每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 發(fā)自海南瓊海、?？?nbsp;   

每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 發(fā)自海南瓊海、海口

隨著博鰲亞洲論壇舉辦的規(guī)格越來(lái)越高，影響力越來(lái)越大，相應(yīng)地對(duì)論壇配套設(shè)施建設(shè)的要求也越來(lái)越高，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足為論壇服務(wù)的要求。因此，征地拆遷、各種開(kāi)發(fā)在所難免。

由此，一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題開(kāi)始困擾博鰲鎮(zhèn)乃至瓊海市政府，那就是征地拆遷無(wú)法順利推進(jìn)成為制約重點(diǎn)項(xiàng)目及時(shí)落地的瓶頸。

如何平衡利益？征地拆遷補(bǔ)償政策如何在尋求雙贏過(guò)程中穩(wěn)步實(shí)施？這些成為當(dāng)?shù)卣囊坏离y題。

“博鰲發(fā)展到現(xiàn)在，深層次的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，它會(huì)影響亞洲論壇的發(fā)展，影響國(guó)際旅游島的前景，影響瓊海和博鰲的未來(lái)。”一位叫張明天（化名）的讀者在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的材料中寫道。

經(jīng)記者赴海南博鰲連續(xù)多日實(shí)地調(diào)查采訪后，我們發(fā)現(xiàn)，張明天的擔(dān)憂并非杞人憂天。

亂象不止

在很多人眼中，博鰲因亞洲論壇一夜成名。但熟悉博鰲發(fā)展的海南當(dāng)?shù)刂u(píng)論家矢弓認(rèn)為，這只是外行的說(shuō)法。“至少在20年前，博鰲就開(kāi)始建別墅了。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，博鰲開(kāi)發(fā)起步于1996年。是年，蔣曉松執(zhí)掌的海南曉?shī)W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱曉?shī)W公司）開(kāi)啟了創(chuàng)業(yè)歷程，博鰲開(kāi)發(fā)藍(lán)圖初繪。

1999年8月，曉?shī)W公司、上海中遠(yuǎn)發(fā)展股份公司（以下簡(jiǎn)稱中遠(yuǎn)發(fā)展）、海南黃金海岸集團(tuán)3家股東共同組建海南博鰲投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱博鰲投資）。3年后，海南省政府發(fā)文，明確由博鰲投資對(duì)博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。

2004年6月，博鰲投資股份重組，中信國(guó)安隨即入主。至2007年，博鰲投資已變身中信集團(tuán)的全資子公司，中信地產(chǎn)則成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主開(kāi)發(fā)商。

然而在矢弓眼中，破壞博鰲“風(fēng)景”的正是中信地產(chǎn)。

記者連日的調(diào)查也顯示，中信地產(chǎn)在博鰲涉嫌違規(guī)的情況頗多，比如囤地多年坐等升值、龍?zhí)稁X項(xiàng)目未經(jīng)政府審批便開(kāi)山伐林、千舟灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)嚴(yán)重影響排洪并導(dǎo)致玉帶灘生態(tài)破壞嚴(yán)重……

中信地產(chǎn)所為，僅是博鰲亂象之冰山一角。

中遠(yuǎn)發(fā)展、曉?shī)W公司就曾因違規(guī)閑置土地登上國(guó)土資源部“黑榜”。據(jù)了解，在這些開(kāi)發(fā)商中，囤地時(shí)間最長(zhǎng)的已達(dá)15年之久。

向記者提供材料的張明天表示，博鰲當(dāng)?shù)厣踔吝€存在一塊土地持有幾個(gè)土地證、“一女多嫁”的情況，而一些項(xiàng)目還未通過(guò)政府審批就開(kāi)工了。此外，部分開(kāi)發(fā)商還通過(guò)變更土地用途牟利。

地產(chǎn)大佬潘石屹旗下博鰲凱賓斯基就曾由最初的“住宅”用途變?yōu)?ldquo;商業(yè)”用途，之后才用于酒店經(jīng)營(yíng)。2008年，此事經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曝光后，SOHO中國(guó)終止了該項(xiàng)目的酒店用途。

矢弓透露，由于開(kāi)發(fā)商圈地成風(fēng)，如今已經(jīng)開(kāi)始征沼澤地了，實(shí)在沒(méi)有地就填海。“這些人對(duì)大自然沒(méi)有任何敬畏之心。比如，有些珊瑚礁是幾百年才形成的，填海造島、建樓房就在珊瑚礁上……”

除了開(kāi)發(fā)商，政府的征地也與村民糾紛不斷。頗具諷刺意味的是，對(duì)于當(dāng)?shù)卣囊恍┡e措，連部分開(kāi)發(fā)商也頗有微詞。

“把農(nóng)民的房子拆了，村莊搬了，農(nóng)民卻得不到合理的補(bǔ)償。”博鰲某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售總監(jiān)馬偉明（化名）向記者表示。任何規(guī)劃，政府都可以調(diào)整，但至少要（給村民一些）保證，“不要手一揮就把這一片地都賣掉。”

矢弓告訴記者，從一定程度上講，博鰲現(xiàn)在已經(jīng)城鎮(zhèn)化了，但它體現(xiàn)出了很多城鎮(zhèn)化的弱點(diǎn)，“沒(méi)有一個(gè)污水處理廠，那么多人和酒店，周邊沒(méi)有一個(gè)垃圾處理機(jī)構(gòu)。”

事實(shí)上，今年3月，瓊海市博鰲鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)盧志明在接受媒體采訪時(shí)也坦言，博鰲沿海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目排污確實(shí)是非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。他說(shuō)，目前博鰲鎮(zhèn)還沒(méi)有統(tǒng)一、正規(guī)的污水處理系統(tǒng)，酒店和房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理力度不夠，“不是科學(xué)的處理辦法，效果也不好，我們也感到非常鬧心和揪心。”

被開(kāi)發(fā)商綁架？

“現(xiàn)在到處都是房地產(chǎn)，到處都是樓盤，高樓林立，太多了，而且顯得很亂。”博鰲鎮(zhèn)東海村某王姓村民認(rèn)為。

作為進(jìn)駐博鰲多年的開(kāi)發(fā)商，馬偉明對(duì)此認(rèn)為，政府的規(guī)劃水平其實(shí)是不夠的。在他看來(lái)，有些片區(qū)其實(shí)可以統(tǒng)一規(guī)劃，比如一個(gè)片區(qū)專門建酒店，另一個(gè)片區(qū)則專門打造成旅游度假區(qū)等，但目前的規(guī)劃比較混亂。

“不過(guò)這也是歷史遺留問(wèn)題，現(xiàn)在博鰲的很多片區(qū)，這邊私人占地30畝，那邊小企業(yè)占地50畝，還有開(kāi)發(fā)商占地幾百畝上千畝，總體不太規(guī)整，誰(shuí)也不再想去動(dòng)了。之前留下來(lái)的問(wèn)題，你會(huì)去動(dòng)嗎？”他說(shuō)。

作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的瓊海人，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳原副廳長(zhǎng)楊冠雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，政府其實(shí)是有自己的建設(shè)規(guī)劃的，但在博鰲，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)主導(dǎo)了實(shí)際的開(kāi)發(fā)，“作為縣級(jí)市的政府管不了。”

2005年，博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)總體規(guī)劃初步方案出臺(tái)。根據(jù)方案，該特別規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃面積122平方公里，橫跨瓊海和萬(wàn)寧兩市。其中瓊海64.3平方公里，萬(wàn)寧57.7平方公里，總海岸線長(zhǎng)23.07公里。2010年，《瓊海市博鰲總體規(guī)劃設(shè)計(jì)》和《博鰲旅游發(fā)展用地規(guī)劃設(shè)計(jì)》也通過(guò)專家初審。

資料顯示，博鰲鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為“三軸、五廊、一心”。“三軸”指海濱街為城鎮(zhèn)商業(yè)主軸、濱海規(guī)劃路為濱海景觀軸、西部規(guī)劃路為生態(tài)景觀軸，“五廊”指五條通南海的綠化景觀廊，“一心”則是以中心公園為綠化核心，約10公頃。

然而，即便政府有自己的規(guī)劃，但開(kāi)發(fā)商能否按照你（政府）的規(guī)劃要求去做，很難說(shuō)，楊冠雄認(rèn)為。

“以博鰲特別規(guī)劃區(qū)為例，應(yīng)該既作為會(huì)展旅游，又代表亞洲，如果完善博鰲亞洲論壇的配套設(shè)施，把它做成真正的會(huì)展旅游區(qū)，那也算功德無(wú)量，畢竟亞洲論壇能很大地帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是開(kāi)發(fā)商來(lái)這里做，可能只是希望利用這個(gè)機(jī)會(huì)通過(guò)土地來(lái)謀取最大的商業(yè)利益。”楊冠雄說(shuō)。

在楊看來(lái)，博鰲從闊步發(fā)展到現(xiàn)在，最大也是最核心的問(wèn)題，就是（對(duì)規(guī)劃）缺乏一個(gè)有效的監(jiān)管。

矢弓也認(rèn)為，如今博鰲的亂象根源主要在于監(jiān)管不力。“國(guó)土局也好，住建局也罷，都有規(guī)定，但這些規(guī)定在利益面前不堪一擊。”他比較認(rèn)同的觀點(diǎn)是，目前的博鰲，已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商綁架了。

“在博鰲都是大型企業(yè)拿地，一拿都是幾百畝上千畝，它們?cè)诤＿呴_(kāi)發(fā)沒(méi)有底線?？痛笃鄣?，導(dǎo)致了地方政府在監(jiān)管上很有難度。”矢弓說(shuō)。

矢弓認(rèn)為，博鰲的開(kāi)發(fā)甚至已經(jīng)到了不得不反思的時(shí)候了。

就在6月25日，矢發(fā)表《我們將博鰲開(kāi)發(fā)成什么樣子？》的文章，文章結(jié)尾寫道：“我們將博鰲開(kāi)發(fā)成什么樣子？是當(dāng)功臣還是成罪人？何去何從，誰(shuí)來(lái)回答？”

博鰲的出路

在博鰲的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，楊冠雄的看法是，“有效的監(jiān)管非常重要，且是不可或缺的一環(huán)。”

他隨即提到了三亞市海棠灣的建設(shè)情況，“當(dāng)?shù)卣O(shè)立了海棠灣管理委員會(huì)，專門負(fù)責(zé)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，這樣，政府就把握了規(guī)劃的主導(dǎo)權(quán)。不管哪個(gè)單位要地，都必須按照規(guī)劃要求來(lái)做。整體而言，相對(duì)海南的很多規(guī)劃區(qū)，我認(rèn)為海棠灣還算比較成功的，規(guī)劃也是做得比較到位的。”

“另一個(gè)案例則是亞龍灣，當(dāng)?shù)氐娜齺喪衼嘄垶抽_(kāi)發(fā)股份有限公司可以受政府的委托來(lái)統(tǒng)籌規(guī)劃。但相比之下，政府管理的力度小多了。最終，很多賓館把海灘給占了，所以海棠灣就不采取亞龍灣的這種模式了。”楊冠雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但目前博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，卻從來(lái)沒(méi)有設(shè)過(guò)類似的專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

矢弓提出，可以讓央企退出博鰲的開(kāi)發(fā)。“如果國(guó)企央企退出，我相信地方政府還是能夠管起來(lái)的。”他還建議，對(duì)博鰲生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃建設(shè)的破壞也可以問(wèn)責(zé)，政府應(yīng)推行陽(yáng)光行政，讓百姓共同監(jiān)督。

提及博鰲的開(kāi)發(fā)，馬偉明稱，既然建設(shè)國(guó)際旅游島，還是需要去學(xué)習(xí)一些比較成熟的旅游區(qū)，比如夏威夷、馬爾代夫等，“目前，政府既有的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷都還顯得不足。”

中山大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)、海南省發(fā)展戰(zhàn)略及中長(zhǎng)期規(guī)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李立勛接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)將博鰲與另一國(guó)際化小鎮(zhèn)——達(dá)沃斯作了對(duì)比。

“達(dá)沃斯在會(huì)展旅游方面做得很好，博鰲可以學(xué)習(xí)達(dá)沃斯，如何更有品質(zhì)，如何提升小鎮(zhèn)的國(guó)際影響力。另外，在規(guī)劃及空間的建設(shè)上，包括規(guī)劃建設(shè)中對(duì)環(huán)境的保護(hù)和資源的利用，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)當(dāng)?shù)乩习傩盏奈{等，都可以去學(xué)。”李立勛說(shuō)。

對(duì)博鰲的發(fā)展，李立勛說(shuō)，第一，規(guī)劃需要重新梳理，優(yōu)化制度和方案，需要兼顧到海南作為國(guó)際旅游島建設(shè)的總體定位，明確博鰲應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、分工和功能等。

第二，博鰲已經(jīng)不是一張白紙了，伴隨著它的開(kāi)發(fā)，特別需要協(xié)調(diào)好各方的利益關(guān)系，兼顧到各種利益，比如政府與企業(yè)的關(guān)系，政府、企業(yè)與社會(huì)民眾的關(guān)系。

第三，無(wú)論是政府的征地還是企業(yè)的開(kāi)發(fā)，只要違法違規(guī)，就必須嚴(yán)格地監(jiān)管、督促甚至給出實(shí)質(zhì)性處罰。

李甚至認(rèn)為，可以對(duì)部分開(kāi)發(fā)商的資格進(jìn)行重審，提高海南當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的門檻，如果屢屢觸碰紅線，就取消其進(jìn)入（海南）的機(jī)會(huì)。

李立勛最后希望，未來(lái)的博鰲切勿變成兩個(gè)體系。“一方面是從世界各地匯集而來(lái)的高端的、國(guó)際化的人士，另一方面則是無(wú)所適從的本地居民，這種分化則是一定要避免的。”