每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

看著眼前44層的豪宅像巨人一樣漸漸爬起，張銘（化名）心里越來越堵。

張銘住在杭州錢江新城錢江路北面的觀音塘小區(qū)，由于路的南面正在建設(shè)6幢150米高、44層的高層公寓“城市之星”，張銘所在的7層高樓房采光越來越少。

張銘表示，對面的高樓第一次規(guī)劃許可最高只有21層，但隨即而來的第二張許可證(288號許可證)將樓高推至44層。去年，張銘和其他業(yè)主將杭州市規(guī)劃局告上了法院，城市之星開發(fā)商濱江集團（002244.SZ）被作為訴訟第三人。

去年11月14日，杭州中院做出了判決：杭州市規(guī)劃局“將項目中每幢建筑割裂為上下兩個部分分兩次核發(fā)獨立的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式無法律依據(jù)，亦缺乏正當性”，撤銷了城市之星的第二張規(guī)劃許可證。由于“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，城市之星項目部分商品房成了“違章建筑”，而這部分房源價值超過32億元。

規(guī)劃局發(fā)放兩張許可證

“前面的房子造起來后，夏天沒風，冬天沒陽光。”3月2日，觀音塘小區(qū)怡靜坊6幢402室業(yè)主告訴 《每日經(jīng)濟新聞》，自從小區(qū)東南側(cè)的高樓造起來后，小區(qū)不少房子的采光被前面的高樓擋住，小區(qū)業(yè)主為此已“維權(quán)”近3年。

觀音塘小區(qū)是杭州規(guī)模較大的住宅居住區(qū)，整個居住區(qū)有多層，也有小高層，最高的為7層，呈品字形分布。

《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場看到，城市之星項目與觀音塘小區(qū)只相隔一條六車道的錢江路。城市之星由6幢150米的高層建筑半圍合而成，開發(fā)商銷售時極力突出其高度，廣告語中稱“150米的傲視高度將使其成為杭州目前最高的住宅之一”。

作為維權(quán)業(yè)主的代表之一，章賢慎告訴記者，城市之星6幢樓房原來并沒有這么高，其中4幢樓只造到21層，1幢樓造到31層，1幢樓造到44層。后來，杭州規(guī)劃局又發(fā)了第二張許可證，允許其余5幢樓全部造到44層。章賢慎稱，由于城市之星越修越高，整個觀音塘小區(qū)共有1400多名居民的日照權(quán)受到不同程度影響，其中怡靜坊組團共有105戶達不到杭州市日照標準。

杭州市規(guī)劃局2008年1月9日發(fā)布的 《杭州市建設(shè)工程規(guī)劃許可證批后修改操作細則》規(guī)定，對已批建設(shè)工程的修改應(yīng)進行控制。其中第二條第五款明文規(guī)定，“嚴格限制對住宅建設(shè)工程的住宅套數(shù)進行變更。”第三條第二款規(guī)定，建筑幢數(shù)、層次要調(diào)整的，“修改內(nèi)容應(yīng)按照規(guī)定組織公示或征求利益關(guān)系人意見，視情況還應(yīng)舉行聽證會，充分聽取利害關(guān)系人的意見，無異議后方可按照程序申報修改建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

章賢慎回憶，2010年5月，杭州市規(guī)劃局向濱江集團發(fā)放第二張規(guī)劃許可證前也召開過聽證會，稱將在項目原規(guī)劃基礎(chǔ)上加高至44層，當時觀音塘相關(guān)利害關(guān)系居民一致反對，但濱江集團還是拿到了第二張規(guī)劃許可證（288號許可證）。

二審撤銷規(guī)劃許可

觀音塘業(yè)主們認為，正是規(guī)劃局的許可，才使城市之星能夠建到44層，于是一紙訴狀將杭州市規(guī)劃局告上法庭，要求撤銷第二張規(guī)劃許可證，濱江集團被列為第三人。

2011年，杭州市西湖區(qū)法院一審判決，裁定居民敗訴。同年7月15日，居民陳國華等人向杭州市中院再次提起行政訴訟。11月14日，杭州中院做出了判決：杭州市規(guī)劃局“將項目中每幢建筑割裂為上下兩個部分分兩次核發(fā)獨立的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式，無法律依據(jù)，亦缺乏正當性。”杭州中院撤銷了一審判決。

杭州中院判決撤銷城市之星第二張規(guī)劃許可證后，城市之星項目涉案商品房處于 “未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的狀態(tài)，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)。

但近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在城市之星項目現(xiàn)場看到，該項目并未有停工跡象。濱江集團財報顯示，該項目計劃明年6月前竣工。

3月6日，杭州市規(guī)劃局對外通報稱，“的確存在兩次許可，但未兩次調(diào)整規(guī)劃，未突破2007年市政府批準的 《錢江新城單元控制性詳細規(guī)劃》中這一地塊限高150米的規(guī)定。”

杭州規(guī)劃局同時表示，為切實糾正分次發(fā)證違法的問題，在注銷已被法院撤銷的建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)上，根據(jù)濱江集團的申請，撤回了城市之星項目的第一次發(fā)證。同時鑒于本次重新發(fā)證項目的實證性內(nèi)容并未發(fā)生變化，規(guī)劃局按行政許可程序要求，對整個項目重新核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

對于同一項目為何有兩張獨立的規(guī)劃許可證？杭州規(guī)劃局解釋稱，在發(fā)證中，規(guī)劃局已發(fā)現(xiàn)規(guī)劃高層建筑對部分周邊現(xiàn)狀住宅有日照影響?？紤]到該項目為已出讓土地，有開工時間要求，2008年6月，對未產(chǎn)生日照影響的規(guī)劃建筑部分（不超過21層）的規(guī)劃先行核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》，待有關(guān)部門對日照有影響的現(xiàn)狀住宅住戶進行補償后，2010年8月再核發(fā)剩余部分的許可證。

浙江大學(xué)區(qū)域與城市規(guī)劃系教授周復(fù)多向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，城市之星第二張規(guī)劃許可證被判決撤銷后，加蓋部分的建筑從法律層面上已屬違法建筑，涉案部分的商品房連房產(chǎn)證無法申領(lǐng)，“涉案部分工程應(yīng)立即停工”。

超32億元房產(chǎn)淪為“違建”

根據(jù)杭州市國土資源局土地成交信息顯示，2007年3月27日，濱江集團以15.2億元競得該宗土地，樓面地價約6753元/平方米。該地塊所在的錢江新城被稱為杭州“中央商務(wù)區(qū)”，當時成交高于出讓起價近6.2億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，二審判決后，濱江集團的處境較為被動，一是觀音塘小區(qū)業(yè)主要求拆除違章建筑或賠償?shù)暮袈曒^高；二是城市之星業(yè)主擔心能否順利入住，要求濱江集團給說法；三是該事件對濱江集團在資本市場表現(xiàn)的影響。但濱江集團認為過錯不在公司。“土地出讓時，出讓條件就已設(shè)置限高150米。”濱江集團董秘李淵向 《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋。

這樣的解釋令周復(fù)多詫異，“如果當初土地出讓設(shè)置時就是建44層，限高為150米，那為何此前的幾棟樓只建了21層、31層？”

杭州透明售房網(wǎng)顯示，濱江·城市之星目前已為尾盤，共五次申領(lǐng)預(yù)售證進行銷售。樓盤最早于2009年開始銷售，5號樓和6號樓兩幢屬于商業(yè)辦公性質(zhì)，2號樓、3號樓、4號樓屬于住宅，當?shù)孛襟w表示，剩余的1號樓將于今年上半年開始銷售。目前，該項目已全部結(jié)頂，正處于外立面和室內(nèi)施工階段。

在杭州，城市之星是名副其實的“豪宅”。3月7日，售樓處銷售人員稱，1號樓為整個項目樓王，屬住宅，主力戶型都在300平方米以上，售價在45000~50000元/平方米，今年四、五月將推出樣板房；其他幢商品房主力戶型在190~250平方米，住宅最高賣到43000元/平方米，商業(yè)部分的公寓均價在33600元/平方米。

二審判決書顯示，第二張許可證（288號）的建設(shè)規(guī)模為92605平方米。如果按照杭州房產(chǎn)網(wǎng)站標出的市場價35000元/平方米算，淪為“違建”的這部分房產(chǎn)價值超過32億元。濱江集團公告稱，“該項目根據(jù)商品房預(yù)售證進行合法銷售，截至2011年12月31日，已簽訂預(yù)售合同789套，銷售率達99.37%。”

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，城市之星總建筑面積為307161平方米，其中住宅部分為133404平方米，減去2、3、4幢住宅樓共102954平方米，1號樓約為30450平方米，如果按照47000元/平方米的價格算，該幢樓銷售金額將超過14億元。但是，這部分房源在濱江集團領(lǐng)取新的建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前必須暫停銷售。

濱江集團2011年半年報顯示，報告期內(nèi)公司項目累計實現(xiàn)銷售合同金額42.54億元，其中城市之星項目實現(xiàn)銷售合同金額29.77億元，比重較大。2011年三季報顯示，公司預(yù)收賬款較年初增加36.17%，主要原因系城市之星等預(yù)收款回籠資金增加所致。

從財報數(shù)據(jù)不難看出城市之星項目對濱江集團整體業(yè)績的重要性，但公司董秘李淵向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，本次訴訟不會對公司本期利潤或期后利潤產(chǎn)生直接影響。