每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

如果用一個詞來形容通州的這一地王項目，也許可用“生不逢時”。

2009年9月10日，179輪的激烈競價，292%的溢價率，位于通州區(qū)新華大街的商業(yè)金融、辦公項目地塊，最終被綠城及葛洲壩地產(chǎn)以12.42億元收入囊中，成就了2009年當(dāng)年溢價率最高的地王。

那時的通州，在通州新城發(fā)展規(guī)劃的光環(huán)下，房價一夜飆升破3萬元/平方米，業(yè)內(nèi)甚至將2009年的北京樓市戲稱為“通州年”。

但似乎只是一夜之間，這股在通州市場迅速掀起的漲潮，迅速回落，領(lǐng)漲變?yōu)轭I(lǐng)跌。潮水退去后，“被拍死在沙灘上”的，除了那些一年前沖進通州的投資客們，還有那盛世中誕生的地王。

住宅部分開盤時間未定

北京通州區(qū)新華大街與新華北路交叉的十字路口，其東北角便是葛洲壩綠城京杭廣場。

此前圍繞著項目外環(huán)的廣告牌已經(jīng)被替換，項目北側(cè)兩根兩層樓高的立柱彰顯了昔日地王的霸氣?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該項目已經(jīng)開工，但工期還很長，正處于挖坑打地基階段。

公開資料顯示，該項目建設(shè)用地面積近4萬平方米，總建筑面積約28萬平方米，產(chǎn)品類型涵蓋大型購物廣場、精裝住宅、星級酒店及服務(wù)式公寓、5A級寫字樓，項目定位為通州國際新城的地標(biāo)性城市綜合體，同樣也涵蓋了通州區(qū)首家國際品牌的5星級酒店——希爾頓酒店。

但拿地已近三年，距離奠基也有一年多時間，京杭廣場似乎仍在等待。

事實上，該項目公布的開盤信息有些是2012年下半年，有些是2011年12月。對此，記者采訪了該項目銷售人員，對方否認(rèn)了網(wǎng)絡(luò)上顯示的開盤日期，“目前住宅的開盤還沒有定，估計要等到明年。”

在綠城集團的官網(wǎng)上，記者并未找到有關(guān)京杭廣場的項目信息。在葛洲壩集團的網(wǎng)站上，有一條關(guān)于京杭廣場奠基的新聞，文中提到，2010年12月30日，該項目舉行了奠基儀式。

相比于遲遲未有消息的住宅部分，7月18日，京杭廣場傳出消息，8萬平方米的商業(yè)部分開始整售，目前公開報價是27億元。

“單價還是相當(dāng)高的。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，此前保利春天的12.2萬平方米商業(yè)總售出金額為23.43億元，“可以看出開發(fā)商對這一項目的信心，但現(xiàn)在將商業(yè)部分整體出售，也不排除為了充裕資金鏈。現(xiàn)在自持商業(yè)物業(yè)的項目比較多，通過住宅銷售實現(xiàn)開發(fā)利潤，通過后續(xù)經(jīng)營實現(xiàn)長期的現(xiàn)金流。”

入市能否回本？

住宅部分的開盤時間一推再推，該樓盤銷售人員的解釋是：市場不好。

自2009年房價被透支以來，通州的房價在限購令襲來后，跌回原點，即便如今市場再次傳來復(fù)蘇信號，通州房地產(chǎn)市場仍然缺乏上漲的動力。

這讓在巔峰時刻誕生的通州地王，多了幾分尷尬與不安。

此外，目前京杭廣場的“高端路線”已經(jīng)確定，其住宅項目也很難再走“平民路線”。因此，在已經(jīng)透支足夠上漲動力的通州，高價樓盤究竟還能否生存下去？

兩個距離京杭廣場最近的樓盤是“北京ONE”及“富力金禧花園”，前者的銷售價格為25000元/平方米，后者的簽約均價在17000元/平方米左右。由此看出，通州樓市已經(jīng)全面進入以價換量階段，相比其他區(qū)域當(dāng)前市場的回暖形勢，通州的樓盤還是在“原地踏步”。

京杭廣場的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，京杭廣場住宅部分主要為180~260平方米的三居室和四居室。售價未定，由于開盤還有大半年，如何定價也無法告知。

在一份《北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告》中，對該項目有這樣的評價：該項目由于綜合成本較高，入市后必然處于通州區(qū)域內(nèi)單價和總價的頂端，雖與區(qū)域內(nèi)其他項目無明顯的競爭關(guān)系，但是鑒于目前通州尚無標(biāo)志性城市綜合體項目，區(qū)域市場認(rèn)知度較低，人氣有待聚集，同時綜合考量開發(fā)周期、資金回籠等諸多因素，建議本項目住宅單價在2.5萬~3萬元/平方米左右，酒店式公寓單價在2.4萬~2.7萬元/平方米左右。

但從目前的市場狀況來看，通州區(qū)房屋的銷售均價已經(jīng)回落到2萬元/平方米以下。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月至今通州區(qū)成交均價為14172元/平方米，環(huán)比5月下降了2.7%，90~120平方米房屋單價較低。通州區(qū)域價格從3月份以來維持在14000~15000元/平方米左右。

對此，郭毅告訴記者，其實這一項目的拿地成本并不高，根據(jù)拿地金額核算，其樓面價大約在6961元/平方米。“如果做純住宅項目，目前市場還可以承載。”但對于遲遲未能入市的原因，郭毅分析認(rèn)為，作為開發(fā)商，綠城一直對產(chǎn)品精益求精，較長的開發(fā)周期也可能是在產(chǎn)品方面下了很多的工夫。

綠城資金量受困？

綠城很可能把通州當(dāng)成了另一個“浦東”。

拿地之初，近300%的溢價率，曾讓綠城陷入了“是否太過激進”的討論中。但綠城集團副董事長羅釗明表示，進軍通州，并非心血來潮。

“早在2005年通州國際新城的規(guī)劃便通過國務(wù)院批復(fù)，而且區(qū)域內(nèi)長期以住宅用地為土地市場主流，綜合型或商業(yè)地塊極其匱乏，城市綜合體項目就更加鳳毛麟角。依據(jù)判斷，果斷進場。京杭廣場正是為彌補這一區(qū)域空白應(yīng)運而生。”羅釗明說。

據(jù)了解，此前綠城在北京的項目并不多，京杭廣場這個項目尚未入市，便受到業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

究竟是否因為“缺錢”而導(dǎo)致拿地后陷入較長時間的開發(fā)周期，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前綠城面臨較大的資金壓力，不排除這方面的因素。而且先將如此大體量的商業(yè)部分整體出售，也可能是為了回籠資金。

對于這27億元整售的商業(yè)部分，該銷售中心工作人員介紹，目前整售已經(jīng)開始，如果能給他們介紹客戶，可以獲得300萬元的獎金。

“商業(yè)整售一般體量較大，銷售渠道可能不是很廣，就需要通過很多分銷或大型的商業(yè)銷售中介來幫忙完成。”郭毅告訴記者。

對此，綠城北京相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，項目今年主推的就是商業(yè)部分，住宅部分預(yù)計會在明年推出。“這是出于整體戰(zhàn)略的考慮。”另據(jù)了解，在該項目的合作開發(fā)上，綠城與葛洲壩集團分別持有49%、51%的股份。

通州地王資料

◎位置：新華大街與新華北路交叉口◎建設(shè)用地：近4萬平方米◎總建筑面積：約28萬平方米◎成交價：12.42億元◎溢價率：292%