每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 趙笛 實習記者 郎曉俊武漢攝影報道    

每經(jīng)記者 趙笛 實習記者 郎曉俊 武漢攝影報道

2009年，武漢市全面啟動了“城中村綜合試點改造”項目。自此，“城中村模式”成為了武漢市眾多外來和本土房地產(chǎn)企業(yè)追捧的熱點。

然而，“城中村”在地段好、土地成本低的優(yōu)勢背后，卻難掩拆遷安置補償價款給企業(yè)帶來巨大資金壓力的弊端。尤其是對部分本身資金狀況就不容樂觀的二三線房企來說，盲目地拿到“城中村”項目后，卻有可能發(fā)現(xiàn)拿到的是塊“燙手山芋”。

地產(chǎn)板塊第一低價股名流置業(yè)（000667，收盤價1.97元），在2009年至今4年的時間內(nèi)，先后在武漢圈了5塊“城中村”，涉地面積高達2100畝，僅項目土地需支付的費用就高達百億元。這對于總資產(chǎn)不到115億元，利潤年年下滑，現(xiàn)金流持續(xù)為負，貨幣資金僅約20億元的名流置業(yè)來說，更像是一個吹大的泡泡。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，名流置業(yè)圈到的“城中村”項目進展緩慢，盲目擴張的后遺癥正在逐漸顯現(xiàn)。

四年圈“城中村”2100畝

2002年，名流置業(yè)借殼上市，作為一家品牌并不出眾的房地產(chǎn)企業(yè)，其最初并不引人注目。但是在2007年，名流置業(yè)通過協(xié)議和并購的方式一舉收購了包括武漢、重慶、惠州在內(nèi)的7家項目公司，進軍全國市場。2008年初，公司更是完成了總額高達30億元的巨額增發(fā)，其2007年末的總資產(chǎn)也不過25億元，一時風光無限。

即使是在2008年出臺了一系列嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，名流置業(yè)非但沒有收縮戰(zhàn)線，反而不斷地“跑馬圈地”。2009年至2012年4年間，僅在武漢三鎮(zhèn)，名流置業(yè)就頻頻出手攬下武漢5個“城中村”改造項目。

2009年10月12日，名流置業(yè)發(fā)布公告稱，公司與武漢紅駿馬經(jīng)貿(mào)有限公司簽訂協(xié)議，合作開發(fā)武漢市漢陽區(qū)江堤街鄧甲村“城中村”綜合改造項目。公告顯示，鄧甲村開發(fā)用地面積約為24.54萬平方米，項目開發(fā)用地的總成本約14.70億元。名流置業(yè)計劃用此土地“建設(shè)高性價比、高品質(zhì)運動活力社區(qū)，主要產(chǎn)品為20~30層普通住宅”。

2010年3月26日，名流置業(yè)發(fā)布公告稱，公司與武漢鸚鵡灃盛投資有限公司簽訂意向協(xié)議，合作開發(fā)鸚鵡村“城中村”改造項目。該項目開發(fā)面積約11.26萬平方米，該項目土地獲得價款約6.24億元。

僅僅半年之后，2010年9月29日，名流置業(yè)又與武漢江岸區(qū)后湖街新湖村村委會和武漢宏潤實業(yè)有限公司簽訂意向性協(xié)議，合作開發(fā)新湖村“城中村”改造項目。該項目開發(fā)用地10.6萬平方米，土地成本為5億元。

此后，名流置業(yè)2011年三季報披露，2011年8月2日，公司與武漢建和經(jīng)貿(mào)集團有限公司合作進行武漢市洪山區(qū)青菱街建和村“城中村”綜合改造項目，該項目開發(fā)用地面積約27.11萬平方米。

2012年6月，名流置業(yè)更是拋出“巨額”投資，提請股東大會授權(quán)不超過65億元的額度參與武漢長豐村“城中村”改造項目。根據(jù)公告顯示，該項目建設(shè)用地面積達到67萬平方米。整體開發(fā)周期長達10年，2012年度投入就將高達20億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)公告內(nèi)容統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，4年時間內(nèi)，名流置業(yè)在武漢參與“城中村”改造項目共“圈地”達137.38萬平方米，折合2100多畝，僅要支付的項目土地款項就高達100億元。

業(yè)績每況愈下

與頻頻大手筆拿下 “城中村”項目的金額攀升相比，名流置業(yè)的業(yè)績卻似乎坐上了“滑滑梯”。

根據(jù)年報顯示，名流置業(yè)2011年總收入為18.13億元，同比下降了7.25%；凈利潤為1.67億元，同比下降16.98%。到了2012年一季度，公司業(yè)績?nèi)圆桓南陆祽B(tài)勢，總收入為3.22億元，凈利潤為2800萬元，同比分別下降36.38%和41.04%，公司總資產(chǎn)為115億元。

同時，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從2008年開始，雖然公司從總資產(chǎn)和主營業(yè)務上看處于波動上行態(tài)勢，但是每年凈利潤卻分別為3.15億元、2.8億元、2億元和1.67億元，逐年在萎縮。

而2008年的擴張給公司帶來了周轉(zhuǎn)不暢以及費用上升的負擔。2007年，名流置業(yè)的現(xiàn)金流量凈額為1.92億元，到了2008年，這一數(shù)字陡降為-11億元，之后一直未能變負為正。到2011年，公司現(xiàn)金流凈額仍為-4.51億元。同時，公司的預付賬款卻在不斷攀升，2009年到2011年分別為6.6億元、12.5億元和16.6億元，而年報顯示的主要影響因素，正是由于支付“城中村”的相關(guān)款項。與此對應的是，公司的股價常年在低價徘徊。至本周五（8月3日）收盤，名流置業(yè)1.97元/股的股價是房地產(chǎn)板塊中最低的。

值得注意的是，在2007年至2010年名流置業(yè)風光的時候，也吸引了大批券商的關(guān)注。根據(jù)巨靈數(shù)據(jù)統(tǒng)計，此期間共有38份針對名流置業(yè)作出的研究報告。而隨著光環(huán)的褪去，到2011年，全年僅有2份與該公司相關(guān)的研究報告。2012年到目前為止，也只有天相投資發(fā)布了兩份研報。

作為一個業(yè)績連年下滑，2011年現(xiàn)金流凈額-4.5億元，貨幣資金約20億元的房企來說，名流置業(yè)有何“豪氣”能夠撬動這5大“城中村”項目？這5大項目目前進展情況又如何呢？

/實地探訪/

5大城中村項目 4個尚未取得土地使用權(quán)

2009年至今，名流置業(yè)分別與當?shù)丶w經(jīng)濟組織改制后的經(jīng)濟實體簽訂了意向協(xié)議書，收納漢陽區(qū)鄧甲村、漢陽區(qū)鸚鵡村、江岸區(qū)新湖村、洪山區(qū)建和村、硚口區(qū)長豐村等5個“城中村”改造項目。

目前，除鄧甲村競得了土地使用權(quán)以外，其余4個“城中村”的土地使用權(quán)尚沒有掛牌。

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者對上述“城中村”進行了一一探訪。

4個城中村“無變化”

資料顯示，名流置業(yè)在武漢圈的5個“城中村”改造項目中，漢陽區(qū)鸚鵡村、江岸區(qū)新湖村、洪山區(qū)建和村、硚口區(qū)長豐村等4個“城中村”項目僅簽訂了合作意向協(xié)議，尚沒有取得土地使用權(quán)。

實際上，雖然簽訂的只是意向協(xié)議，但該協(xié)議是與當?shù)卮甯闹坪蟮慕?jīng)濟實體簽訂的，且該經(jīng)濟實體承諾支持名流置業(yè)參與摘牌，所以上述土地已經(jīng)相當于是名流置業(yè)的了。那么，上述4個“城中村”的拆遷等工作現(xiàn)在進展如何？

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者首先來到漢陽區(qū)的鸚鵡村。

由于公告中并沒有明確注明“鸚鵡村”的詳細方位，記者通過打聽找到了一家位于漢陽區(qū)楊泗路上的“鸚鵡村衛(wèi)生所”。根據(jù)大致的行政區(qū)域劃分，這里應該屬于鸚鵡村地界。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，楊泗路與漢陽區(qū)主干道鸚鵡大道垂直，其盡頭是武漢港集裝箱公司，由于是廠區(qū)出行的必經(jīng)之路，所以不時會有大型集裝箱車輛通過。該路段兩旁是比較老的樓房建筑，鸚鵡村衛(wèi)生所就位于該路段中間，是一個很小的私人診所。

一般來說，武漢地區(qū)在拆遷時，會非常醒目地在樓房上寫上鮮紅的“拆”字，然而該路段及周圍并沒有任何拆遷的跡象。

根據(jù)公告，名流置業(yè)是與鸚鵡村改制后的經(jīng)濟實體武漢鸚鵡灃盛投資有限公司簽訂的相關(guān)協(xié)議，該公司的地址顯示為 “漢陽區(qū)鸚鵡大道259號”。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該地址位于鸚鵡路與鸚鵡大道的交匯處，原為武漢新悅大酒店的地址，但數(shù)年前已被拆除。目前，該地塊并無任何企業(yè)。

隨后，記者又來到江岸區(qū)的新湖村。

在名流置業(yè)2011年年報中，清楚地將新湖村項目列入了“2012年度項目開發(fā)計劃”之中。

新湖村位于武漢市江岸區(qū)后湖，緊臨后湖大道，距“全國文明社區(qū)示范點”的百步亭社區(qū)僅10分鐘路程。

然而當記者找到該地址時卻發(fā)現(xiàn)，這里沒有任何動工的跡象，依舊是一幅雜亂無章的景象：臨街的房屋門面，擠滿了水果攤、無照經(jīng)營的小吃攤、理發(fā)店、廢舊物品回收站等。路兩邊豎立的電線桿上，搭著各種交錯的線纜。高低錯落的房屋間距狹窄，幾乎沒有間隙。村間的道路坑洼不平，仰頭便是“一線天”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，新湖村前有百步雅庭小區(qū)，側(cè)有百合苑小區(qū)，后有育才小學，在這樣一片整齊規(guī)劃的建筑群之中，新湖村顯得很是“另類”。

一位當?shù)鼐用窀嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，這里確實說過要進行拆遷改造，但是具體時間并不清楚，可能是還沒準備好。

而另一位居住在百合苑小區(qū)的居民告訴記者，希望新湖村的改造工程能盡快開始，畢竟這一帶現(xiàn)在建了很多的新小區(qū)，但是城中村不利于提高整體的居住環(huán)境，衛(wèi)生、出行等方面都會有影響。

此后，《每日經(jīng)濟新聞》記者又分別前往了洪山區(qū)建和村和硚口區(qū)長豐村。

洪山區(qū)建和村是比較少見的位于遠城區(qū)的“城中村”項目，其處于武漢市三環(huán)線之外，從白沙洲大橋轉(zhuǎn)向武金堤路再向前行，距武昌中心區(qū)有15公里左右。由于武金堤路沿線分布著許多工業(yè)園，如青嶺都市工業(yè)園、四臺工業(yè)園等，所以路面情況非常不好。在一大片工業(yè)廠房的旁邊，就是建和村的地址。與新湖村類似，這里也進展緩慢。而在距建和村不到3站路的地方，就是萬科金色城市樓盤，值得一提的是，這也是個“城中村”改造項目。

名流置業(yè)于2012年1月11日簽訂協(xié)議的長豐村“城中村”改造項目，從地理位置和交通便利程度上來看均不錯，距離武漢市軌道交通1號線不到2公里。

該公司公告稱，自協(xié)議生效之日起6個月內(nèi)，完成范圍內(nèi)全部房屋拆遷補償協(xié)議的簽訂工作。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，由于在拆遷的安置補償?shù)确矫娲嬖诜制?，大部分居民至今尚未與拆遷方達成一致意向，導致項目進展緩慢。就在日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者在項目現(xiàn)場看到，有少部分的房屋已經(jīng)被推倒，但臨街的住宅內(nèi)仍不時地會有村民出入。

鄧甲村開發(fā)用地尚需拆遷

鄧甲村是名流置業(yè)5個“城中村”項目中唯一一塊已競得土地使用權(quán)證的地塊。

2011年6月30日，名流置業(yè)全資子公司名流置業(yè)武漢有限公司以總價14.286億元（含城中村綜合改造費用），通過掛牌方式競得該號地塊的國有土地使用權(quán)。

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于漢陽區(qū)的馬鸚路，在公共汽車站姚灣站的路旁便是 “鄧甲村057號地塊還建樓”的入口。名流置業(yè)和名流公館的廣告宣傳布畫已經(jīng)將該地塊圈了起來，大型機械設(shè)備已經(jīng)進場，還建樓的地基工作正在進行中。據(jù)守門的工作人員介紹，這個地方要建的便是鄧甲村還建樓。

繼續(xù)沿馬鸚路向北走到頭便是馬滄湖路。在兩條路的交匯處，記者也發(fā)現(xiàn)了一塊被名流置業(yè)和名流公館廣告布圍著的土地。值得注意的是，該地塊入口處并沒有“還建”等字樣。根據(jù)當初的公告，鄧甲村城中村開發(fā)用地面積約368畝（含整合用地），還建用地面積約189畝，也就是說該地塊屬于名流置業(yè)鄧甲村非還建的開發(fā)地塊。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該地塊內(nèi)還有不少舊樓房，拆遷工作并沒有全部完成。

·聲音

開發(fā)緩慢 故意為之？

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在名流置業(yè)四年內(nèi)圈的五塊“城中村”土地中，除鄧甲村已經(jīng)開始建設(shè)以外，其余地塊進展緩慢。對此，武漢地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，在當前市場狀況不太好的情況下，不排除名流置業(yè)是故意減緩“城中村”拆遷等工作的進展，變相囤積土地。

該業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，城中村的開發(fā)價值高，大部分處于中心市區(qū)周圍。而由于目前地產(chǎn)市場的冷清，使得這些城中村身價不高。同時，目前武漢的土地市場上主要的供應來源都由城中村改造而來，所以房地產(chǎn)企業(yè)若想取得足夠量的土地儲備，城中村是首選目標。

對于城中村項目開發(fā)進度的快慢，上述人士認為“這可能和開發(fā)商的資金實力和運作經(jīng)驗有關(guān)。因為城中村不像凈地，它存在拆遷、還建、設(shè)計等一系列的長期工作，點比較多，投入較大。一是需要企業(yè)有大筆資金的周轉(zhuǎn)，二是需要一定的開發(fā)經(jīng)驗。在當前市場低迷的情況下，風險性還是比較高的”。

同時，該業(yè)內(nèi)人士指出，如果在市場環(huán)境不佳的情況下，通過“城中村”改造的方式來獲得土地儲備，確實可以在一定程度上規(guī)避風險。首先，由于開發(fā)商與城中村簽訂的是合作意向協(xié)議書，并沒有通過掛牌競價方式取得土地使用權(quán)，因此從嚴格意義上來說，并沒有進行囤地，不會受政策的影響和打壓。但是根據(jù)簽訂的協(xié)議中一些綁定條款，實際上開發(fā)商已經(jīng)將該地塊 “收入囊中”，只需在“時機成熟”時通過土地交易摘牌。其次，這種方式拿地，與競價所得的土地相比，初期投入費用往往很少，對于企業(yè)來說資金壓力小。因此，以小投入，低風險，就可換來大量的土地儲備，并且可以根據(jù)企業(yè)的情況和市場的環(huán)境來決定開發(fā)的進度。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，名流置業(yè)的5個城中村項目，除了建和村沒有公布土地取得成本外，剩余4個項目的擬投入金額為91億元，而根據(jù)協(xié)議前期支付的保證金總額是11.6億元，近乎于用這部分投資，撬動了近10倍的土地儲備。

/案例對比/

同期簽約項目福星城已近交房

2009年，武漢市全面啟動“城中村綜合試點改造”項目。隨后，“城中村”地塊因面積大、地段好、土地成本的優(yōu)勢吸引了眾多開發(fā)商的目光。除名流置業(yè)外，另一家武漢本土的房地產(chǎn)企業(yè)福星惠譽同時期也簽訂了6個城中村項目合作意向協(xié)議。

與名流置業(yè)不同的是，福星惠譽的腳步明顯要快得多。

從2009年至2010年間，福星股份的子公司福星惠譽先后簽訂了武漢市紅橋村、和平村、賀家墩村、青菱村、柴林頭村和姑嫂樹村6個“城中村”綜合改造項目的合作意向協(xié)議。其中，和平村改造項目在2009年11月27日簽訂協(xié)議，2012年1月20日通過掛牌方式競得該地塊的使用權(quán)；姑嫂樹村改造項目合作協(xié)議簽訂于2010年10月20日，而同年12月7日，福星惠譽便競得了土地使用權(quán)。

賀家墩村B地塊，2009年11月26日簽訂協(xié)議，2010年7月2日取得了土地使用權(quán)，如今，集金融、辦公、商業(yè)、居住、休閑于一體的福星城項目已經(jīng)矗立在該地塊之上?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，住宅項目主體工程已經(jīng)完工，部分高層正進行外墻粉刷施工，根據(jù)施工計劃將于2012年底正式交房。

值得注意的是，自2010年“城中村”改造土地大量投入供應以來，根據(jù)武漢市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，最后通過掛牌競得這些大型改造用地的多是外來大鱷或是本地龍頭企業(yè)，如萬科、保利、金地和福星惠譽。其中，萬科去年在武漢唯一的一個開盤項目“金色城市”，便是“城中村”改造后所推。

/對話/

對于名流置業(yè)“城中村”項目“圈而不建”，被質(zhì)疑變相囤地的事情，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）電話采訪了公司董事會辦公室主任劉峰。

NBD：請問公司目前已經(jīng)簽訂了合作協(xié)議的5個城中村改造項目現(xiàn)在進展情況如何？

劉峰：進度就是在正常的開展工作中。

NBD：我看到目前只有鄧甲村是獲得了土地使用權(quán)，是嗎？

劉峰：對，鄧甲村是掛牌了。

NBD：現(xiàn)在的進度如何？

劉峰：有一部分已經(jīng)開工。因為它分幾個地塊，其中一部分開工了。

NBD：那其他4個還沒有獲得土地使用權(quán)的項目怎么樣了？

劉峰：有一部分還在前期，有一部分進入到拆遷階段了。鸚鵡村和新湖村還沒有拆遷，建和村我還不太清楚，可能正在拆吧，長豐村好像拆了一部分了吧。

NBD：部分城中村地塊項目的進展緩慢是什么原因？

劉峰：每個城中村項目的情況不一樣，有些需要村里和開發(fā)商包括政府相互合作才能順利進行，每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)一點問題的話，整個進程都會受到影響。

NBD：城中村改造項目中，還建房部分是否會產(chǎn)生收入？

劉峰：還建是屬于集團總的土地取得成本里面，是不會有利潤的。相當于土地獲取成本的一部分。

NBD：有業(yè)內(nèi)人士指出，手握城中村改造項目卻遲遲不進行開發(fā)，是一種變相囤地的行為，您怎么看？

劉峰：這個怎么能理解是囤地？并不是說我握在手里不去開發(fā)，而是要開發(fā)必須去滿足提出的許多條件，取得許多規(guī)定，在這個基礎(chǔ)上才能去開發(fā)。

NBD：名流置業(yè)目前還有4個城中村項目未取得土地使用權(quán)，是否與公司的資金狀況有關(guān)？

劉峰：這個現(xiàn)在還是看項目的具體情況。