每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 韓海龍 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上市*ST房地產(chǎn)公司 “保殼”大戰(zhàn)幕布已經(jīng)拉開(kāi)。在2011年業(yè)績(jī)凈虧損1.23億元后，連續(xù)兩年虧損超億元的*ST國(guó)商（000056，SZ）于今年4月23日正式“披星戴帽”。

在此之后，*ST國(guó)商的“保殼”方案立即啟動(dòng)。7月13日，*ST國(guó)商中報(bào)預(yù)告稱(chēng)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，上半年盈利5500萬(wàn)~7500萬(wàn)元。

為了“保殼”成功，*深國(guó)商還改聘會(huì)計(jì)事務(wù)所，更改了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。通過(guò)這一手法，*深國(guó)商將從凈資產(chǎn)為負(fù)、資不抵債的ST類(lèi)公司扭身一變成為擁有巨額凈資產(chǎn)的公司。

出賣(mài)公司資產(chǎn)

在4月23日“披星戴帽”后，*ST國(guó)商連續(xù)迎來(lái)兩個(gè)跌停。

資料顯示，上市10多年來(lái)，*ST國(guó)商有8個(gè)財(cái)年出現(xiàn)過(guò)虧損或微弱盈利。每到退市邊緣，公司便通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)解決資金問(wèn)題，以避免因連續(xù)虧損被退市。

隨著新的退市機(jī)制正式出臺(tái)，*ST國(guó)商“保殼”運(yùn)動(dòng)的節(jié)奏進(jìn)一步加快。

4月20日，*ST國(guó)商發(fā)布公告稱(chēng)，為解決公司現(xiàn)金流問(wèn)題，公司擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式以9000萬(wàn)元和3000萬(wàn)元的價(jià)格將全資子公司深圳市深國(guó)商商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及深圳市龍崗國(guó)商企業(yè)有限公司25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予深圳樂(lè)安居公司。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，7月13日，*ST國(guó)商發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)公司實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，上半年預(yù)計(jì)盈利5500萬(wàn)~7500萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)454%至583%。2011年同期，公司虧損1551.84萬(wàn)元。

公司方面還表示，隨著項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)，將陸續(xù)產(chǎn)生租金收入，公司也將積極洽談商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款，進(jìn)一步緩解現(xiàn)金流緊張的狀況。同時(shí)，公司將進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)。

另一個(gè)可以讓公司實(shí)現(xiàn)盈利的“救命稻草”是林木資源。2011年公司年報(bào)指出，*ST國(guó)商將加大林木變現(xiàn)力度，計(jì)劃2012年度完成采伐變現(xiàn)林地面積約為24000畝。

變更會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

對(duì)于*ST國(guó)商面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)，眾多中小投資者的憂慮在公司臨時(shí)股東大會(huì)上表露無(wú)遺。

2月14日，*ST國(guó)商召開(kāi)了2012年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，議題為審議深國(guó)商控股子公司深圳融發(fā)投資擬向平安信托及金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)總額不超過(guò)14億元的借款。由于中小投資者情緒激動(dòng)，不斷地質(zhì)疑公司管理層，最終議案在現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)的情況下，因網(wǎng)絡(luò)反對(duì)票過(guò)多而被否決。

陷入資金壓力的*ST國(guó)商手中已經(jīng)無(wú)牌可打。3月23日，*ST國(guó)商召開(kāi)第二次臨時(shí)股東大會(huì)，再度審議對(duì)外借款議案。

這次股東會(huì)，成了中小投資者為上市公司“保殼”獻(xiàn)計(jì)的交流會(huì)。頻頻有投資者發(fā)言陳述，將公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性。

7月2日，投資者和*ST國(guó)商通過(guò)了上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更的議案。

修改會(huì)計(jì)方法之后，ST國(guó)商公司核心資產(chǎn)價(jià)值猛增。

截至2012年3月31日，變更前深國(guó)商涉及的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值12.96億元，其中已出租的房屋建筑物為107.98萬(wàn)元，在建投資性房地產(chǎn)12.95億元。

此項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更影響的主要是深國(guó)商在建的皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目本年投入運(yùn)營(yíng)后公允價(jià)值變動(dòng)所產(chǎn)生的資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)。

據(jù)公告顯示，經(jīng)測(cè)算，若采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，根據(jù)深圳市德正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估意見(jiàn)，在假設(shè)皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)在2012年年內(nèi)開(kāi)業(yè)達(dá)到運(yùn)營(yíng)狀態(tài)前提下，其截至2012年3月31日的公允價(jià)值為59.70億元。

根據(jù)*ST國(guó)商的估計(jì)，一旦皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目完成裝修并投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)將增加公司2012年度凈利潤(rùn)33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤(rùn)19.89億元。該項(xiàng)目無(wú)疑將成為*ST國(guó)商保殼的利器。

對(duì)此，*ST國(guó)商董秘曹劍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是用來(lái)計(jì)量出租或是等待增值的物業(yè)、可以作為投資性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)在今年不能開(kāi)業(yè)，就不適用于公允價(jià)值變動(dòng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，依靠會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更方式來(lái)保殼只是權(quán)宜之計(jì)，并不能有效增加公司價(jià)值。

“生死結(jié)”皇庭廣場(chǎng)

在眾多投資者看來(lái)，最終能夠拯救*ST國(guó)商的只有被寄予厚望的皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目。

公司公告稱(chēng)，自2007年起，公司已確定了該項(xiàng)目招商出租的經(jīng)營(yíng)策略，組建了專(zhuān)門(mén)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)商場(chǎng)的招商、推廣和開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)工作。截至2012年3月31日，深國(guó)商在建的皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)賬面成本為12.95億元，公司預(yù)計(jì)項(xiàng)目完工成本約為15.50億元。

而*ST國(guó)商近期公告顯示，預(yù)計(jì)皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目將于10月開(kāi)業(yè)。7月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，皇庭廣場(chǎng)的招商情況在70%左右，其中包括簽訂了合同或者意向書(shū)、以及談妥正在走流程的商家。

但問(wèn)題是，即使皇庭廣場(chǎng)在2012年開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)的盈利能否將*ST國(guó)商從退市邊緣救回？

有業(yè)內(nèi)人士指出，一般商貿(mào)中心前期都是品牌培育期，為了吸引高端品牌入駐，項(xiàng)目方甚至?xí)峁┟赓M(fèi)店鋪，并對(duì)裝修費(fèi)用予以補(bǔ)貼。由于該項(xiàng)目現(xiàn)尚未完工，屬于在建的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前尚未達(dá)到采用公允價(jià)值計(jì)量的條件，但預(yù)期完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。由此，在假設(shè)2012年3月31日至2012年12月31日期間市場(chǎng)公允價(jià)值波動(dòng)不大的前提下，該項(xiàng)目如在2012年底前完工全部租出，該會(huì)計(jì)政策變更導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)將預(yù)計(jì)增加公司遞延所得稅負(fù)債約11.05億元。

目前來(lái)看，*ST國(guó)商最終能否“保殼”成功，關(guān)鍵在于皇庭廣場(chǎng)能否在年內(nèi)開(kāi)業(yè)。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾多次前往位于深圳中心區(qū)的皇庭廣場(chǎng)施工工地，從整體外觀來(lái)看，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)較多變化。

據(jù)了解，皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目主體構(gòu)架早于幾年前就已經(jīng)完工，之所以遲遲未能開(kāi)業(yè)，與大股東意圖將該項(xiàng)目打造成深圳標(biāo)志性的高端購(gòu)物中心有關(guān)，但改造后的精裝修目前仍未能完工。