每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 關赟斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 關赟斐 發(fā)自上海

8月2日，上海虹橋商務區(qū)三幅地同時拍賣出讓，最終兩幅地以底價成交。三地塊出讓總金額加在一起僅28億多元。

從2009年9月上海公布大虹橋的發(fā)展規(guī)劃起，到現(xiàn)在已近3年。綜合同策咨詢機構、上海市建設交通委員會的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，面積多達86平方公里的大虹橋地區(qū)流入的購房資金、買地資金加在一起約1150億元，加上還未全部到位的項目開發(fā)資金，總額僅1300億元出頭。

與之相比，總面積只有大虹橋11%的新江灣兩年內(nèi)流入的買房購地資金就已經(jīng)超過了200億元。

對此，中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，一方面可以看出大虹橋還只是處于起步階段，另一方面也可以說明這個區(qū)域的樓市尚有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

內(nèi)地房企首次分羹上海CBD

上海早期的CBD，無論是陸家嘴，還是南京路、淮海路，往往都由境外的房地產(chǎn)公司開發(fā)，內(nèi)地房企很難從這一個大市場里分到一杯羹。這些區(qū)域近幾年寫字樓和商場租金大幅提升，每年都給這些境外地產(chǎn)公司帶來源源不斷的收入。

但大虹橋卻彌補了內(nèi)地房企缺席CBD開發(fā)的遺憾。以萬科、龍湖、紅星、上海地產(chǎn)為首的內(nèi)地房企紛紛進軍，和瑞安、麗寶等境外地產(chǎn)公司一起，開發(fā)這個新的商務區(qū)。

戴德梁行一位分管寫字樓的部門負責人說，這是內(nèi)地房地產(chǎn)第一次有機會開發(fā)上海的CBD，不少內(nèi)地房企都曾為能拿下大虹橋板塊的地塊感到興奮。

由于坐擁高鐵、飛機、地鐵和高架道路，虹橋交通樞紐被認為可以比肩世界最繁忙機場之一的阿姆斯特史基浦國際機場。

在2011年京滬高鐵剛剛開通時，瑞安地產(chǎn)董事長羅康瑞曾表示，大虹橋會讓上海扮演紐約的角色，它未來每天的人流量至少是200萬人次，通過高鐵、飛機等多種交通工具，可輻射到7500萬人口。

戴德梁行此前預計，到2015年，虹橋商務區(qū)核心區(qū)將擁有261萬平方米的甲級寫字樓，這相當于該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%。這意味著大虹橋?qū)⒊蔀槌謻|新區(qū)以外，上海最大的甲級寫字樓集中片區(qū)。

而按甲級寫字樓人均15平方米的占用面積計算，可以估算出該地區(qū)的辦公人數(shù)將達到17.4萬人，且大部分人員將從事收入更高的專業(yè)服務業(yè)。

大虹橋規(guī)劃藍圖

對于大虹橋的未來，瑞安曾用集話劇和電影于一體的一組現(xiàn)場表演來表現(xiàn)。根據(jù)這組表演，一個生活在上海周邊的人，可以乘坐高鐵來大虹橋上班、看話劇、看展覽以及購物。

基于上述假設，虹橋還將會有巨量的賓館、購物中心、展覽中心等陸續(xù)興建。

根據(jù)戴德梁行此前發(fā)布的對大虹橋的研究，虹橋商務區(qū)核心區(qū)規(guī)劃了總計16.05萬平方米四星級以上的賓館，并將在2015前竣工。根據(jù)最新的開發(fā)規(guī)劃，核心區(qū)中片區(qū)將會有11.05萬平方米的新建賓館面積，其余面積則坐落于核心區(qū)的主題活動和會展片區(qū)內(nèi)。

未來3~4年內(nèi)，虹橋商務區(qū)核心區(qū)中片區(qū)將建成總面積為20.4萬平方米的零售商鋪，而在核心區(qū)的主題活動和會展片區(qū)，將會有總建筑面積為12.41萬平方米的零售商鋪交付使用。在虹橋商務區(qū)外圍開發(fā)區(qū)，尤其是西虹橋片區(qū)，目前已規(guī)劃了總建筑面積為12.3萬平方米的 “超大型綜合休閑中心”。

另外，號稱全世界規(guī)模最大的主題活動和會展中心的國家會展中心場館項目目前正在建設中，預計將于2014年竣工。該項目占地1.09平方公里，總建筑面積為50萬平方米，其中包括40萬平方米的室內(nèi)展廳和10萬平方米的室外展覽場地。該會展中心預計每年將有30%左右的時間用于主辦國內(nèi)外的各類主題活動和展銷會，年均人流量預計在20萬人次左右。

在上述規(guī)劃藍圖下，開發(fā)商們也紛紛確立了各自的項目定位。

瑞安地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，在虹橋拿地后將開發(fā)虹橋天地項目。該項目位于虹橋核心商務區(qū)緊鄰交通樞紐的首個地塊，占地面積約6.2萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。項目定位為集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的綜合商業(yè)，將為未來虹橋商務區(qū)的辦公人群，以及高鐵1小時經(jīng)濟圈所輻射的7500萬人口提供商務、休閑服務。

龍湖2011年年報顯示，虹橋項目規(guī)劃建筑面積2.9萬平方米，預計竣工日期為2016年12月3日，龍湖擁有該項目93.48%的權益。不過，龍湖沒有公布具體開發(fā)方案。

對于大虹橋來說，SOHO中國會是個另類。后者2011年年度業(yè)績公告中指出，在大虹橋開發(fā)的總建筑面積約35萬平方米的項目凌空SOHO，預計將會在2012年下半年取得銷售許可證，在該項目助推下，全年總可售物業(yè)金額將超過300億元。而SOHO此前因為分割銷售上海核心地段的寫字樓，并引入了相對較低端的租戶，一直備受業(yè)內(nèi)爭議。

不過，記者從實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一項目至少會遠離虹橋商務區(qū)的核心區(qū)域。

真正開工項目不多

雖然大虹橋的前景被很多人看好，但真正開始動工的項目實際上并不多。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，大虹橋核心區(qū)一期的上述各地塊雖然已經(jīng)奠基開工，但工程進度并不快。除了瑞安地產(chǎn)開發(fā)的虹橋天地項目已經(jīng)全面處于樁基階段并開建之外，其他項目的工地則顯得安靜了不少。

戴德梁行給出的項目成熟時間是在2014年到2015年，這一時間與復旦大學房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民的預測接近。后者認為，大虹橋的整體成熟也許要5年以上時間。此外，上海的經(jīng)濟增長速度在放慢，而所輻射的長三角制造業(yè)也在面臨轉(zhuǎn)型的陣痛。這一切都使大虹橋的成熟速度可能會比預期要慢。

不過，大筆投資仍在陸續(xù)注入大虹橋。

記者根據(jù)上海市建交委網(wǎng)站上資料進行不完全統(tǒng)計，截至目前，大虹橋核心區(qū)一期10個項目中，有7個項目的總投資額已經(jīng)高達358.6億元左右。除去土地成本201億元，企業(yè)投資至少高達157.6億元。

事實上，這僅是大虹橋規(guī)劃中的“九牛一毛”。根據(jù)規(guī)劃，整個虹橋商務區(qū)共26.3平方公里，大虹橋范圍多達86平方公里。

發(fā)展速度或不如陸家嘴

大虹橋被認為 “上海經(jīng)濟發(fā)展的西部引擎”，人們對大虹橋的期待，有如當年的陸家嘴。

從遠期來看，大虹橋確實有可能憑借得天獨厚的交通優(yōu)勢，成為上海又一個城市商業(yè)中心。但是，速度有可能不如陸家嘴。

在陸家嘴規(guī)劃公布后的三、四年里（1994年至1996年），政府財政即國有資產(chǎn)管理部門投資了17.4億元之后，陸家嘴先后引進了日本森大廈株式會社、泰國正大集團、香港新鴻基等外資和港資代表，開創(chuàng)了外資和港資房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地從事土地成片開發(fā)的先例。

在這幾年中，陸家嘴共批租土地17幅，總占地面積21.04萬平方米。同時，進駐的主要項目有香格里拉酒店、正大廣場等。公開資料顯示，這兩大項目的投資額為1.3億美元和4.5億美元，按照當時匯率計算，總共投資額約為人民幣50億元左右。

2009年9月，上海正式公布“大虹橋”規(guī)劃。此后，整個大虹橋的區(qū)域建設正式啟動，隨著一系列土地被陸續(xù)出讓，眾多開發(fā)商斥重金拿地。直到2011年11月15日，大虹橋核心區(qū)一期的第一批土地出讓完畢，而僅土地出讓金便高達201億元。

同樣是區(qū)域規(guī)劃公布之后的第3年，在這塊僅1.4平方公里的土地上，已經(jīng)匯集了萬科、瑞安、龍湖、萬通、上海地產(chǎn)等10余家知名開發(fā)商。

表面上看，似乎大虹橋的開發(fā)進程要快于陸家嘴。但很多行業(yè)人士卻表示，大虹橋發(fā)展成熟的周期會比浦東要慢很多。蔡為民說，在浦東開發(fā)時，幾乎是以全國之力在建設。當年陸家嘴有很多的部委樓，有大量央企的進入。相比之下，大虹橋規(guī)劃的立足點雖然不錯，但畢竟只是區(qū)域性的開發(fā)，和當時的陸家嘴不能相比。

資金流向不及其他板塊

在發(fā)展速度相對緩慢的大背景下，大虹橋樓市資金流入的規(guī)模和數(shù)量，并不比其他地區(qū)更多。同策咨詢機構的統(tǒng)計顯示，2010年至今，流入大虹橋地區(qū)的購房資金約451億元，占到購房總資金的9.5%

（數(shù)據(jù)口徑：2010年1月1日至2012年7月24日，商品住宅，長風板塊、古北板塊、虹橋板塊、西郊板塊、華漕板塊、金虹橋板、七寶板塊、江橋板塊、趙巷板塊、徐涇板塊、九亭板塊）。其中，5萬元/平方米左右的房源成交約35億元，占7.8%。而同期，只有大虹橋11%規(guī)模的新江灣商品住宅的總成交金額達到了187.83億元，加上土地及其他收入已超200億元。

很顯然，購房者對大虹橋的熱情不算高。

對此，復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，一方面是因為樓市調(diào)控的因素，另一方面則是大虹橋自身的發(fā)展速度，還難以和新江灣等相比。

薛建雄說，這一板塊購買價格不高，但銷售量也不多，恰恰說明了大虹橋目前的發(fā)展速度較慢，同時也說明這一地區(qū)的房價還沒有出現(xiàn)泡沫。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，受大虹橋輻射的嘉定南翔板塊表現(xiàn)不佳，該板塊內(nèi)的朗詩綠色街區(qū)自2010年12月開盤至今，銷售了183套，而房源總套數(shù)卻高達666套，去化率僅為27%。而同位于該板塊的寶華櫟庭項目從2011年6月開盤至今僅成交12套，僅占可售總套數(shù)的4%。

也有一些板塊存在例外。據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，僅今年1~7月，整個大虹橋范圍內(nèi)一手房的銷售量達2516套，總成交金額高達98.65億元。其中，長風板塊成為受大虹橋輻射的最大贏家，該板塊今年的成交量280套，成交金額29.1億元，占大虹橋范圍內(nèi)所有板塊成交量的首位。

同策咨詢機構以800萬元總價來觀察整個大虹橋，目前也只有長風、虹橋、徐涇和趙巷這幾個板塊是高端住宅集中的區(qū)域。

這在一定程度說明，大虹橋地區(qū)的個別板塊的發(fā)展空間已經(jīng)被上海的房地產(chǎn)市場看到，但整個地區(qū)目前還只是處于發(fā)展初期。

·房企觀點

SOHO中國

SOHO中國在2011年年度業(yè)績公告中指出，上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現(xiàn)代交通方式的匯聚點，為全球規(guī)模最大的交通樞紐和上海當前最具活力的地區(qū)。從虹橋交通樞紐到達長三角地區(qū)最繁華城市只需半小時左右，使該交通樞紐及其周邊成為中國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

萬科地產(chǎn)

政府給予了開發(fā)商不少支持，預計該區(qū)域內(nèi)的所有地塊都將于今年9、10月份全面動工。當初萬科拿地的原因就是看好大虹橋的發(fā)展前景。大虹橋經(jīng)過集團內(nèi)部對項目所處的影響力評估，雖然與陸家嘴定位不同，但前景非常好，將成為未來上海最重要的CBD。

中海地產(chǎn)

大虹橋不是一個概念，而是一個實實在在的工程，是上海未來的心臟，需要用長遠的眼光來看，現(xiàn)在就提“被透支”言之過早。大虹橋區(qū)域內(nèi)的住宅項目在未來2~3年將是上海最炙手可熱的項目。

上海虹橋板塊是除外灘、人民廣場、南京路以外，上海最早崛起的一個商圈。建立大虹橋商務區(qū)商圈區(qū)域經(jīng)濟價值迅速得到提升，由于虹橋綜合交通樞紐帶來的海量人流，以及“大虹橋”商務區(qū)各條產(chǎn)業(yè)鏈上所形成的聚合力，未來這片熱土勢必會成為上海西部又一個繁華的城市中心。

蘇寧環(huán)球

上海是長三角發(fā)展的龍頭，大虹橋是上海發(fā)展的龍頭。陸家嘴是金融貿(mào)易區(qū)，與大虹橋有一定區(qū)別，但陸家嘴所具有的產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模效應一定是大虹橋的未來。大虹橋的輻射范圍很大，之所以選擇在長風板塊開發(fā)項目，就在于該板塊是現(xiàn)在上海中環(huán)內(nèi)與大虹橋有交集的唯一一塊土地，受到的輻射相比其他板塊將會更大。大虹橋給長風所帶來的利好，是蘇寧當初考慮拿地的主要動力之一。

·資料

虹橋是世界上首個集航空、高鐵、地鐵和公路運輸為一體的交通樞紐，步行5至10分鐘即可換乘。虹橋交通樞紐位于上海長寧和閔行兩區(qū)的交界處，距離市中心約12公里。

在開發(fā)規(guī)劃中，含虹橋交通樞紐在內(nèi)的虹橋商務區(qū)占地將超過86平方公里。虹橋商務區(qū)主功能區(qū)占地將達到27平方公里，其中包括交通樞紐和核心區(qū)，而其余的59平方公里將作為劃定的虹橋商務區(qū)的外圍開發(fā)區(qū)，大致分為虹橋東、南、西、北四個片區(qū)。

預計全面竣工后，虹橋交通樞紐和虹橋商務區(qū)將會給上海的房地產(chǎn)市場的各個版塊帶來積極的影響。從區(qū)域角度看，受影響最大的當屬附近的上海西區(qū)。

在開通直達航班和高鐵之后，虹橋交通樞紐有利于所有長三角地區(qū)城市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)和住宅樓盤市場未來的進一步發(fā)展，縮短了上海和長三角地區(qū)其他城市之間的交通時間。因此，虹橋交通樞紐對于客流、物流和資金流的積極影響將加快長三角地區(qū)的城市化進程。