每經(jīng)記者  毛晉楠

矛：調(diào)控繼續(xù)加碼

上海某大型券商房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來看，政策松動(dòng)的可能性不大。短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

盾：調(diào)控不再加碼

    發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長王建認(rèn)為，從4月份指標(biāo)看，通脹沒有被壓下來，而經(jīng)濟(jì)增長的確在往下掉，如果通脹壓不下來，增長又往下掉，中央就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作。

    樓市資金流入股市，如今看來像一個(gè)美麗的傳說。

    年初以來，中央政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房產(chǎn)稅、限購等一系列嚴(yán)厲手段，仿佛成為A股市場的一根救命稻草。包括羅偉廣在內(nèi)的一批市場人士指出，限購令會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量萎縮，令房地產(chǎn)資金流入股市。

    正是對房地產(chǎn)市場上萬億元投機(jī)資金不久將流入股市的憧憬，引發(fā)A股市場2011年上半年走出一輪中級反彈行情。2010年前4個(gè)月，上證指數(shù)最高摸到3067.46點(diǎn)。然而到4月中旬，由于房市調(diào)控未達(dá)到市場預(yù)期，導(dǎo)致形勢急轉(zhuǎn)直下，不到一個(gè)月時(shí)間，A股一度暴跌至2832.25點(diǎn)，暴跌過后，樓市資金依然未見流入的蹤影。

市場對政策效果失望樓市資金難入股市

    統(tǒng)計(jì)局公布的2011年1~4月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場1~4月實(shí)際投資額1.34萬億元，同比增長34.3%；新開工面積5.68億平方米，同比增長24.4%；商品房銷售面積2.49億平方米，同比增長6.3%，銷售額1.41萬億元，同比增長13.3%。

    可以看出，無論是新開工面積還是銷售面積，依然保持著較快的增速。而且從近期一些報(bào)道來看，房價(jià)也并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，特別是二三線城市，反而成為投機(jī)客新的熱土。

    從業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來看，4月份以來，由于地方政策要求放松對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得市場的預(yù)期落空，接下來可能不會(huì)有進(jìn)一步嚴(yán)厲的措施出臺，這直接導(dǎo)致A股市場出現(xiàn)一波凌厲的殺跌，不到一個(gè)月的時(shí)間下跌超過200點(diǎn)。而且，在近期的回調(diào)中，也未見樓市資金回流股市的跡象，主要是存量資金在市場中倒騰。

    “從近10年中國股市的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地長市場回報(bào)率來看，房地產(chǎn)資金流入股市只是某些人一廂情愿的臆想罷了?，F(xiàn)在的民間融資極為發(fā)達(dá)，最近溫州朋友說，溫州的民間借貸利率已經(jīng)高達(dá)年利率60%了，請問目前的股市回報(bào)率是多少呢？”私募人士周亞峰說。

    “受政策抑制，樓市的資金從樓市流出，其實(shí)有多種去向，比如收藏拍賣等，而流入股市需要有賺錢預(yù)期，但是現(xiàn)在大盤在往下走，沒有賺錢效應(yīng)?！蹦崴顿Y發(fā)展有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師施琪在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，也表達(dá)了和周亞峰類似的觀點(diǎn)。

調(diào)控目的尚未達(dá)到仍有足夠手段

    “中央政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策，還沒有到達(dá)降低房價(jià)的目標(biāo)?！鄙虾Ｄ炒笮腿谭康禺a(chǎn)行業(yè)研究員表示，目前來看，政策松動(dòng)的可能性不大。

    他表示，政府在調(diào)控方面并沒有“黔驢技窮”，短期內(nèi)政府依然有足夠的手段對房地產(chǎn)加以調(diào)控，可以收緊的政策太多，比如首付大幅提高，貸款利率上浮等。

    “后續(xù)手段取決于中央政府對前期政策的評估結(jié)果，但是我們堅(jiān)信類似于限購、房產(chǎn)稅等行政性手段將減少，而貨幣政策的作用將得到強(qiáng)化，例如繼續(xù)提高銀行的存款準(zhǔn)備金率和加息等，從資金源頭上對地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行施壓?！敝軄喎逭f，“不過就目前我們對房地產(chǎn)商的走訪，開發(fā)商囤地意愿已經(jīng)大幅下降，這一點(diǎn)從近期土地拍賣頻頻流標(biāo)及底價(jià)成交來看，已經(jīng)得到證實(shí)?！?/p>

    “今年三季度前，開發(fā)商是沒有主動(dòng)降價(jià)意愿的。如果貨幣政策持續(xù)緊縮，開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，那么其他行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)比房地產(chǎn)行業(yè)更多的問題，從而導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸，不知道中央政府有沒有這樣的勇氣和決心持續(xù)緊縮政策。”周亞峰表示。

    施琪表示，中央政府調(diào)控目的尚未達(dá)到，短期政策不會(huì)放松，成交量掉下來，但價(jià)格處于高位，開發(fā)商依然可以維持生存，如果現(xiàn)在就放松，那么房價(jià)還會(huì)上漲，這是中央不想看到的。

    施琪也表示，雖然后期政策不會(huì)放松，但是進(jìn)一步收緊政策的概率也不大，現(xiàn)在樓市處于僵局，中央想調(diào)房價(jià)，地方想保投資和增長，開發(fā)商則想保利潤率、不降價(jià)，地方政府則希望降點(diǎn)價(jià)，成交量出來才好賣地，所以行業(yè)面臨僵局。

    后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢需要外力來打破僵局，那么外力來自哪里呢？

    “還是流動(dòng)性的減少?！笔╃髡f，“二季度流動(dòng)性還可以，開發(fā)商現(xiàn)金流不錯(cuò)，所以需要貨幣政策進(jìn)一步收緊，增加開發(fā)商的壓力，下半年如果開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張的話，現(xiàn)金流的壓力會(huì)傳導(dǎo)到價(jià)格端，導(dǎo)致開發(fā)商下半年主動(dòng)降價(jià)，這種情況下，政策才可能放松?！?/p>加碼調(diào)控傷經(jīng)濟(jì)政策拐點(diǎn)或?qū)砼R

    從中央的態(tài)度來看，近期再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，似乎證明了準(zhǔn)備在調(diào)控上進(jìn)一步加碼。然而，如果調(diào)控繼續(xù)加碼，或?qū)χ袊?jīng)濟(jì)的增長。

    北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐在微博上稱：提高準(zhǔn)備金率是有效，但還不如直接控制貸款指標(biāo)有效！最大的副作用在于我們的銀行是靠存貸利差活著的，100元存款只能貸出70多元，有可能造成銀行虧損，另外，中國企業(yè)主要靠銀行融資，銀行不貸款了，企業(yè)怎么辦，尤其是中小企業(yè)怎么辦？

    “提高法定存款準(zhǔn)備金率和直接加息都是猛烈的貨幣政策工具，副作用非常大。一般來說，三大貨幣政策工具是指調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開市場業(yè)務(wù)（買賣政府短期債券）和調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率。由于前兩項(xiàng)工具我們很少發(fā)展，只好把調(diào)整準(zhǔn)備金率當(dāng)成經(jīng)常性貨幣政策工具了?！辈茗P岐說。

    “按照央行行長周小川的目標(biāo)管理看，央行的貨幣政策主要是針對通貨膨脹，主要手段依次是上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息，以及使用短期和中長期央票。不過我們觀察到，國際石油及大宗商品在中國央行政策出臺后出現(xiàn)盤中急跌后拉回上漲的走勢來看，中國的貨幣政策對國際大宗商品及石油價(jià)格的影響力不具有決定性力量。美聯(lián)儲政策和美元指數(shù)走勢才是國際大宗商品的決定力量。中國的通貨膨脹靠央行簡單的貨幣緊縮是無法解決的。中國央行的貨幣政策只會(huì)使我們的中小企業(yè)陷入類似于2008年的貨幣政策陷阱中。”周亞峰對此表示擔(dān)憂。

    但發(fā)改委中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長王建對本次準(zhǔn)備金率上調(diào)有著不同的解讀。“從4月份指標(biāo)看，通脹沒有被壓下來，而經(jīng)濟(jì)增長的確在往下掉，我一直堅(jiān)持，貨幣政策解決不了成本推動(dòng)型通脹，在這樣的情況下，宏觀調(diào)控要在通脹和經(jīng)濟(jì)增長之間做出抉擇，如果通脹壓不下來，增長往下掉，就不敢做出進(jìn)一步緊縮的操作?！?/p>

    對于本次存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，王建表示，調(diào)存準(zhǔn)是考慮到大量外資和熱錢流入，就得把外匯占款投放的貨幣收回來，大量發(fā)行央票，較高的成本是央行負(fù)擔(dān)不起的，只能選擇調(diào)存準(zhǔn)率。

    除了兩率上調(diào)外，其他政策是否可能出臺呢？

    王建認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，不會(huì)再有太多的動(dòng)作，畢竟力度已經(jīng)夠了。如果經(jīng)濟(jì)好，壓房地產(chǎn)沒多大問題，但經(jīng)濟(jì)不好，壓就有問題了。目前宏觀政策處于觀望期，準(zhǔn)備金率無空間，加息又到拐點(diǎn)了，短期內(nèi)政策可能不會(huì)再繼續(xù)加碼了。

如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316