潘適宜

    現(xiàn)在房地產(chǎn)界彌漫著一種對(duì)限購政令的糾結(jié)：地方政府怕約談問責(zé)，房企老板怕房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，富人錢無處可投，窮人總怕被誤傷。

    在對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢中，筆者總是就限購的本質(zhì)切入來加以闡述：要理解中國式限購，只要了解其行政色彩和行為色彩即可。從戰(zhàn)略看，房企過于關(guān)注限購政令是沒有必要的，限購政策本質(zhì)上決定它是短期的，無非房地產(chǎn)滾滾浪潮中的一朵浪花；從戰(zhàn)術(shù)看，房企過于焦慮限購政令也是沒有必要的，限購無非短期需求的強(qiáng)行抑制，只要計(jì)算自己的現(xiàn)金鏈強(qiáng)度能抗多久即可，而不要固執(zhí)于利潤的“云”計(jì)算。

    眼下，傳統(tǒng)意義上的二三線甚至中小城市房?jī)r(jià)的快速上漲，已引起住建部和國務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)的  “高度敏感”，決策層擔(dān)心，一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線及中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

    關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，總有兩派理論，一派主張信任市場(chǎng)，一派主張信托政府。從經(jīng)濟(jì)調(diào)控過往的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，無論是市場(chǎng)還是政府都難獨(dú)立擔(dān)當(dāng)完美調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重任，只有市場(chǎng)與政府的組合調(diào)控才是最佳的。但問題是，這種“組合成分比”并沒有標(biāo)準(zhǔn)可循，所以經(jīng)濟(jì)總會(huì)在這個(gè)“組合成分比”的影響下踉蹌前行。

    我們理解中央政府的政令。要實(shí)現(xiàn)中國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，限購總比不限購好?？v使不會(huì)有大的效果，但有效總比無效好；縱使不會(huì)有長(zhǎng)效，但頭痛醫(yī)頭總也是一種選擇。

    張五常曾針對(duì)央行貨幣政策批評(píng)道，“都不知道他們?cè)谡f啥，全都是胡說八道……什么叫泡沫？所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說中國樓市泡沫，但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的，而且還得繼續(xù)漲?！?/p>

    張五常教授這個(gè)觀點(diǎn)有點(diǎn)張狂，但有點(diǎn)啟發(fā)——中國的樓市泡沫究竟是什么？為什么現(xiàn)在中國的樓市泡沫厚到針扎都不破？地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：“中國樓市泡沫的實(shí)質(zhì)既是資本推動(dòng)，也是資本沖動(dòng)的結(jié)果?！苯鉀Q資本推動(dòng)問題，央行在通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和加息來解決；解決資本沖動(dòng)問題（根源于中國人的跟風(fēng)心性），則可通過限購的行政政令來強(qiáng)行抑制。假設(shè)資本的推動(dòng)力和沖動(dòng)性衰竭了，樓市泡沫的皮還會(huì)是鋼做的嗎？

    那么，為什么說中國樓市泡沫針扎不破？其實(shí)關(guān)鍵在于中央政府的調(diào)控政策心存一念之仁，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的支柱作用和拉動(dòng)性，中央政府的心態(tài)是讓樓市泡沫慢慢泄氣，而不是讓泡沫突然破裂。因此對(duì)行政調(diào)控的拿捏意圖，是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區(qū)間浮動(dòng)。但如果樓市溫度總在零度以上，資本沖動(dòng)又怎會(huì)退潮？這就是所謂泡沫不破的深層原因，否則以中國如此高度行政化的國度，要戳破一個(gè)樓市泡沫還不輕而易舉？別忘了上世紀(jì)90年代那波房地產(chǎn)調(diào)控，中國大地樓殍遍野的慘象。

    限購并未讓房?jī)r(jià)下降，本質(zhì)上還有一個(gè)特殊原因，就是地方政府的心態(tài)。地方政府退出土地財(cái)政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地財(cái)政利益與財(cái)政壓力，對(duì)房地產(chǎn)限購的原動(dòng)力不足。因此，中央政府的一紙行政限購指令，到了地方政府手里，就有意無意間演變成了一場(chǎng)行為表演。

    基于這種不徹底的行政限購意愿，房?jī)r(jià)下降也難。況且，如果房?jī)r(jià)真下降且幅度較大，資本的追逐沖動(dòng)就會(huì)陡變?yōu)橘Y本的逃離沖動(dòng)，房?jī)r(jià)的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時(shí)，房?jī)r(jià)下泄，泥石俱下，地方財(cái)政、銀行、地方政府融資平臺(tái)都將面臨坍塌風(fēng)險(xiǎn)，其危害性遠(yuǎn)難評(píng)估。

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