每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

首創(chuàng)置業(yè)全資子公司北京尚博雅以其承包的首創(chuàng)置業(yè)旗下豪宅北京禧瑞都4號樓公寓和商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝修為投資標(biāo)的物進(jìn)行信托融資。此舉實(shí)際上也體現(xiàn)了首創(chuàng)置業(yè)今年的發(fā)展戰(zhàn)略：左手融資，右手?jǐn)U張。

項(xiàng)目精裝修成信托化平臺

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中鐵信托財富管理中心處獲悉，17日，中鐵信托推出了一款名為《中鐵信托·首創(chuàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)裝修貸款項(xiàng)目集合資金信托計劃》。該款信托計劃發(fā)行規(guī)模為1.8億元，產(chǎn)品期限為18個月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中鐵信托處拿到的信息顯示，該筆信托資金將貸款給首創(chuàng)置業(yè)旗下的全資子公司北京尚博雅，以用于其承租的北京禧瑞都4號樓公寓和商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝修和設(shè)備安裝調(diào)試。

該款信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率為9.5%~10.5%。據(jù)中鐵信托財富管理中心一位女工作人員介紹，短短近一個星期，該款信托產(chǎn)品便已募集完畢。

北京尚博雅承租經(jīng)營的禧瑞都4號樓公寓及商業(yè)物業(yè)的租金收入作為此筆信托計劃的第一還款來源，而北京尚博雅母公司首創(chuàng)置業(yè)對北京尚博雅按照合同約定還本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從該樓盤一位工作人員處獲悉，北京禧瑞都是首創(chuàng)置業(yè)在北京CBD區(qū)域的一個高端精裝修樓盤。4號樓是一個酒店式公寓，目前正在進(jìn)行精裝修，計劃于今年第四季度開始對外出租經(jīng)營。計劃在2015年前，該棟酒店式公寓對外只租不售。而2015年后視市場情況而定。

對于首創(chuàng)置業(yè)旗下公司以項(xiàng)目精裝修進(jìn)行信托融資一事，一位精裝修行業(yè)的從業(yè)人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，該筆信托融資約10%的融資成本，在目前的融資環(huán)境下還比較正常，且精裝修行業(yè)的利潤率在20%以上，甚至有些達(dá)到50%，因此融資方也有能力消化這筆成本。

左手融資 右手?jǐn)U張

在目前的地產(chǎn)調(diào)控背景下，首創(chuàng)置業(yè)的融資觸角已細(xì)化到具體項(xiàng)目精裝修部分。首創(chuàng)置業(yè)旗下全資子公司北京尚博雅此筆信托融資的融資額度不高，卻從一個側(cè)面反映了首創(chuàng)置業(yè)2012年的經(jīng)營策略。

3月20日，在2011年業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對外表示，融資與并購是首創(chuàng)置業(yè)2012年的重要工作。

在首創(chuàng)置業(yè)2011年財報 “董事長報告”部分，劉曉光指出，2012年首創(chuàng)置業(yè)將高舉“規(guī)模優(yōu)先、持續(xù)增效”經(jīng)營原則，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模突破。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，“規(guī)模優(yōu)先”就是抓住行業(yè)低谷時機(jī)，逆勢擴(kuò)張，且此戰(zhàn)略從去年便已全面展開。

根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2011年財報及相關(guān)公告內(nèi)容，2011年，即使行業(yè)處于低谷，但首創(chuàng)置業(yè)先后在北京、天津、青島、煙臺、江陰、海南萬寧等地拿地，新增土地儲備總建筑面積246萬平方米，相當(dāng)于截至2011年12月31日公司土地儲備總建筑面積1009萬平方米的約1/4。

2012年，擴(kuò)張的戰(zhàn)略依舊。2012年以來，繼續(xù)在北京和湖州新增約35萬平方米的土地儲備。

“規(guī)模優(yōu)先”支持下的逆勢擴(kuò)張，背后的力量是資本運(yùn)作能力。因此首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人將之具體概括為“擴(kuò)張與融資”，畢竟擴(kuò)張的背后是資本的依賴。

這位負(fù)責(zé)人解釋說，為了配合擴(kuò)張策略，首創(chuàng)置業(yè)的融資策略是多元化融資，包括公司層面與具體項(xiàng)目層面的互動融資，如首創(chuàng)置業(yè)旗下的北京尚博雅以其承租的精裝修項(xiàng)目作為融資平臺。而根據(jù)今年的特殊融資環(huán)境，境外融資將作為首創(chuàng)置業(yè)的重要融資突破口。

據(jù)首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年2月，公司在港成功發(fā)行11.5億元人民幣債券，成為首家在港以擔(dān)保結(jié)構(gòu)發(fā)行人民幣債券的境內(nèi)非金融企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了融資管道。

銷售回款受阻拖累擴(kuò)張？

在支持首創(chuàng)置業(yè)逆勢擴(kuò)張的資本后盾中，銷售回款受阻或?qū)⒊蔀閿U(kuò)張路上的一種壓力。

首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額22億元，同比下降13%。而在2011年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約金額110億元，較2010年同比下降11.4%。

就像首創(chuàng)置業(yè)管理層的總結(jié)一樣，銷售回款下滑的原因在于集團(tuán)大部分在售項(xiàng)目位于限購嚴(yán)格的一、二線城市，受地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大。

值得注意的是，截至2011年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率已沖高至約82%，而截至2010年12月31日為26%，截至2009年12月31日為35%。相比較而言，2011年底首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率為上一年同期數(shù)據(jù)的約3.15倍。這對首創(chuàng)置業(yè)意欲繼續(xù)通過融資推動逆勢擴(kuò)張而言，減少了負(fù)債式操作空間。

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