在中介行業(yè)掀起過三波行業(yè)清查行動：陰陽合同清查、避限整頓和房源發(fā)布清查。楊明麗認(rèn)為，接下來，政府還可能在“五一”前后通過調(diào)整二手房交易中的最低過戶價繼續(xù)打擊陰陽合同操作，同時，還可能強(qiáng)化行業(yè)經(jīng)紀(jì)人個人行為的約束與管理，如整頓經(jīng)紀(jì)人資格證出租的現(xiàn)象，強(qiáng)化中介行業(yè)經(jīng)紀(jì)人個人信用檔案的建立等。

武漢：開發(fā)商給出更大議價空間

 

每經(jīng)記者  劉曉杰  發(fā)自武漢

 

    4月10日，以中國銀監(jiān)會副主席王兆星為組長的國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控第八督察組一行11人抵達(dá)江城。次日下午，在聽取有關(guān)限購令、房價控制目標(biāo)與保障房執(zhí)行情況的匯報后，督察組兵分三路，赴武漢、襄陽、黃石等地。

    盡管國務(wù)院督察組一行正在武漢集中調(diào)研，但一位已經(jīng)看房半年之久的剛需者李建（化名）對樓市調(diào)控效果并不樂觀，“國家出臺的調(diào)控政策一輪接著一輪，可房價還是沒有出現(xiàn)下降，有的最近漲幅還不小。”

    在記者采訪過程中，與李建有同樣看盤經(jīng)歷和想法的不在少數(shù)，所以大多數(shù)人依然選擇觀望。熱線房產(chǎn)最新公布的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，接近六成受訪者表示拒絕在“五一”前出手購房，他們認(rèn)為目前的房價的降幅還沒有達(dá)到期望值。

    由于觀望情緒在繼續(xù)，武漢有的開發(fā)商和代理商已坐不住了。億房中心研究員陳龍對  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》稱，進(jìn)入4月以來，開發(fā)商在促銷力度和售賣意愿方面上明顯有所增強(qiáng)，各家樓盤的推廣宣傳也更加頻繁。情況確實如此。記者每天都會收到5條左右的促銷短信，其中不乏萬科、綠地、華潤等知名地產(chǎn)開發(fā)商旗下的樓盤。

    除此之外，近期有越來越多的開發(fā)商悄然加入優(yōu)惠促銷的行列，且很多樓盤開始給出更大的  “議價空間”。

    4月19日，記者致電位于武漢東湖高新區(qū)的一新推樓盤，客戶經(jīng)理在電話那頭明確表示：“和同地段樓盤相比，我們的實際成交價格絕對會讓你滿意。”但他拒絕給出最低成交價的區(qū)間，只是表示“至少在現(xiàn)有標(biāo)價基礎(chǔ)上減2個點，具體的需要和客戶面談”。這樣銷售策略顯然不是個案，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電咨詢的在售樓盤中，幾乎所有的客戶經(jīng)理都告知  “可以給出更多的優(yōu)惠”。

    “目前市場各方都在小心翼翼地觀望，誰都不愿第一個做出明確的方向性選擇，任何一次銷售決策都是一個艱難的決定，這會給企業(yè)帶來最直接的壓力。”武漢一家房產(chǎn)代理公司銷售總監(jiān)李峰告訴記者。據(jù)他介紹，為了保證如期完成銷售任務(wù)，他們公司已經(jīng)和代理樓盤的開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，將會在促銷方案和優(yōu)惠幅度兩個方面進(jìn)行調(diào)整，至少要吸引并積累一定的客戶。

    上述銷售總監(jiān)的想法正成為武漢開發(fā)商們的共識。熱線房產(chǎn)資深分析師徐邱曉就告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：“進(jìn)入4月份以來，尤其是最近一段時間，越來越多的開發(fā)商希望和我們一起聯(lián)合舉辦活動，用這些活動來聚集人氣。”據(jù)他介紹，接下來的這個周末，“我們將會同時和5家樓盤合作，組織潛在客戶一起去玩，不僅僅是簡單地看房子。”

廣州：開發(fā)商銷售毛坯房“降房價”

 

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

 

    4月18日，位于廣州增城市的兩樓盤項目正式對外公布申報價格信息，以7000元/平方米左右價格低開，并承諾開賣只會低于此售價。這成為房價調(diào)控目標(biāo)公布后全國率先申報價格的樓盤之一。

    4月第二周，廣州市增城國土資源和房屋管理局召開開發(fā)商會議，通報了增城區(qū)域第二季度房價調(diào)控目標(biāo)，2011年新推出的樓盤，申報價格不得高于去年增城市商品住房均價的5%，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)整。

    這意味著，依照去年增城全年商品住房成交均價，今年二季度區(qū)域限價為7385元/平方米。

    上周末，記者來到碧桂園位于增城的某樓盤項目處，盡管是周末，但看房者稀稀拉拉。據(jù)了解，近期該樓盤推出高層房源，價格在9000元~1.2萬元/平方米，且不少房源進(jìn)行9折甚至8.5折優(yōu)惠。

    “這樣的折扣只有近期才有。”該公司銷售顧問陳小姐表示，面積在100平方米以上的戶型，8.5折的僅有一套是裝修的，其他基本是毛坯結(jié)構(gòu)。

    她表示，上有政策，下有對策，比如說8000多元/平方米的毛坯房源，加上1000~2000元的裝修價，和之前報價也沒多大區(qū)別。限價就3個月時間，現(xiàn)在推貨少一點，到時候價格會漲上去。

    廣州市房管局3月數(shù)據(jù)顯示，3月廣州市一手住宅成交量31.98萬平方米，環(huán)比2月下降了31.6%；均價為12859元/平方米，環(huán)比下降8.2%。這是今年以來廣州首個月份出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。

    而在廣州增城區(qū)域，今年第一季度一手住宅網(wǎng)簽均價為8634元/平方米，依照第二季度的房價調(diào)控目標(biāo)，該區(qū)域新推盤價格或?qū)⑵战怠?/p>

    廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，現(xiàn)在要開發(fā)商降價很難，因為這會導(dǎo)致前期業(yè)主退房，但不降價房子又難賣。限價政策對區(qū)域成交量及價格都有影響，也影響了購房者購買的心理預(yù)期。

    他表示，限價期限內(nèi)，開發(fā)商可能會延遲推新品，或者采取分期推出等方式，后期市場被抑制需求將會被放大，限價時限一旦過去，市場量價都將上升。

杭州：仍有樓盤建議繞開限購令

 

每經(jīng)記者  徐杰  發(fā)自杭州

 

    在國務(wù)院督察組視察杭州期間，杭州仍有樓盤出現(xiàn)了連續(xù)退房和連續(xù)訂房的特別現(xiàn)象。

    杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月18日，杭州主城區(qū)退了4套房，其中兩套為濱江區(qū)的江南銘庭；4月15日，錢江新城的華城國際發(fā)展大廈同一人接連退了4套房。

    在出現(xiàn)連續(xù)退房的同時，也有連續(xù)預(yù)訂現(xiàn)象發(fā)生。截至4月19日，杭州九堡板塊的新推樓盤天陽·九筑5套房源連續(xù)預(yù)訂，最多預(yù)訂次數(shù)達(dá)到4次，且不少房源為同一人多次預(yù)訂。而余杭區(qū)一個剛推出新房源的樓盤廣大同城印象連續(xù)預(yù)訂的房源高達(dá)10套。

    針對上述現(xiàn)象，杭州雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為有三種可能：其一，受銀行信貸的影響，銀行資金從緊，利率出現(xiàn)調(diào)整，一些購房者的按揭辦不下來；其二，有些購房者籌集資金需要時間，只有反復(fù)預(yù)訂；第三，在目前樓市整體形勢不夠明朗的情況下，不排除個別樓盤為了制造熱銷氣氛，在銷控上做一些手腳，自買自退。

    除此外，仍有樓盤建議購房者繞開限購令。比如金地·自在城預(yù)計將于4月底推出新盤，據(jù)售樓處銷售人員在電話里介紹，目前樓盤開盤時間和售價未定，建議去現(xiàn)場看盤。如果購房者處于限購范圍，建議補(bǔ)交一年的社保，或者賣掉之前的房子，或者以親友的名義購買。

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