每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

當(dāng)綠城于6月22日和融創(chuàng)中國(guó)成立 “上海融創(chuàng)綠城控股有限公司”（以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)綠城），很多人都認(rèn)為這只是綠城賣項(xiàng)目還債的延續(xù)。

然而，故事沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單。僅一個(gè)月后，兩家的合資公司還未正式注冊(cè)，旗下的項(xiàng)目公司已在上海土地市場(chǎng)出手，以16.44億元的價(jià)格，溢價(jià)36.85%競(jìng)得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一住宅地塊，成交樓板價(jià)為15054元/平方米。

在第二天融創(chuàng)和綠城聯(lián)合舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌透露，融創(chuàng)綠城在現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢后，還會(huì)在長(zhǎng)三角繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張。這讓人有些吃驚。

值得一提的是，孫宏斌稱他將沿用綠城的原有團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品線，同時(shí)綠城的產(chǎn)品線將不會(huì)作太大調(diào)整。如果孫宏斌的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，那么受益者將不只是合資公司，還會(huì)是綠城集團(tuán)。當(dāng)然，融創(chuàng)也將得到巨大的回報(bào)。憑借綠城的品牌影響力，孫宏斌輕易征服了上海和蘇南這兩個(gè)夢(mèng)想以久的市場(chǎng)。

和宋衛(wèi)平一樣自信

融創(chuàng)和綠城“聯(lián)姻”，也許并不是偶然。和綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平一樣，孫宏斌也有著常人難比的自信。即便記者問(wèn)及當(dāng)年順馳的種種問(wèn)題，孫宏斌也能坦然自若地回答。

孫宏斌的自信，還表現(xiàn)在他對(duì)樓市的獨(dú)到見解。

在發(fā)布會(huì)上，有媒體記者不厭其煩地追問(wèn)孫宏斌如何看待上海今年上半年房地產(chǎn)投資增速超過(guò)10%以上，以“逼迫”孫宏斌認(rèn)同目前樓市泡沫重起的觀點(diǎn)。但孫宏斌的回答是，“我從來(lái)不太看數(shù)據(jù)。”

孫宏斌研究的是市場(chǎng)供求關(guān)系。正因?yàn)橹匮芯抗┣箨P(guān)系，他才覺(jué)得萬(wàn)柳地塊價(jià)格并不高。

7月10日，融創(chuàng)和中赫為爭(zhēng)奪北京萬(wàn)柳地塊進(jìn)行了兩百輪 “貼身肉搏”，最終中赫以4.42萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿下該地塊，創(chuàng)下了單價(jià)新紀(jì)錄。

孫宏斌說(shuō)，很多投資者會(huì)擔(dān)心融創(chuàng)的負(fù)債率，但其實(shí)這一指標(biāo)所反映的風(fēng)險(xiǎn)并不準(zhǔn)確，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的負(fù)債率由三部分構(gòu)成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必?fù)?dān)心。

他說(shuō)，真正比負(fù)債率更值得投資人擔(dān)心的是銷售額，如果銷售額偏低，即使負(fù)債率不高，也同樣會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。他以綠城舉例表示，綠城的問(wèn)題就是出在銷售額上，如果銷售很好，根本不會(huì)出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

孫宏斌甚至不懼被很多開發(fā)商視為“洪水猛獸”的信托工具。他說(shuō)，融創(chuàng)未來(lái)會(huì)大量使用信托產(chǎn)品融資。他有信心，用一年時(shí)間還掉原本三年到期的信托債務(wù)。

也許正是因?yàn)閷O宏斌的自信，融創(chuàng)在短短幾年迅速崛起，成為近年來(lái)發(fā)展最迅速的房地產(chǎn)公司，成為綠城又一個(gè)重要的合作伙伴。

合資公司將繼續(xù)拿地

在綠城和融創(chuàng)組成的合資公司中，雙方各持股50%，綠城將旗下9個(gè)項(xiàng)目注入到合資公司中，融創(chuàng)向綠城支付33.72億元作為本次合作的對(duì)價(jià)。

很多人認(rèn)為，兩者的合作，僅僅是賣家和買家的關(guān)系。然而，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，孫宏斌表示，合資公司的未來(lái)將不僅限于上述9個(gè)項(xiàng)目，合資公司還會(huì)繼續(xù)拿地。“未來(lái)5年間，這家公司的銷售額將達(dá)到500億~600億元，平均每年將達(dá)到100億元。”這一數(shù)額相當(dāng)于綠城去年銷售額的1/3。

這一目標(biāo)對(duì)上述合資公司是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。綠城去年集團(tuán)的總銷售額只有352億元。而根據(jù)媒體此前報(bào)道，上述9個(gè)項(xiàng)目的總資產(chǎn)只有60多億元。

孫宏斌認(rèn)為，綠城的眾多項(xiàng)目?jī)r(jià)格不是太高，而是太低了。他說(shuō)，綠城之前降價(jià)太多，無(wú)法提升購(gòu)房者對(duì)綠城的信心。因此，綠城之后不但不會(huì)繼續(xù)降價(jià)，還要收緊優(yōu)惠，減少降價(jià)幅度。

要完成這樣的目標(biāo)，合資公司會(huì)變革綠城原來(lái)的產(chǎn)品線嗎？

孫宏斌的觀點(diǎn)是，只會(huì)對(duì)綠城的產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整，產(chǎn)品線不會(huì)有大的變動(dòng)。他表示，“我們會(huì)堅(jiān)持綠城的產(chǎn)品品質(zhì)，但要因地制宜。在北京和上海這樣的城市，要用最好的產(chǎn)品。”

與此同時(shí)，孫宏斌也承認(rèn)綠城的項(xiàng)目總價(jià)偏高、戶型偏大的問(wèn)題。在媒體見面會(huì)上，他公布了下一步可能實(shí)施的計(jì)劃，即下調(diào)綠城項(xiàng)目的銷售總價(jià)，以擴(kuò)大產(chǎn)品客戶群的范圍。如綠城在上海的項(xiàng)目玉蘭花園就是有可能被下調(diào)總價(jià)的產(chǎn)品。該項(xiàng)目最初推出的產(chǎn)品不少總價(jià)都超過(guò)2000萬(wàn)元。孫宏斌希望這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)有更多總價(jià)低于1000萬(wàn)元的產(chǎn)品。

中房信分析師薛建雄說(shuō)，如果綠城玉蘭花園的總價(jià)控制在1000萬(wàn)元以下，去化速度無(wú)疑會(huì)非?？臁ｋm然調(diào)整產(chǎn)品的戶型規(guī)格后，綠城需要克服一些產(chǎn)品缺陷，但方向卻是正確的。

正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文也認(rèn)為，保留綠城團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品線的做法，使合資公司無(wú)需經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部整合，可以很快產(chǎn)生銷售業(yè)績(jī)。

“地價(jià)并沒(méi)有上漲”

在融創(chuàng)綠城以16.44億元拿下唐鎮(zhèn)地塊后，業(yè)內(nèi)隨即出現(xiàn)了一個(gè)疑問(wèn)：錢由誰(shuí)出？綠城還是融創(chuàng)？

“這個(gè)公司本身是有錢的，不存在綠城和融創(chuàng)誰(shuí)出錢。”孫宏斌說(shuō)，綠城9個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)就值70億元，融創(chuàng)又給了綠城35億元，而后綠城又和融創(chuàng)一起追加了10多億元的投資。因此，這家公司并不缺錢。

至于唐鎮(zhèn)地塊的地價(jià)是否偏高，孫宏斌表示，“地價(jià)高不高，每家公司看法不太一樣。15000元（指樓板價(jià)）是我們能接受的心理價(jià)。”

對(duì)于土地市場(chǎng)，孫宏斌有著自己獨(dú)特的觀點(diǎn)。

他說(shuō)，現(xiàn)在拍出高價(jià)位的都是零星的地塊，并不是整體價(jià)格走高，而是因?yàn)榈貕K是明星地塊。如北京的萬(wàn)柳地塊所處的海淀地區(qū)，很多年都沒(méi)有新的地塊出讓。“負(fù)責(zé)土地出讓的人士私下說(shuō)，萬(wàn)柳地塊在什么時(shí)候都會(huì)是地王，因?yàn)槲恢锰谩?rdquo;

孫宏斌說(shuō)，海淀地區(qū)的供求關(guān)系決定了萬(wàn)柳地塊的價(jià)格低不了。和萬(wàn)柳地塊一樣，唐鎮(zhèn)也是一個(gè)好的地塊。因?yàn)樗靥幹蓖ㄆ謻|機(jī)場(chǎng)和迪斯尼的綠帶上，去上海哪里都方便。

展望未來(lái)，孫宏斌認(rèn)為今年下半年乃至以后的樓市政策不會(huì)有太大變化。今年下半年的市場(chǎng)，很有可能和去年上半年差不多。在這樣的情況下，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)有迅速的反彈。

此前，孫宏斌的市場(chǎng)嗅覺(jué)一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“靈敏度很高”。他此前在無(wú)錫綠城買的房子，單價(jià)不過(guò)一萬(wàn)三四。如今要買同樣的房，價(jià)格是4萬(wàn)元/平方米。2008年底，也是憑借靈敏的嗅覺(jué)，孫宏斌在土地市場(chǎng)上大賺了一把，為融創(chuàng)帶來(lái)了最近3年的“土地紅利”。

對(duì)宋衛(wèi)平來(lái)說(shuō)，孫宏斌靈敏的市場(chǎng)嗅覺(jué)，會(huì)給綠城帶來(lái)不少的好處。此前，綠城因?yàn)椴粔蜢`敏而沒(méi)少“吃虧”，常常在調(diào)控下處于被動(dòng)。

不過(guò)，綠城和融創(chuàng)“聯(lián)姻”的結(jié)果，最終成就的也許不是宋衛(wèi)平，而是孫宏斌。孫宏斌說(shuō)，即使在市場(chǎng)調(diào)控最艱難的時(shí)候，綠城也沒(méi)有降低品質(zhì)，這注定成就綠城的品牌。精明的孫宏斌，就是想利用綠城的品牌，迅速擴(kuò)大融創(chuàng)在高端住宅領(lǐng)域的影響力。