博鰲論壇聚焦“房?jī)r(jià)合理回歸”，專家稱調(diào)控政策已經(jīng)“觸底”，市場(chǎng)底部最遲年底出現(xiàn)

　　今年一季度，隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。

　　正在召開(kāi)的博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)上，圍繞今年樓市走向，中外與會(huì)嘉賓展開(kāi)激烈碰撞，探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”，為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問(wèn)診。

　　房?jī)r(jià)還有多大下行空間?

　　●房?jī)r(jià)至少還有１５％至２０％的下降空間

　　●“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn)，取決于地方政府會(huì)否自行給樓市“松綁”。如果從房?jī)r(jià)收入比等因素看，房?jī)r(jià)市場(chǎng)尋底還需要較長(zhǎng)時(shí)間

　　●北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)回歸合理會(huì)很艱難

　　政策觸底：

　　以價(jià)換量剛需“回暖”

　　今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號(hào)的發(fā)出，促使開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開(kāi)始逐步釋放。

　　與會(huì)嘉賓、ＳＯＨＯ中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，前期“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)后，從去年９月始全國(guó)樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

　　北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，３月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環(huán)比２月上漲４６．６％，新建商品房均價(jià)已連續(xù)３個(gè)月調(diào)整至２萬(wàn)元以下。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的４０個(gè)城市，從３月１９日至２５日，有２２個(gè)城市的樓市周均成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為，中國(guó)政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過(guò)快炒高樓價(jià)，是為了糾正房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的過(guò)高增長(zhǎng)。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說(shuō)：“中國(guó)房?jī)r(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”

　　中央政府堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)讓開(kāi)發(fā)商不敢樂(lè)觀，堅(jiān)持以價(jià)換量、開(kāi)發(fā)剛性需求成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，以自住需求為主的市場(chǎng)，將是２０１２年中國(guó)樓市的鮮明特征，房?jī)r(jià)今年不會(huì)大幅反彈，穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢(shì)。

　　市場(chǎng)尋底：

　　新一輪降價(jià)潮兩三月內(nèi)出現(xiàn)

　　溫家寶總理在今年全國(guó)兩會(huì)上表示，一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說(shuō)，目前中國(guó)５００強(qiáng)房企的“庫(kù)存”巨大，不少開(kāi)發(fā)商資金緊張的問(wèn)題更加突出。在雙重壓力下，通過(guò)降價(jià)促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮，將在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)持續(xù)展開(kāi)。

　　那么，房?jī)r(jià)還有多大下行空間？

　　與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，市場(chǎng)底部最遲將在年底前出現(xiàn)，房?jī)r(jià)至少還有１５％至２０％的下降空間。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年的調(diào)整，目前大多數(shù)中小城市房?jī)r(jià)基本合理，但北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)回歸合理會(huì)很艱難。

　　一些與會(huì)嘉賓認(rèn)為，不能忽視“房?jī)r(jià)合理回歸”過(guò)程中的地方政府阻力。“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，還取決于地方政府會(huì)否自行給樓市“松綁”。

　　“如果成交量回暖和價(jià)格止跌兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。”楊紅旭說(shuō)，樂(lè)觀地看，今年樓市“市場(chǎng)底”將出現(xiàn)在第二三季度。

　　但部分與會(huì)嘉賓也表示，如果從房?jī)r(jià)收入比等因素看，房?jī)r(jià)市場(chǎng)尋底還需要較長(zhǎng)時(shí)間。“顯然，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)平均利潤(rùn)仍然過(guò)高。”張其佐認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)控制在３：１至６：１之間，房地產(chǎn)平均毛利率控制在１０％至１５％之間為宜。

　　改革跟進(jìn)：

　　一線城市應(yīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　“既然是短期調(diào)控政策，就早晚要退出。”中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)遲福林說(shuō)，只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則，樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈。

　　對(duì)于房地產(chǎn)如何深度改革，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房?jī)r(jià)過(guò)高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”；對(duì)商品房?jī)r(jià)，政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場(chǎng)軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。

　　賈康建議，“十二五”期間，一線城市應(yīng)先后跟進(jìn)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅可以形成多種正面效應(yīng)，合理激勵(lì)地方政府轉(zhuǎn)變職能，在配套改革中解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。

　　·據(jù)新華社海南博鰲電·

　　北京

　　今年住宅計(jì)劃供地減三成

　　據(jù)北京市國(guó)土資源局日前公布，２０１２年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)５７００公頃，同比去年減少了１２．３％；其中，住宅用地為１７００公頃，同比減少了３３．３％；保障性住房用地減少至８５０公頃，占比住宅用地的５０％，同比減少３６％。

　　總的來(lái)講，北京市２０１２年土地供應(yīng)計(jì)劃有３個(gè)特點(diǎn)比較突出：一是住宅用地供應(yīng)縮減明顯；二是保障性用地供應(yīng)明顯減少，公租房用地供應(yīng)減少約一半；三是地塊中郊區(qū)土地占比大。

　　廣州

　　中心城區(qū)住宅租金上漲

　　廣州市國(guó)土資源和房屋管理局下屬?gòu)V州市房地產(chǎn)租賃管理所向社會(huì)公布２０１１年廣州市房屋租金參考價(jià)，廣州中心城區(qū)住宅租金有一定幅度上漲，房管局表示“租金總體上漲幅度仍處于合理范圍之內(nèi)”。

　　天津

　?。吃露址砍山涣?jī)r(jià)齊漲

　　天津市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，３月天津二手住宅共成交５０３８套，環(huán)比上漲７８．４％，同比上漲７．６％，１４個(gè)月以來(lái)再次恢復(fù)至５０００套以上的成交水平；成交面積３８．４萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲７９．５％，同比上漲５．５％；成交均價(jià)每平方米８４２０元，環(huán)比上漲５．３％，同比上漲９．０％。

　　天津中心城區(qū)二手房成交均價(jià)為每平方米１０８３４元，環(huán)比上漲３．１％，同比上漲１１．６％。

　　南京

　　３月商品房成交環(huán)比漲九成

　　據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至３月３１日，３月份南京全市商品住宅共認(rèn)購(gòu)８０４８套，成交６６９６套。在２月份雙量大幅上漲的基礎(chǔ)上，認(rèn)購(gòu)量再漲七成多，成交量則上漲了九成，也創(chuàng)出實(shí)施“限購(gòu)令”以來(lái)的新高。

　　杭州

　?。吃聵鞘薪祪r(jià)成交“井噴”

　　３月杭州樓市交出了成交“井噴”的月度數(shù)據(jù)。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，２０１２年３月，杭州主城區(qū)共成交４３１９套房源，直逼２００９年同期的最高峰。

　　不過(guò)，這個(gè)“暖春”卻是以杭州樓市各板塊的相繼降價(jià)換來(lái)的。分析人士指出，在樓市調(diào)控政策沒(méi)有轉(zhuǎn)向的大背景下，４月的杭州樓市很可能延續(xù)下跌式回暖。