每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

回顧2011年，盡管以“新國八條”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控讓不少房企面臨銷售和資金的雙重壓力，不過所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)，繼萬科A（000002，收盤價(jià)8.35元）公布一份“2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤96.25億元，同比增長32.2%”的靚麗年報(bào)后，作為A股傳統(tǒng)房企四巨頭之一的招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)20.00元）今日公布2011年年報(bào)，當(dāng)期公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入151.11億元，同比增長9.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.91億元，同比增長28.85%；基本每股收益1.51元。并擬以公司年末總股本為基數(shù)，每10股派2元現(xiàn)金。

2011年末存貨值達(dá)514億

隨著樓市這輪空前嚴(yán)厲的持續(xù)調(diào)控，一貫經(jīng)營優(yōu)良的大型房企自身也面臨高庫存、高負(fù)債等的狀況。年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)2011年末存貨值達(dá)到514.4億元，同比增長33%，創(chuàng)歷史新高。

公司短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債都有大幅同比增長。據(jù)披露，短期借款28.73億元，同比增長145%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債36.08億元，同比增長94%。不過相比高達(dá)144.84億元的貨幣資金，公司的短期債務(wù)尚無明顯償付壓力。

截至去年三季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%。“這是公司歷史上首次超過65%的水平。”此前招商地產(chǎn)董秘劉寧曾表示。而年報(bào)顯示，2011年末公司資產(chǎn)負(fù)債率又進(jìn)一步提升至69.53%，同比增加4.88個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

盡管如此，公司擴(kuò)張的步伐并沒有絲毫放緩的跡象。目前，公司總項(xiàng)目資源建筑面積保持在1000萬平方米以上，已進(jìn)入的城市增加至18個(gè)，主要位于環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、成渝漢地區(qū)以及廈漳地區(qū)，區(qū)域分布更為廣泛。

同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，公司在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅，擴(kuò)充土地資源285萬平米，其中權(quán)益面積231萬平米，較2010年的176.74萬平米有較大幅度增長。

與之相應(yīng)的是，公司投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出額的激增，從2010年的8001萬元，變更至今年的-1.68億元，增長率為-310%。其中，公司取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額達(dá)1.56億元，遠(yuǎn)高于2010年的1530.69萬元。“雖然絕對值較小，這在一定程度上反映出公司對外投資力度的加大。”愛建證券分析左紅英博士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

預(yù)收賬款有待轉(zhuǎn)為營收

值得注意的是，截至2011年年末，招商地產(chǎn)的預(yù)收賬款從2010年年末的112.69億元，增長至2011年年末的168.82億元，一年間增加了56.13億元。

“待到項(xiàng)目工程竣工并交付業(yè)主使用，預(yù)收賬款即可轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。而去年全年招商地產(chǎn)的營業(yè)收入為151.11億元，由此可見，公司2012年的業(yè)績已經(jīng)鎖定。”左紅英博士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

如果把預(yù)收賬款從553.9億元的總負(fù)債中剔除，招商地產(chǎn)實(shí)際負(fù)債率只有48.3%，不到50%的警戒線。

盡管年報(bào)披露的數(shù)據(jù)可圈可點(diǎn)，但展望今年的行業(yè)趨勢，招商地產(chǎn)仍然用“嚴(yán)峻”一詞形容，“在房價(jià)總體趨落的前提下，隨著合理的剛性購房需求逐漸回歸，未來有望實(shí)現(xiàn)交易量的溫和回升。但是，由于過往兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn)，商品住宅庫存積壓、供大于求的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。”

去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會(huì)上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”

而公司在年報(bào)提出的以 “保銷售”“提周轉(zhuǎn)”“保融資”為核心的2012攻略也印證了劉寧的上述說法。“保銷售是2012年工作的重中之重。公司上下將一切以銷售為中心，并營造全員營銷意識(shí)。”年報(bào)指出。

2012年，恰逢公司實(shí)際控制人招商局創(chuàng)立140周年。公司制定的2012年經(jīng)營計(jì)劃為“銷售面積124萬平米，銷售金額超210億元”。相較2011年銷售面積120萬平米，銷售金額200億元的經(jīng)營計(jì)劃有小幅增長。而與2011年公司210億實(shí)際的銷售金額，120萬平米的實(shí)際銷售面積相比則基本持平。