每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在很多人眼中，樓市調(diào)控的終極目標應(yīng)是房價合理回歸，地產(chǎn)商的毛利越來越低，品質(zhì)越來越高。然而，上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報告顯示，在限購令下，毛利低于行業(yè)平均水平的綠城中國反而在所有大型地產(chǎn)商中處境尤為艱難。

在一系列高品質(zhì)樓盤滯銷的同時，有關(guān)房屋質(zhì)量下滑的警鐘被再次敲響。精裝修質(zhì)量問題是否與降價存在關(guān)聯(lián)？樓市調(diào)控下房屋的品質(zhì)究竟是上升了，還是下滑了？

被曝毛利低于行業(yè)水平

綠城的很多樓盤單套總價常常超過2000萬元，但其毛利率在行業(yè)內(nèi)不算高。2007年下半年至2010年底，綠城的毛利率普遍低于萬科、金地、招商等標桿企業(yè)。2010年，綠城毛利率僅為30%，低于萬科、金地、招商等房企至少七個百分點。即便在去年第三季度，房企毛利創(chuàng)下38.6%的歷史高峰時，綠城的毛利也不過33%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認為，毛利率偏低的原因是綠城在2009年和2010年連續(xù)買進高價地。其中2007年第三、四季度以及2009年第三季度至2011年第二季度是綠城集中拿地高峰期，這一期間拿地量占綠城截至2011年6月30日總土地儲備量的三分之一左右。

導致綠城瘋狂高價位拿地的原因，和董事長宋衛(wèi)平超越萬科做老大的愿望有關(guān)。2009年底，在一次綠城中國召開的媒體聚會上，宋衛(wèi)平向《每日經(jīng)濟新聞》記者在內(nèi)的眾多媒體記者表示，不服氣萬科的品質(zhì)，要以高品質(zhì)的產(chǎn)品和萬科爭市場龍頭的地位，并為綠城設(shè)計了一個三年目標。最終的計劃是在2012年，達到銷售額1000億元，成為第二家進入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)。

之后兩年，綠城與上述目標漸行漸遠。先是2010年的銷售額僅為542億元，接著在2011年綠城的銷售額更是跌至345億元，不但沒有實現(xiàn)三年計劃的任務(wù)，銷售額甚至比2009年還要少一半。

對于綠城銷售額下跌，上海易居房地產(chǎn)研究院有過一段比較客觀的總結(jié)，認為2010年、2011年房地產(chǎn)行業(yè)成為國家宏觀調(diào)控的焦點，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻發(fā)，主打中高端精品住宅、集中布局于長三角一二線城市的綠城受限貸令、限購令等調(diào)控政策影響較大。

綠城九成以上的在售項目都處于限購城市中，其回籠資金難度陡增。根據(jù)統(tǒng)計，綠城的產(chǎn)品組合單一，高層、多層以及別墅構(gòu)成的住宅類占90%以上，而包含酒店式公寓、星級酒店、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)類產(chǎn)品占比不足10%。

事實上，綠城代表的是絕大多數(shù)走高端品質(zhì)路線開發(fā)商的共同命運。在中房信此前公布的2011年銷售額前50強企業(yè)中，以高品質(zhì)路線見長的房企幾乎沒有能夠進入前十，而在2009年和2010年，有多家上述類型房企進軍前十。

高品質(zhì)樓盤滯銷

產(chǎn)品滯銷迅速令綠城陷入困境。2009年年末凈資產(chǎn)不到萬科三分之一的綠城要想和前者有接近的銷售規(guī)模，最便捷的途徑似乎只有一個——借債。

根據(jù)綠城中報及信托機構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計，綠城在2010年歷經(jīng)6次信托融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、平安等。2011年1~8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chǎn)品，募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元，共計25.57億元。加上前幾年成立的信托產(chǎn)品，綠城通過房產(chǎn)信托融資的規(guī)模接近百億元。目前綠城的信托成本在14%左右，占到所有資金來源近兩成。

大規(guī)模、高成本融資與項目回收期偏長相互影響，使得綠城的負債率不斷攀升，企業(yè)資金鏈緊繃，財務(wù)風險增加。綠城財務(wù)報表顯示，綠城資產(chǎn)負債率從2007年中期的66.3%一路飆升至2010年底的88.5%，上升了22個百分點，而同時期萬科、金地、招商等同行的負債率卻持平。

依靠高負債擴張的結(jié)果是綠城的財務(wù)壓力要明顯高于其他房企。截至去年6月30日，綠城的各類借貸是凈資產(chǎn)的將近一倍，同期同樣以高品質(zhì)住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的港資開發(fā)商的平均借貸僅占凈資產(chǎn)的20%左右。

這使得在同樣的限購令之下，綠城和港資開發(fā)商有了冰火兩重天的境遇。當前者因為財務(wù)壓力不得不拋售包括上海證大外灘地王和杭州新華造紙廠地塊在內(nèi)的五個項目時，后者卻開始大規(guī)模進入土地市場抄底樓盤。

周建成告訴記者，事實上和綠城同一類追求高品質(zhì)的房企，去年都很難實現(xiàn)市場份額的擴張。限購令的推行，是造成這一現(xiàn)象的主要原因，因為這一類公司的客戶主要是高端改善型人群。

房企重價輕“質(zhì)”？

復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民曾認為，在樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)還是靠高品質(zhì)提高銷售量。綠城中國之類的高品質(zhì)樓盤滯銷，是因為總價過高，并不適合普通人購買。如果針對普通購房者推出高品質(zhì)樓盤，銷售量會大增。

事實和蔡為民預(yù)想的似乎并不一樣。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，采用了多種高端建材的遠洋七號盡管成交價僅15000多元/平方米，但開盤接近兩個月只去化了不到20%。同一區(qū)域新建的單棟住宅樓，雖然綠化環(huán)境、裝修等各個方面均較遠洋七號遜色，卻因為價格便宜，在短短的兩天內(nèi)就賣出了大部分的房源。

房屋品質(zhì)讓位于價格的案例并非個別。浦東三林板塊的某全新精裝修住宅小區(qū)，開盤后成交一直平淡，直到開發(fā)商把價格調(diào)低至和周邊的二手毛坯房價格接近，成交量才大幅猛增。

對很多初次購房者來說，降價比提高品質(zhì)更具有吸引力，這客觀上造成了房企重價輕“質(zhì)”。

中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年上海全市170個新盤中31個為全裝修，占比為18.2%；2011年144個全新盤中21個為全裝修，占比為14.6%，下降了近4個百分點。面臨調(diào)控下的市場變化，部分開發(fā)商放棄了精裝修銷售計劃，轉(zhuǎn)而以毛坯房低價出售。

業(yè)內(nèi)人士曾說，2008年樓市調(diào)控下部分搶先降價的樓盤在竣工后，被曝存在一系列質(zhì)量問題。本輪會不會出現(xiàn)房屋質(zhì)量下降的問題，目前尚是未知數(shù)。