每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　根據(jù)中原二手住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月五大城市二手住宅成交量合計約334萬平方米，較上月微增7%，但僅為去年同期5成，仍處于低位。上海4月下旬市場活躍度顯著提高，全月成交量較上月增加近3成；其余城市成交量與3月基本持平，環(huán)比變化幅度在1成以內(nèi)。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，4月五大城市二手住宅價格有小幅波動。值得注意的是，北京二手住宅價格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比跌幅為0.52%；其余4個城市指數(shù)小幅上升，但漲幅正在進一步收窄。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新認為，本輪樓市調(diào)控以來，北京二手住宅價格指數(shù)在五城市中率先出現(xiàn)調(diào)整，原因主要是受京版嚴厲的“限購令”影響。與其他城市不同，京版“限購令”將對外地購房者社保繳納年限要求由1年提高到5年。中原成交客戶資料統(tǒng)計結(jié)果顯示，限購前在京購房者中約有40%為非本地居民，另外，部分本地戶籍居民也會受到限購政策影響。

　　同時他表示，京版“限購令”頒布后，使得市場上約50%的潛在需求受到抑制，成交量大幅萎縮。根據(jù)中原估計，4月份北京二手住宅成交量約90萬平方米，雖較上月有所增加，但卻不足去年同期的4成。與其他城市相比，北京房地產(chǎn)市場的恢復(fù)情況最差。

　　受到成交量持續(xù)低迷的影響，二手房的成交周期被拉長，部分業(yè)主處于各種原因調(diào)低房源報價以盡快成交。中原報價數(shù)據(jù)顯示，4月份北京約有超過55%的業(yè)主調(diào)低房源報價，成交價格隨之下跌。

　　在二手房成交走勢不明朗的情況下，住宅租金的價格卻出現(xiàn)上漲。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)4月數(shù)據(jù)顯示，除北京市場租金環(huán)比略有微跌外，其余城市二手住宅租金均有小幅上漲；從長期走勢看，因受物價上漲的影響，未來各地租金市場仍會有所上升。

　　值得關(guān)注的是，4月期間，中低端房源尤其受到租房者的青睞，故此類房源租金上漲幅度最為明顯。以上海為例，月租金3500元以下的房源占全部成交量超過7成。根據(jù)CLI二手住宅租金指數(shù)的分類指數(shù)顯示，上海低端二手住宅租金自2005年以來，累計漲幅已超過35%；而同期中、高檔公寓租金漲幅僅分別為19%和8%。

　　盡管目前各地樓市依然受到“限購令”的影響，但是市場上的“剛性需求”并沒有完全消失。相反，此種需求正在緩慢平穩(wěn)地釋放。按中原周統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月以來，五大城市周成交量持續(xù)小幅波動，僅在個別周期出現(xiàn)較大起伏。

　　中原監(jiān)測業(yè)主掛牌信息顯示，最近數(shù)周越來越多的業(yè)主調(diào)低房源報價，五大城市中這部分業(yè)主所占比例已經(jīng)超過50%，其中，高檔住宅報價下跌情況更為普遍。

　　瞿安新預(yù)計，5月份五城市二手住宅成交量與4月份基本持平；價格方面，北京會維持小幅調(diào)整，上海和深圳或?qū)⒊霈F(xiàn)微跌，而廣州和天津則會保持小幅上漲的局面。

　　中原集團研究中心