每經(jīng)記者  張敏  楊芮

話題緣起

    11日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購條件：已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購一套7500元/平方米以下的住房。這是全國第一個(gè)明確放松限購政策的城市。當(dāng)天23時(shí)24分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告，戲劇性地叫停這項(xiàng)新政。這讓不少業(yè)內(nèi)人士大呼不解。

    佛山市很快作出解釋，聲稱發(fā)文的原意是在實(shí)現(xiàn)住房限購政策框架下，進(jìn)行的完善和補(bǔ)充，也是為確保完成佛山市全年房價(jià)控制目標(biāo)而出臺(tái)；暫停執(zhí)行的原因，則是“為了進(jìn)一步征詢社會(huì)各界的意見，并綜合評(píng)估政策影響”。

    在樓市調(diào)控進(jìn)入“深水期”之際，佛山市對(duì)朝令夕改政策的解釋顯然難以服人。佛山市摸黑取消新政，是迫于輿論壓力，還是上級(jí)政府的授意？背后究竟有些什么問題？未來的政策走勢(shì)會(huì)不會(huì)一如既往地保持嚴(yán)厲？房價(jià)變化又將如何？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)3位業(yè)內(nèi)資深人士為您解析。

松動(dòng)是本意  收緊是壓力

    NBD：10月11日，佛山如此高調(diào)地推出放松限購令的政策，但當(dāng)晚就撤銷，您分析是什么原因？

    楊少鋒：實(shí)際上，這項(xiàng)政策部分放寬限購條件，對(duì)佛山影響較大。佛山一開始是想過要松動(dòng)此政策，但政策一出臺(tái)就存在被叫停的可能性。因?yàn)閺默F(xiàn)在整個(gè)政策形勢(shì)來看，作為國務(wù)院制定的調(diào)控政策，是不允許地方松動(dòng)的。在我看來，松動(dòng)是佛山的本意，但收緊是迫于中央的壓力。

    胡景暉：原因包括多個(gè)方面：首先，管理層擔(dān)心在地方產(chǎn)生不良的示范效應(yīng)。佛山放松限購的政策出臺(tái)后影響很大，容易引起地方的共鳴。因?yàn)橄拶徴叱雠_(tái)這么長時(shí)間以來，對(duì)地方政府來說，不管是樓市成交、地方經(jīng)濟(jì)，還是對(duì)人才的吸引力都在下降，不排除在佛山之后，其他地方跟風(fēng)出臺(tái)類似政策。

    其次，媒體和業(yè)界的強(qiáng)烈關(guān)注，在一定程度上放大這一事件的影響。同時(shí)，中央還意圖借此機(jī)會(huì)，重申對(duì)現(xiàn)有政策的執(zhí)行態(tài)度。也就是說，當(dāng)前的政策還是要繼續(xù)推行，不得放松。

    顧云昌：我們也應(yīng)該注意到，佛山之所以出這么一個(gè)政策，政府換屆的因素也可能存在。換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子，他們希望繼續(xù)將房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的因素。當(dāng)他們覺得市場穩(wěn)定了，就改變現(xiàn)有政策了，所以放松了。

    佛山緊急叫停這項(xiàng)政策的原因很多。我想，中央高層肯定不希望這樣的政策出來，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場下行趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，而且中央高層也在多個(gè)場合強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)調(diào)控的方向、力度、決心不變，這個(gè)時(shí)候更希望政策能夠延續(xù)。

    NBD：其實(shí)，在佛山之前，大連、海南等地已經(jīng)嘗試放松限購，但沒有正式成文，更沒有如此高調(diào)發(fā)布。某些地方政府的確是在抵觸限購政策，目前的調(diào)控政策有沒有觸及到地方政府能夠接受的底線？

    顧云昌：每個(gè)地方的情況不一樣。首先，限購城市和非限購城市情況不同，限購城市可能覺得承受的壓力已經(jīng)夠大了，非限購城市還沒什么感覺。即使在廣大的限購城市中，情況也不一樣，這跟一個(gè)城市的投資需求比例、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段都有關(guān)系。可以說，北上廣深四個(gè)一線城市承受的壓力也是不一樣的。

    胡景暉：如果說底線的話，應(yīng)該是還沒有觸及到，但政策對(duì)地方的影響是全面的，這一點(diǎn)很明確。根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，由于成交量的萎縮，很多地方與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)都在減少，契稅、交易稅等稅收下降比較多。同時(shí)，在目前高通脹的背景下，房屋還是最重要的資產(chǎn)保值渠道，如果限購政策長期實(shí)行，會(huì)影響到很多投資需求的釋放。而在個(gè)別限購嚴(yán)厲的區(qū)域，自住型需求同樣也受到了波及。

政策大方向不會(huì)變

    NBD：如果說中央是借此來表明對(duì)政策的態(tài)度的話，是不是意味著未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策是不會(huì)放松的？

    楊少鋒：政策只能自上而下放松，而不可能由下向上放松。作為國務(wù)院出臺(tái)的政策，如果地方政府能夠隨意修改，那么中央政府調(diào)控的權(quán)威性何在？

    胡景暉：調(diào)控總體的原則和方向是不會(huì)變的，但不同的城市可能會(huì)在尺度上進(jìn)行一些調(diào)整。比如說北京，可能會(huì)將外地人限購的門檻由5年進(jìn)行適度下調(diào)，一些城市也可能暗地里放松。另外，為彌補(bǔ)地方財(cái)政收入的空缺，像房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍也可能擴(kuò)大。

    顧云昌：我們可以看到，經(jīng)過這么長時(shí)間的調(diào)控，現(xiàn)在市場的下行趨勢(shì)十分明顯。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資、銷售的增速放緩，土地市場成交量下滑，溢價(jià)率下降，底價(jià)成交多，流拍流標(biāo)情況較多；另外，從剛剛過去的9月和10月上旬來看，“金九銀十”的成色不足，這些都是市場下行的表現(xiàn)。所以，我認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)持續(xù)下去，除非宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大的變化，否則樓市調(diào)控政策不會(huì)放松，更沒有取消的必要。我經(jīng)常跟別人說，中央對(duì)地方的調(diào)控政策是“濤聲依舊”。

    NBD：這種“濤聲”還能持續(xù)多久？政策的退出或放松，主要取決于什么？

    胡景暉：主要取決于兩點(diǎn)：一是房價(jià)的下降幅度。年初中央與各地簽訂了房價(jià)控制目標(biāo)，現(xiàn)在來看，達(dá)成這個(gè)目標(biāo)問題不大，所以這一點(diǎn)沒什么問題。在房價(jià)目標(biāo)達(dá)到時(shí)，對(duì)于一些在操作中矯枉過正的政策，中央可能會(huì)著手調(diào)整；二是市場供需關(guān)系的平衡更為重要。限購一方面限制需求，另一方面也在積累庫存，同時(shí)，保障房建設(shè)的大力推進(jìn)也是在增加供應(yīng)。我想，政府會(huì)一直監(jiān)測(cè)這個(gè)指標(biāo)，只有當(dāng)市場出現(xiàn)供大于求或供求平衡狀態(tài)的時(shí)候，現(xiàn)有的政策才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

    NBD：在限購、保障房之外，金融政策未來會(huì)不會(huì)有些變數(shù)？

    顧云昌：金融環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場的影響的確很大。從現(xiàn)在的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)收得很緊了，個(gè)別銀行的個(gè)人住房貸款還在下降，開發(fā)商面臨的資金壓力越來越大。但信貸和金融政策會(huì)不會(huì)放松，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，目前還不好判斷。

房價(jià)不會(huì)大幅下跌？

    NBD：如果現(xiàn)有政策繼續(xù)維持的話，各位對(duì)未來的市場走勢(shì)怎么判斷？房價(jià)會(huì)不會(huì)跌？有多大的跌幅？

    顧云昌：其實(shí)一線城市的個(gè)別區(qū)域房價(jià)已經(jīng)開始降，尤其是郊區(qū)，除了明顯的降價(jià)，打折促銷的樓盤也在增多。在這一點(diǎn)上，不同城市的情況不一樣，總體而言，房價(jià)不會(huì)再出現(xiàn)前幾年那樣的大幅波動(dòng)，未來有的城市房價(jià)可能微降，有的可能小幅上升，也有的保持相對(duì)平穩(wěn)，總之是小幅波動(dòng)。

    NBD：也就是說，大幅下降的可能性不會(huì)存在了？

    顧云昌：肯定不會(huì)。任何一個(gè)國家，任何一個(gè)發(fā)展階段，不會(huì)在GDP保持高速增長的情況下，房價(jià)卻出現(xiàn)下降，這是沒有先例的。我們國家的GDP仍然保持著9%的高增長，本身就是對(duì)房價(jià)的一種有力支撐。

    NBD：從各城市來看，4個(gè)一線城市的情況最受關(guān)注。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，這4個(gè)城市的房價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月保持持平，未來有沒有下降的可能？

    胡景暉：一線城市的房價(jià)泡沫成分較大，未來出現(xiàn)降價(jià)的可能性還是存在的。就北京而言，我認(rèn)為區(qū)域性降價(jià)將成為未來的重要特征，整體的價(jià)格降幅可能在12%~15%。

    NBD：二、三線城市呢？

    胡景暉：二、三線城市中，根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，均價(jià)在5000元~10000元/平方米的城市還有很多，尤其是均價(jià)在七八千的城市占了大多數(shù)，這些城市的房價(jià)還有上漲的空間。NBD：如果政策持續(xù)推進(jìn)的話，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)帶來哪些深遠(yuǎn)影響？

    顧云昌：從企業(yè)層面來看，已經(jīng)出現(xiàn)了分化的趨勢(shì)。規(guī)模較大的企業(yè)，即使在這輪調(diào)控中，業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)很好，而大量的小企業(yè)，由于項(xiàng)目偏少、銷售不佳，又得不到貸款，生存狀況變得艱難。我認(rèn)為，調(diào)控政策持續(xù)的話，會(huì)加速企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)的集中化，這對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是好事。

    結(jié)束語：從佛山放松限購這個(gè)案例來看，雖是一個(gè)小事件，但包含的信號(hào)意義卻十分明顯?！靶聡藯l”出臺(tái)超過已半年，樓市調(diào)控進(jìn)入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎變得不確定起來。盡管高層尚未表態(tài)，但從佛山快速撤銷新政的動(dòng)作來看，整體政策放松的可能性不是很大，希望這樣的信號(hào)能起到穩(wěn)定市場的作用，我們也期待調(diào)控政策效果能夠更快地顯現(xiàn)。再次感謝各位專家的精彩討論。

　　對(duì)話記者

張敏  楊芮

　　對(duì)話嘉賓

顧云昌  中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長楊少鋒  聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事長胡景暉  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁

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