每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

樓市的“深度冬眠”似乎正在越來越強(qiáng)烈地刺激著各地方政府的神經(jīng)。繼上調(diào)普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)之后，上海又現(xiàn)樓市政策“微調(diào)”信號。

昨日（2月22日），一則關(guān)于上海樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)的消息迅速傳開，即“外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)，即可以購買第二套房”。隨后上海房管局相關(guān)人士澄清稱，對于外地戶籍居民的這一操作辦法從限購政策開始實(shí)施時(shí)就已經(jīng)執(zhí)行，上海樓市限購政策并沒有調(diào)整，并且將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。

一石激起千重浪，昨日A股市場上的上海本地房產(chǎn)股聞風(fēng)大漲，中華企業(yè)（600675，SH）等強(qiáng)勢漲停?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：這一操作手法傳遞出較強(qiáng)的信號意義，但對銷售的實(shí)際拉動作用還需觀察。

舊政新提的“文字游戲”

去年初，和全國其他各大城市一樣，上海也出臺了限購政策，在《關(guān)于本市貫徹落實(shí) 〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實(shí)施意見》（滬府辦發(fā)〔2011〕6號）中，明確規(guī)定對于上海戶籍居民家庭擁有兩套及以上住房的，可提供一年以上在滬繳納個(gè)稅或社保證明的非上海戶籍居民家庭擁有一套及以上住房的，以及不能提供在滬納稅或社保證明的非戶籍居民，均屬于限購范圍。也就是說，非上海戶籍居民家庭只能購買一套住房，在這個(gè)文件里，并沒有清楚說明何謂上海戶籍居民家庭，也沒有明確指出持長期居住證滿三年的外地戶籍居民可與上海戶籍居民享同等待遇。

事實(shí)上，在記者采訪多家中介門店工作人員時(shí)，他們也大多認(rèn)為，限購政策中明確規(guī)定能夠購買兩套住房的“上海戶籍居民家庭”就是指戶口所在地為上海的居民。而此次上海房管局對“上海戶籍居民家庭”的解釋中包括了 “外地戶籍持上海長期居住證滿三年的居民”,這在業(yè)內(nèi)人士看來，在實(shí)際操作中，還是相當(dāng)于放寬了限購的范圍。

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局去年9月發(fā)布的第六次人口普查報(bào)告顯示，截至該報(bào)告期，上海有897.7萬外省市來滬人口，其中20~34歲青年人有422.03萬，占47%。隨著時(shí)間的推移，他們中的很大一部分人將在上海陸續(xù)成家立業(yè)、扎根上海。也就是說，允許持有長期居住證滿三年的外地戶籍居民可以購買第二套房以后，理論上，上述897.7萬外地來滬人口中，一小部分人有望從中受益。

對剛需影響不大

值得注意的是，在解釋此次“舊政新提”時(shí)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這一操作辦法有助于提振剛需。但從實(shí)際看，其放寬的范圍是外地戶口持上海長期居住證三年以上居民可購第二套房，這一提法似乎并不完全指向剛需，指向投資或改善型需求的意味更加明顯。

作為一名在上海工作了近兩年并有意在上海購房的外地人，黃先生的購房需求是典型的剛需，不過他在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，這個(gè)“舊政新提”對他的計(jì)劃沒有影響，他反而擔(dān)心一旦市場有了“放松”的預(yù)期后，房價(jià)又會漲起來。

昨日，記者走進(jìn)上海徐匯區(qū)一家中原地產(chǎn)門店時(shí)，幾位置業(yè)顧問正在略顯興奮地用手機(jī)傳閱 “外地戶籍持長期居住證三年以上可購二套房”的消息。當(dāng)記者詢問此消息的影響時(shí)，該店分行經(jīng)理表示，暫時(shí)影響不大。他表示，從購房者情況看，如果是沒有住房的外地人，有沒有這個(gè)新規(guī)定都可以購房，且只要求一年以上納稅或社保證明；如果是投資或改善型的購房者，此前夫妻雙方只要有一人是上海戶口的也早已包含在可購兩套的范圍內(nèi)了；已經(jīng)擁有超出兩套房屋的家庭，不論是不是上海戶口一樣“沒戲”，所以本次的“舊政新提”只是對夫妻雙方都不是上海戶籍且滿足三年長期居住條件的家庭放寬了第二套房的購買權(quán)，而這部分人所占的比例有多大，目前也不好統(tǒng)計(jì)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，這一“舊政新提”還是有不少空子可鉆的。比如夫妻雙方戶籍都不在上海，而在各地婚姻登記狀況沒有聯(lián)網(wǎng)可查時(shí)，就有可能一人各買兩套房，實(shí)際上變成一個(gè)家庭購買四套。

傳遞“有度放松”信號

據(jù)公開信息，去年上半年上海認(rèn)定需交房產(chǎn)稅的住房約7000多套。這一數(shù)字占同期一、二手成交住宅的比例約為8%～10%，而去年下半年至11月底一、二手房成交總數(shù)在7萬套左右，如果按上半年的比例推算應(yīng)繳房源總數(shù)應(yīng)該在6000套上下。

信義房屋分析師說，由于目前一、二手住房售價(jià)漲幅明顯回落，推算2012年交納房產(chǎn)稅的住房約10000套左右，預(yù)計(jì)繳稅住房將會較去年下降兩三成。值得注意的是，此次“舊政新提”，外地戶籍持三年以上長期居住證的購房者，在房產(chǎn)稅方面還是和上海本地戶籍家庭有所區(qū)別。據(jù)報(bào)道，上海戶籍居民家庭新購第二套住房，仍可享受合并計(jì)算人均住房面積不超過60平方米免征房產(chǎn)稅的政策優(yōu)惠。而非本地戶籍人員在滬購房，需要全額繳納房產(chǎn)稅。這將有助于擴(kuò)大上海房產(chǎn)稅的交稅范圍。

當(dāng)然，稅率方面的因素也可能成為符合條件的外地戶籍居民在上海購房的障礙，這也使得此次“舊政新提”的實(shí)際作用可能會受到一些影響。而業(yè)內(nèi)人士則更多是從中看出了上海市政府對樓市政策進(jìn)行 “微調(diào)”的信號。

“可能最壞的時(shí)期已經(jīng)過去了。”中房信地產(chǎn)分析師薛健雄在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，“這次舊政新提傳遞出‘有度放松’的信號，它針對的是去年以來政策過嚴(yán)環(huán)境下被‘錯(cuò)殺’的那部分需求。”

但對于此舉對市場的實(shí)質(zhì)性影響，薛健雄認(rèn)為，在房產(chǎn)行業(yè)面對的整個(gè)宏觀環(huán)境沒有大的改變前，整個(gè)市場的狀況也不會有太大改變。因?yàn)槟壳暗氖袌霏h(huán)境是由一系列調(diào)控政策組合拳造成的，一些局部的微調(diào)還不足以從根本上改變市場的運(yùn)行軌跡。今年上半年，從個(gè)案來看，上海的樓盤降價(jià)范圍或幅度有可能減少，但整個(gè)上海的平均房價(jià)可能仍將處于下行趨勢。