每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

8月9日，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生在 《中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告（2012）》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）發(fā)布會(huì)上表示，雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存風(fēng)險(xiǎn)隱患，但房地產(chǎn)信托引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%，占比已明顯減少。預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)調(diào)控仍不會(huì)松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進(jìn)一步緊張，在無(wú)法獲得大量信貸支持的情況下，信托依然是重要的輸血通道。

明年上半年迎兌付高峰

自2011年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)已成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，部分項(xiàng)目現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭。開發(fā)商不能按期償還信托融資，信托公司被迫注入新的流動(dòng)性，或引入金融資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金“接盤”。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度也一再升級(jí)，去年下半年以來(lái)，先是要求所有房地產(chǎn)信托項(xiàng)目實(shí)行逐筆“事前報(bào)備”并逐個(gè)監(jiān)測(cè)，要求信托做到對(duì)項(xiàng)目?jī)陡讹L(fēng)險(xiǎn) “早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

今年7月26日，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在相關(guān)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控；堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的密切關(guān)注不無(wú)道理，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為2年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。據(jù)中信建投證券分析師分析，今年將有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。時(shí)至8月，市場(chǎng)擔(dān)心的情況并未出現(xiàn)，但今年還有最后一個(gè)兌付高峰尚未到來(lái)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)展勢(shì)頭迅猛。2010年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅2351.29億元，截至2012年6月末，已達(dá)6751.49億元。

據(jù)報(bào)告課題組測(cè)算，房地產(chǎn)信托兌付高峰在2013年上半年，屆時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司將承擔(dān)巨大壓力。

目前風(fēng)險(xiǎn)總體可控

雖然房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，但各類保障措施較完善，行業(yè)無(wú)整體性風(fēng)險(xiǎn)。

平安信托董事長(zhǎng)童愷在接受記者采訪時(shí)指出，就房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制而言，從平安信托本身分析，整體房地產(chǎn)所有投資到目前為止運(yùn)轉(zhuǎn)基本正常，并未出現(xiàn)兌付困難問(wèn)題。原因在于，平安信托通過(guò)三種方式控制風(fēng)險(xiǎn)，即合作伙伴基本上都是實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)商，對(duì)項(xiàng)目本身有準(zhǔn)確的分析把控和充分的抵押。

“如果交易對(duì)手選錯(cuò)，風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必較高。目前行業(yè)里出現(xiàn)一些困難，主要還是流動(dòng)性的問(wèn)題。如能把流動(dòng)性問(wèn)題處置好，從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)不會(huì)有太大的問(wèn)題。”童愷表示。

國(guó)泰君安研究報(bào)告也持類似觀點(diǎn)。房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初就包含較為完善的保障措施，債權(quán)類抵押率通常在50%左右、股權(quán)類通過(guò)結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)，劣后資金占比30-50%，且監(jiān)管部門、信托公司已提前認(rèn)識(shí)到即將到來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防措施也較充分。

國(guó)泰君安還認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)的極端假設(shè)下，各類保障措施基本可承受房?jī)r(jià)、地價(jià)30~50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全；即使以自身凈資產(chǎn)墊付信托款，目前信托公司資本實(shí)力已較強(qiáng)，大多可承受5個(gè)以上項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題。但是，個(gè)別項(xiàng)目或個(gè)別注冊(cè)資本較少、風(fēng)格偏激進(jìn)的信托公司遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能也存在。

“雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但引發(fā)區(qū)域性，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。一是，房地產(chǎn)信托規(guī)模僅占全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的6.1%，占全國(guó)信托公司受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.62%，且規(guī)模、占比均呈下降趨勢(shì)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響比較有限。二是，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目實(shí)行單獨(dú)建帳，單獨(dú)核算，項(xiàng)目之間相互獨(dú)立，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)彼此傳遞。三是，合格投資者制度的建立使理性投資者增多，清算壓力比過(guò)去有所緩解。尤其是，300萬(wàn)元以上的高端投資者認(rèn)購(gòu)金額占自然人認(rèn)購(gòu)總規(guī)模的78.4%，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和承受能力。”柯卡生稱。

柯卡生還強(qiáng)調(diào)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范采取了比較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，包括加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示、日常監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)信息披露、提前關(guān)注重點(diǎn)公司及重點(diǎn)項(xiàng)目、制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案、對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施事前報(bào)告制度等。