每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

　　港股上市房企佳兆業(yè)（01638，HK），5月12日突遭國際投資機構(gòu)新加坡淡馬錫折價拋售，并套現(xiàn)近12億港元。

　　淡馬錫的折價拋售導(dǎo)致佳兆業(yè)股價當日暴跌近兩成，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成及其家族隨即以每股2.808港元均價火線增持1240萬股。

　　作為佳兆業(yè)的戰(zhàn)略投資者，此次拋售所持佳兆業(yè)全部股權(quán)時機頗為微妙，分析人士認為，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)控進入關(guān)鍵時期，看空內(nèi)地樓市和佳兆業(yè)后續(xù)贏利成為淡馬錫退出佳兆業(yè)的主要原因。

　　看空內(nèi)地樓市 淡馬錫“逃離”佳兆業(yè)

　　在此之前，新加坡淡馬錫控股作為佳兆業(yè)的戰(zhàn)略投資者，2007年攜手凱雷收購佳兆業(yè)集團4.3億股，占整個佳兆業(yè)總股本的8.79%，并持有至今。

　　5月12日，淡馬錫控股以每股3.02—3.12港元的價格，低于前一日收市價3.39港元8%—11%的折扣拋售佳兆業(yè)3.93億股，約占佳兆業(yè)總股本的8%。最后淡馬錫控股成功套現(xiàn)1.53億—1.58億美元，折合約11.9億~12.3億港元。

　　此次淡馬錫控股如此高折扣率拋售，事先任何毫無預(yù)兆，隨即引發(fā)佳兆業(yè)當日股價收盤暴跌18.13%。

　　為防止股票遭受惡性拋售，挫傷其它股東和投資者的信心，郭英成及其家族緊急透過大正投資有限公司增持12,400,000股佳兆業(yè)股份，平均股價為2.808港元。至此，郭英成家族持有佳兆業(yè)集團股權(quán)的比例，由原來的61.70%增加至61.95%。

　　談及遭投資機構(gòu)“叛離”而臨危增持，郭英成表示：“作為佳兆業(yè)的大股東及主席，今次增持公司股份反映了本人對集團的前景充滿信心。”

　　但中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉分析認為，看空內(nèi)地樓市，進而對佳兆業(yè)在內(nèi)陸的盈利前景看空或許是淡馬錫打折拋售佳兆業(yè)的主要原因。

　　事實上，淡馬錫控股看空內(nèi)地房地產(chǎn)市場并不無道理。當前，內(nèi)地房地產(chǎn)市場雖歷經(jīng)多次調(diào)控，然一線城市房價仍未見松動，可能會進一步加劇調(diào)控。其次，多次央行加息也預(yù)示著國內(nèi)通脹形式更加嚴重，宏觀經(jīng)濟調(diào)控措施恐將更加嚴厲。

　　除此之外，韓長吉還認為，保障房建設(shè)有可能改變內(nèi)地房地產(chǎn)供需狀況，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，導(dǎo)致房企贏利前景黯淡。

　　而淡馬錫控股大手筆拋售佳兆業(yè)股權(quán)，很可能引發(fā)市場投資者外界質(zhì)疑企業(yè)經(jīng)營狀況。

　　對此，韓長吉稱：“佳兆業(yè)在全國的房地產(chǎn)布局基本完成，且2010年業(yè)績增長較快，土地儲備也在合理范圍，基本上排除了淡馬錫因為佳兆業(yè)經(jīng)營狀況惡化而減持的因素。”

　　據(jù)佳兆業(yè)2010年報顯示，去年全年累計實現(xiàn)銷售面積86.73萬平方米，銷售額達到101.04億元，同比增長26.8%和67.1%。

　　調(diào)控或加碼 佳兆業(yè)資金鏈或受壓

　　事實上，郭英成以增持的方式來穩(wěn)定投資者信心并不是第一次。去年12月郭英成及其家族就從大手筆買進6651.3萬股，以提振投資信心。其初衷在于，自從2009年赴港上市成功之后，佳兆業(yè)股價就一路下跌，半年里跌幅一度超過50%。

　　實際上，與內(nèi)地其它房地產(chǎn)企業(yè)相比，佳兆業(yè)一向以舊改、收購爛尾樓而聞名，在此經(jīng)驗豐富。

　　通過近幾年發(fā)展，總部設(shè)在深圳的佳兆業(yè)不斷在二、三線具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘蟹e極增購?fù)恋?，拓展長三角、成渝地區(qū)、華中地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)市場的版圖，進一步深化佳兆業(yè)的全國布局。

　　資料顯示，截至2010年末，佳兆業(yè)集團擁有土地儲備2150萬平方米，可供未來三至五年的開發(fā)需求。而2010年，佳兆業(yè)全年銷售額也罕見突破100億。

　　但隨著內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)市場形勢變得更加復(fù)雜。2011年第一季度，佳兆業(yè)實現(xiàn)累計合約銷售收入12.07億元，同比減少5%。

　　與此同時，佳兆業(yè)一直延續(xù)了其在舊改方面瘋狂拿地的作風。今年3月5日，占地面積約32萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約128萬平方米的佳兆業(yè)深圳寶吉項目啟動拆遷儀式。

　　事隔幾日，佳兆業(yè)也宣布獲得通過投標方式，成功競得位于深圳鹽田區(qū)鹽田三村、四村和西山嚇村整體搬遷項目改造權(quán)。該項目總用地面積約26.6萬平米，規(guī)劃建筑面積約為107.1萬平方米。

　　而去年11月一個月內(nèi)，佳兆業(yè)通過競拍方式，以約人民幣29億元成功競得13幅土地，總建筑面積達到328.7萬平方米。

　　對此，有分析稱，如此密集拿地需要消耗大量現(xiàn)金流，在今年宏觀調(diào)控加劇的情況下，房企資金鏈壓力將更大。

　　佳兆業(yè)是否存在資金鏈壓力？對此，佳兆業(yè)集團內(nèi)部人士否認了這一說話，稱：“不存在這一情況。”

　　而韓長吉也認為：“從2010年佳兆業(yè)年報來看，佳兆業(yè)的現(xiàn)金流量穩(wěn)定，資金鏈狀況良好。另一方面，今年佳兆業(yè)積極在二三線城市增購?fù)恋?，其后期?jīng)營受到調(diào)控的影響也較小。此外，佳兆業(yè)的負債率也屬于正常范圍所以佳兆業(yè)的資金狀況今年不會有大問題。”

　　盡管如此，在深圳“限價令”和中海地產(chǎn)率先降價的壓力之下，佳兆業(yè)日期已現(xiàn)降價促銷，回籠資金的苗頭。5月1日，位于深圳布吉佳兆業(yè)大都匯正式開盤。日前，該項目均價已由20000元/平方米降至17000元/平方米，直降3000元進行促銷。

　　對此，佳兆業(yè)內(nèi)部人士證實了降價促銷的事實，并稱這是為了慶祝佳兆業(yè)成立12周年而推出的促銷活動。為此，該人士還透露，今年全集團各城市樓盤都有不同程度的降價促銷活動。