每經編輯 每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

SOHO中國的業(yè)務范圍正逐漸由大本營北京擴張至上海，隨著兩地銷售項目的大幅增加，問題也逐漸浮出水面。

近日，SOHO中國上海公司被曝出欠薪事件，引發(fā)眾多關注。外界對于SOHO中國的商業(yè)地產經營模式、銷售方式、資金鏈等的質疑也隨之而來。

記者整理上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會相關資料得知，SOHO中國目前在上海共有六個在建 （待建）工程，其中四個項目至少共需要追加近60億元的投資。

SOHO中國董事長潘石屹號稱公司擁有200億元現(xiàn)金，但2011年度中報顯示，實際資金并不像他所說的那么充裕，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物扣除了應付稅項、應付款項及其他應付款，實際可動用的現(xiàn)金或不超過10億元。

由于今年8月5日收購的SOHO世紀大道項目，需要到明年七月才能正式交付，SOHO中國方面目前可以立即投入銷售的僅望京SOHO和中山廣場SOHO。上述兩個項目的銷售回款顯然會成為SOHO中國在上海擴張的“補血站”。

上海6項目待追加投資

SOHO中國在上海的超高層項目——高31層、135.58米的 “外灘SOHO”的開發(fā)尚待時日。上海市建設和交通委員會的項目信息顯示，根據建設合同，外灘SOHO項目的開竣工時間是從2012年至2014年2月6日。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，在資金充裕的情況下，超高層項目僅地基工程就需要一年半時間，主體工程也只能做到一周一層，工程的外部安裝和內部裝修也都需要花費時間。施工方告訴 《每日經濟新聞》記者，上述時間是整個項目的竣工時間。這意味著上述項目的建設速度，實際上要快于行業(yè)一般水平。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔表示，在樓市調控的大背景下，很多公司都比較缺錢，超高層項目的實際開發(fā)速度普遍在放慢。超高層項目的供應量較多，開發(fā)商需要租賃準備的時間超過其他項目，往往在竣工前兩年開始預租，到竣工后兩年完成全部出租。

在整個行業(yè)超高層項目放慢的情況下，SOHO中國卻出現(xiàn)比行業(yè)一般水平更快的開發(fā)速度，它的背后是SOHO中國在上述項目上的大量投入。根據上海市建設和交通委員會的資料，外灘SOHO地塊的總投資達到18.34億元，僅地基部分就需要投入1億元，而主體工程則需要追加投入3.6億元。這意味著這一項目在未來的兩年時間里將至少讓SOHO中國花掉3億~4億元。

與此同時，總投資23.8億元的SOHO虹橋項目也在今年下半年獲得建設許可，扣除15.6億元的購地款，也需要SOHO中國再投入8億元。在明年5月前，SOHO中國就需要為地基部分的工程支付工程款2億多元。

今年六月收購的上海海南路10號四川北路站地塊項目，雖然凈資產價值有9.57億港元，但總投資額達到14.3億元，意味著該公司還要再支付6億元左右的投資。

同樣于今年4月13日收購的軌道交通十號線海倫路地塊，建設部門的申報資料顯示，項目的總投資額達到40億元，而開發(fā)這一項目的上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司截至去年底資產凈值，也只有9760萬元。

粗略計算，上述4個在建項目尚需投入近60億元。此外，曹家渡項目以及復興路項目都需要SOHO中國方面追加資金投入開發(fā)。

就SOHO中國在上海的幾大項目共需要增加多少投入，能否以及如何保證資金來滿足這項項目施工問題，《每日經濟新聞》記者采訪了SOHO中國方面，但截至記者發(fā)稿，SOHO中國方面尚未回復。

可動用資金或難滿足

SOHO中國在上海的動作越來越大，但該公司目前可以動用的資金能否跟上快速擴張的步伐？

根據SOHO中國2011年上半年財報，截至6月30日，該公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為114.4億元，但僅稅項和應付賬款及其他應付款等短期流動負債就達到88億元，另外還有今年8月剛剛收購的SOHO世紀大道的18.5億元。僅上述所需支付的稅款、應付款以及收購項目款總額就達到106.5億元。很顯然，SOHO中國方面如果付清全部欠款，那么所剩余的資金將不足8億元，而這還是在一年內到期的49.59億元銀行貸款能夠續(xù)期的情況下。

上半年財報還顯示，SOHO中國已有四個項目達到了土地增值稅清算的條件，其中丹棱SOHO的銷售率為91%，銀河SOHO的銷售率為89%，東海廣場SOHO的銷售率為93%，三里屯SOHO的銷售率則高達98%。按照上述銷售比例，上述四個項目均面臨土地增值稅清算。

根據《每日經濟新聞》記者此前的報道，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，一個地產項目已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上時，便可要求進行土地增值稅清算。

事實上，SOHO中國的土地增值稅已經開始清算。財報顯示，該公司僅上半年所付的稅項就超過25億元。而去年全年該公司支付的包括土地增值稅在內的所得稅稅項總共只有19.27億元。SOHO中國日前也向 《每日經濟新聞》記者確認了有關稅項正在清算中。

另外，該公司9月份前到期的應付賬款及其他應付賬款就超過16億元，至于收購附屬公司以及應付關聯(lián)人士款項也超過10億元。

SOHO中國目前仍然有繼續(xù)收購物業(yè)的動向。根據媒體公開報道，SOHO中國有意向上海證大房產方面收購外灘金融中心地塊40%的股權，需38億元資金。上海證大方面也于12月19日發(fā)布公告，披露了確實有第三方向該公司提請收購，只是未透露具體收購方。對媒體的上述收購傳言，SOHO中國方面也不作回應，只是說“公司收購土地或項目以充實土地儲備是發(fā)展的需要，同時公司對項目的選擇很謹慎，嚴要求，務必使得公司價值最大化，保護股東利益。”

此前，北京市朝陽市稅務局某工作人員也告訴記者，如果該公司已經申報稅務局批準延期交稅，緩交土地增值稅似乎是SOHO中國解決資金難題的一個辦法。

上海新閔律師事務所合伙人劉福元卻不這么認為。據他介紹，銷售比例超過85%就已經滿足了清算土地增值稅的條件，而那些被批準延期交納的項目，實際上可以延期的時間只有三個月。換句話說，企業(yè)不可能無休止地拖延稅款不支付。如果企業(yè)持續(xù)拖延，當地的稅務部門就會計算滯納金，嚴重的還會訴請法院封存賬戶，并對房企的部分資產進行拍賣。

商業(yè)地產銷售趨緩

在建項目需要大量資金追加投入，一年內到期的各類稅項和應付賬款也必須結清。對于SOHO中國來說，解決上述資金需求的辦法只有兩個：加速銷售現(xiàn)有項目并能夠迅速回籠資金，同時積極通過各種途徑融資。

半年報顯示，望京SOHO于2011年8月20日開始預售，截至2011年8月23日，已實現(xiàn)合同銷售金額約26.23億元，約12%；中山廣場于2011年8月14日開售，截至8月23日，已售出25%，實現(xiàn)合同銷售額14.33億元。如果按照上述比例計算，兩個項目的最終銷售額有望超過250億元。

雖然這些項目的銷售可能會需要支付大量的稅費，但回籠的資金足夠支付上海同時在開發(fā)的上述六個項目，甚至還可以去收購其他項目。根據媒體報道，SOHO中國僅收購外灘項目40%股權就需38億元。而這一項目的總投資額超過150億元，扣除92億元的土地款，還需要再投入58億元，按照40%的股權比例，SOHO中國在購入地塊之后，還需要再拿出22億元投資工程建設。

同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，由于上海銀監(jiān)局規(guī)定商用物業(yè)必須整體竣工后，才能向購房者提供貸款，第四季度截至12月15日，上海的寫字樓銷售量只有23萬平方米，而第三季度的銷售量達到55萬平方米，銷售規(guī)模明顯下降。

整體市場成交量的下降顯然也影響到了SOHO中山廣場項目。SOHO中國上海公司原銷售總監(jiān)胡大維曾告訴 《每日經濟新聞》記者，SOHO中山廣場目前銷售額為18億元，整體去化率為40%。根據SOHO中國的上半年財報，截至8月底SOHO中山廣場的合同銷售率就已經達到了25%，增速不算理想。

用友長伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰甚至認為，明年上半年就會有一部分商業(yè)地產降價銷售。張宏偉認為，在這樣的背景下，SOHO中國可能需要更多從銀行借貸。張朝峰則認為，商業(yè)地產在建工程的借貸其實會比住宅的在建工程借貸更難；如果要通過借貸融資，渠道只能是境外融資或者信托基金，以及其他的融資方式。此前的調查顯示，這一類的創(chuàng)新型融資占國內房地產業(yè)項目比例并不高。

在這樣的大背景下，張朝峰認為SOHO中國目前收購證大外灘項目并不合適。張宏偉更進一步指出，與其收購外灘金融中心這樣的項目，不如把手上的多個商業(yè)項目同時開發(fā)完成，所產生的現(xiàn)金流和利潤會對SOHO更為有利。

（本報記者張嵐對本文也有貢獻）