每經(jīng)記者  王海慜  王炯業(yè)

　　就最新的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，今年樓市傳統(tǒng)意義上的“金九”已不復(fù)現(xiàn)，“銀十”也猶如畫餅。直接反應(yīng)到盤面上就是，本周以來，無論是A股市場(chǎng)，還是H股市場(chǎng)，地產(chǎn)股都呈暴跌態(tài)勢(shì)。

    最近被各大券商普遍看好的“招保萬金”等一線地產(chǎn)股也招架不住空頭凌厲的攻勢(shì)，紛紛大跌出位。眼看“步步驚心”的三季度即將過去，今年最后的三個(gè)月，已經(jīng)“傷不起”的地產(chǎn)股將何去何從？本期《每日經(jīng)濟(jì)新聞》帶您一起來探索。  

　　　　周四，地產(chǎn)板塊幾乎全線潰敗。當(dāng)天，一則關(guān)于綠城中國(guó)母公司綠城集團(tuán)被銀監(jiān)會(huì)清查其百億信托融資的信息，使整個(gè)市場(chǎng)如同驚弓之鳥，地產(chǎn)股成“重災(zāi)區(qū)”。調(diào)控重劍下地產(chǎn)股原本就脆弱的神經(jīng)再次受到刺激，在H股市場(chǎng)，綠城中國(guó)當(dāng)日垂直跳水16.23%，并帶動(dòng)A股和港股的地產(chǎn)板塊集體下沖。

綠城成導(dǎo)火索地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤

    本周以來地產(chǎn)股頻頻大跌。大智慧數(shù)據(jù)顯示，本周一地產(chǎn)股下跌2.91%，周二繼續(xù)下跌0.13%，周三受到大盤持續(xù)大漲的影響，地產(chǎn)股也跟隨上漲，然而到了周四地產(chǎn)股再次領(lǐng)跌大盤，氣息開始迷茫，周五地產(chǎn)股跳空低開1.51%，最終下跌0.89%。

    具體來看，受隔夜歐美股市大跌影響，本周四（9月22日）A股大幅低開，滬指開盤即失守2500點(diǎn)。午后，地產(chǎn)股出現(xiàn)了一輪強(qiáng)力殺跌，“招保萬金”四大權(quán)重股均出現(xiàn)大跌。

    當(dāng)日大智慧房地產(chǎn)指數(shù)暴跌近4%，至3215.20點(diǎn)，創(chuàng)下了去年7月16日以來的新低。即使在21日的反彈行情中，地產(chǎn)板塊的漲幅也靠后，總共34個(gè)板塊排名中排在第28位，嬴弱局面可見一斑。

    午后地產(chǎn)股跌幅突然擴(kuò)大，榮安地產(chǎn)（000517，收盤價(jià)5.85元）、珠江實(shí)業(yè)（600684，收盤價(jià)9.80元）跌幅超過7%，四大巨頭“招保萬金”也招架不住洶涌的拋售，跌幅均超過5%，其中招商地產(chǎn)  （000024，收盤價(jià)16.97元）跌6.08%，保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)9.51元）跌6.94%，萬科A（000002，收盤價(jià)7.40元）跌5.21%，金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)5.26元）跌5.98%。k線圖上紛紛露出破位的兇相。其中萬科和金地集團(tuán)已經(jīng)跌破了堅(jiān)守一年多的箱底下軌，下行態(tài)勢(shì)不容樂觀。

    與此同時(shí)，當(dāng)天H股的地產(chǎn)板出現(xiàn)更加猛烈的集體殺跌，慘狀不堪入目，綠城中國(guó)暴跌16.23%，碧桂園跌11.6%，世茂和恒大均跌逾一成，富力跌8.66%，華潤(rùn)置地跌7.01%，新世界發(fā)展下挫5.31%，再創(chuàng)近兩年半的新低。

    本周地產(chǎn)股累積下跌幅度高達(dá)5.46%，而同期上證指數(shù)僅下跌2%不到。蒙受了損失的投資者把暴跌的元兇歸結(jié)于地產(chǎn)股的領(lǐng)跌，那么，地產(chǎn)股究竟多大程度地拖累了近期大盤？

    大通證券指出，房地產(chǎn)類股票占滬深300指數(shù)權(quán)重有限。根據(jù)最新數(shù)據(jù),目前滬深300指數(shù)中房地產(chǎn)類指數(shù)權(quán)重為6.38%，遠(yuǎn)不及金融類的28.31%，而有色、采掘、機(jī)械設(shè)備所占權(quán)重也超過房地產(chǎn)，因此,大通證券認(rèn)為房地產(chǎn)類股票對(duì)于指數(shù)的影響有限,更多的影響在于對(duì)人氣的拖累。

多因素掣肘基本面惡化是主因

    為何地產(chǎn)股近期屢屢下跌，如果說綠城是導(dǎo)火索，那么，導(dǎo)火索背后又是什么呢？

    在牛市時(shí)，股市的運(yùn)行常常會(huì)脫離基本面，但在行情不好的時(shí)候，基本面的惡化卻會(huì)直接影響到相關(guān)板塊的運(yùn)行，房地產(chǎn)板塊就是這樣的典型，近期的業(yè)績(jī)不好，再加上存貨高企、銷售低迷、流動(dòng)性不斷收緊，影響了房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)進(jìn)而直接把這樣的預(yù)期反應(yīng)到盤面上來。

    “到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計(jì)整體貨幣政策不太可能得到全面放松，下半年剩下的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨存貨消化不暢，資金回籠放緩的問題?！币晃恍袠I(yè)分析師告訴記者。

    自去年9月底的5道金牌令箭之后，政府掌控的房地產(chǎn)調(diào)控之弦就始終沒有松懈過。今年上半年，受限購(gòu)、限貸等相關(guān)政策影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，這一點(diǎn)從二季度的存貨數(shù)據(jù)就可見端倪。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長(zhǎng)，突破萬億元大關(guān)，達(dá)1.07萬億元，為近4年來最高水平。其中，最引人關(guān)注的“招保萬金”四大巨頭，今年二季度的存貨數(shù)據(jù)高達(dá)1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，同比分別增長(zhǎng)53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。同時(shí)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)了環(huán)比的較大幅度增長(zhǎng)。

    與存貨量再創(chuàng)新高相對(duì)應(yīng)的是，二季度房企的業(yè)績(jī)顯得力不從心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約四成房企凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)不同程度下滑，超兩成房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。而上市房企整體的營(yíng)業(yè)收入增速僅為8.54%，較2010年30.16%的增速有較大的下滑，甚至低于2008年金融危機(jī)時(shí)的12.37%。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)同樣不容樂觀，增速僅為14.19%。

    對(duì)此，上述行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從上半年樓市調(diào)控政策及樓市反應(yīng)來看，市場(chǎng)調(diào)控和房?jī)r(jià)調(diào)整仍將是下半年的樓市主題，政府調(diào)控樓市的態(tài)度依然堅(jiān)決，預(yù)計(jì)將有更多的二三線城市被納入限購(gòu)政策范圍內(nèi)。中金公司坦言，“房?jī)r(jià)不調(diào)則政策難松?！?/p>

    存貨的高漲也從側(cè)面反映了地產(chǎn)銷售并不理想。根據(jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份十大房企中，保利、富力、萬科等7家開發(fā)商的銷售金額與去年同期相比出現(xiàn)下滑，保利、綠城等5家開發(fā)商銷售面積較去年同期有所減少。即將過去的9月份，傳統(tǒng)的“金九”只是傳說。9月中旬，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的8大城市的新房成交大幅走低，總體環(huán)比減少達(dá)20%。

    同時(shí)，中信證券數(shù)據(jù)顯示，上周一手房交易同比下降40%，深圳、上海等重點(diǎn)城市下降較多，“我們認(rèn)為銷售速度和房?jī)r(jià)的頹勢(shì)還會(huì)持續(xù)”。

    而造成上述銷售不佳，存貨大量沉淀的主要原因還是因?yàn)楹暧^政策的緊縮。一位私募研究員坦言：“更令人擔(dān)憂的是，資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)視為存續(xù)命脈的流動(dòng)性正在遭遇前所未有的‘旱情’?！?/p>

    據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，中行、建行、工行及農(nóng)行9月前15天存款，較8月底大減約4200億元，出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。存款缺口嚴(yán)重影響貸款，同期四大國(guó)有行貸款僅增約870億元。

    既然從銀行貸不到錢，轉(zhuǎn)投信托也是房企的應(yīng)變之舉。近年以來，多數(shù)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年上半年，新增的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模就高達(dá)2000億元，已超過2010年全年的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。宏觀調(diào)控當(dāng)頭，使部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法如期兌付的風(fēng)險(xiǎn)，致使銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管不得不升級(jí)。

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)此次對(duì)綠城的房地產(chǎn)信托調(diào)查，比緊縮政策更直接，頂在地產(chǎn)商頭上的緊箍咒仍沒有放松跡象。

    另外，盡管時(shí)有政策調(diào)整的傳聞出現(xiàn)，但遠(yuǎn)水解不了近渴。二季報(bào)顯示，“招保萬金”中，除了萬科A經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為正值，其余三家均為負(fù)值，分別為-82.64億元、-51.38億元、-30.25億元，其中金地和保利現(xiàn)金流出現(xiàn)環(huán)比大幅縮水。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年下半年，尤其是資金面相對(duì)較緊的四季度，在宏觀調(diào)控和樓市低迷的雙重鉗制下，各路房企的現(xiàn)金流干渴癥依然會(huì)不會(huì)有效好轉(zhuǎn)。

市場(chǎng)恐慌不計(jì)成本拋售逢低增持龍頭股

    顯然，各種因素讓房地產(chǎn)股票持續(xù)下跌，投資者看不到未來房地產(chǎn)發(fā)展的美好前景，自然會(huì)選擇拋售。

    黯淡的前景使地產(chǎn)股的下跌顯得頗為悲壯。雖然從權(quán)重上看，占滬深300指數(shù)6.38%權(quán)重的地產(chǎn)板塊的沉淪還不足以給大盤帶來致命的打擊，但地產(chǎn)板塊走勢(shì)明顯弱于大盤，處于領(lǐng)跌的窘?jīng)r卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。在龍頭股紛紛破位的情況下，地產(chǎn)股的底究竟在哪里？

    “預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難以回暖?！敝朽]證券指出，“目前企業(yè)資金來源渠道變得單一，融資渠道不暢僅能依靠經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，但目前經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流又普遍不濟(jì)，所以房企未來的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)將受到一定程度制約?！?/p>

    中信證券分析師陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的估值處于極低的狀態(tài)，全市場(chǎng)超過200億元市值的地產(chǎn)股已不到10只，相信未來因?yàn)殇N售不好地產(chǎn)股仍有震蕩，但估值向上修復(fù)的力量是主要的。

    廣發(fā)證券近期發(fā)布研報(bào)稱，9月來兩周冷清的成交數(shù)據(jù)基本宣告“金九”不再，“未來行業(yè)可能還要繼續(xù)下行，地產(chǎn)股向上的催化劑也難預(yù)先獲得?！?/p>

    長(zhǎng)城證券分析師劉昆則認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)已進(jìn)入下降通道，“過去的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，樓市成交更多地取決于宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境及市場(chǎng)情緒，季節(jié)性因素并不明顯?？紤]到2010年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大?！?/p>

    雖然各大機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股下階段的基本面均表示看淡，但希望尚未完全泯滅，“地產(chǎn)股已經(jīng)因?yàn)檎唛L(zhǎng)期打壓而率先調(diào)整，也會(huì)因?yàn)檎哒；硎芄乐敌迯?fù)的好處?！标惵斶@樣表示。

    廣發(fā)證券的看法是，當(dāng)前市場(chǎng)氛圍極度恐慌，“諸如萬科A、保利地產(chǎn)這樣銷售增長(zhǎng)確定、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定的行業(yè)龍頭‘好公司’也出現(xiàn)大幅下跌，說明市場(chǎng)恐慌氣氛嚴(yán)重，不計(jì)品種拋售?；蛟S，這意味著地產(chǎn)股已經(jīng)處在下跌的最后一階段?！?/p>

    上海一位私募基金經(jīng)理接受記者采訪時(shí)則直言，“銀根本來就緊，限購(gòu)、限貸又使地產(chǎn)商的現(xiàn)金流拮據(jù)得厲害，而現(xiàn)在房地產(chǎn)信托這一新渠道又要被嚴(yán)管，融資成本想不推高也難。而且房?jī)r(jià)下降的壓力也越來越明顯，買房者買漲不買跌，地產(chǎn)商的進(jìn)項(xiàng)肯定要受影響。里外夾擊，地產(chǎn)股怎么能好呢？”

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在多篇研報(bào)中，分析師普遍建議投資者“逢低增持高周轉(zhuǎn)龍頭地產(chǎn)股。”諸如廣發(fā)證券指出，“對(duì)于萬科A、保利地產(chǎn)這樣銷售增長(zhǎng)確定、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定的行業(yè)龍頭，大跌反而為這類‘好公司’提供了較好的買入機(jī)會(huì)?！?/p>

    有分析人士指出，以目前的市場(chǎng)成交量水平，根本不可能支撐地產(chǎn)板塊持續(xù)走好，社?；饘?duì)地產(chǎn)板塊的增持，主要是因?yàn)樵摪鍓K的低估值具有長(zhǎng)線投資的價(jià)值，至于短線能否走強(qiáng)，與社?；鹪龀譀]有必然聯(lián)系。“總體來看，地產(chǎn)股能否復(fù)蘇，關(guān)鍵著眼點(diǎn)還是在政策變動(dòng)上。政策不變而量?jī)r(jià)低迷，地產(chǎn)股很可能還是難有良好的表現(xiàn)?！?/p>如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權(quán)合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無錫：15152247316    廣州：020-89660257