每經(jīng)編輯 趙慶

近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，最惹人關(guān)注的是CPI同比增幅為2%，相較7月份的1.8%，首次微幅反彈。而更值得關(guān)注的，其實(shí)應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資與建設(shè)指標(biāo)，終于止跌，出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，這將有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。

在談房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之前，首先得弄清楚指標(biāo)體系。房地產(chǎn)業(yè)廣受社會關(guān)注，備受各界人士評點(diǎn)，似乎任何人都可以長篇大論的說上一通。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)非常復(fù)雜，涉及到很多數(shù)據(jù)，要想了解、認(rèn)知、熟識這個行業(yè)，必須關(guān)注這些指標(biāo)。而如果想使自己的觀點(diǎn)靠譜些，必須掌握這些指標(biāo)，并細(xì)察不同指標(biāo)之間的關(guān)系。

不妨先回顧一下之前已逆轉(zhuǎn)的幾個指標(biāo)。其一，商品房成交量。這是行業(yè)內(nèi)最為領(lǐng)先的指標(biāo)。今年1-2月，全國商品房成交量下跌14%，其后跌幅逐月收窄，1-8月份已收窄至4.1%，全年將很可能是正增長。不同細(xì)分市場，表現(xiàn)有異，其中住宅銷售面積依舊下跌，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長10.1%和3%。如果看交易中心口徑的商品住宅數(shù)據(jù)，則1-8月已實(shí)現(xiàn)正增長了。

其二，房價。房價變化略滯后于成交量，成交量持續(xù)增長3-5個月，則房價必漲。住宅成交量從2月開始增長，到了6月，70個大中城市房價首次止跌反漲，結(jié)束了之前8個月的連跌。7月房價漲幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)8月還將保持環(huán)比上漲。然而，眾看周知，7月以來頻頻重申調(diào)控從緊，8月住宅成交量有所下滑，房價不太可能大跌了，但也絕不會大漲，基本保持穩(wěn)定，是對各方最有利的形態(tài)。

其三，企業(yè)資金。隨著房屋成交量增長，開發(fā)商資金回籠趨好，資金緊張局面也會緩解。所以按邏輯，房企資金略滯后于房屋成交量變化。另外，還受融資環(huán)境的影響，今年以來貨幣政策放松，有利于房企資金面，但是開發(fā)貸款依舊偏緊，形成利空因素。從數(shù)據(jù)變化看，1-4月創(chuàng)本輪調(diào)整最低值5.1%，其后低位徘徊并略增，1-8月增幅大漲至9.1%。開發(fā)商資金面緩解的效應(yīng)之一：降價促銷的壓力減小。

接下來，再來分析幾個8月份首次逆轉(zhuǎn)的指標(biāo)。其一，土地市場。土地市場滯后于房屋市場，這點(diǎn)比較容易理解，多數(shù)開發(fā)商“不見兔子不撒鷹”，只有房子好賣了，才敢于、才有錢去購地。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點(diǎn)，縮小的幅度相當(dāng)大。說明近期開發(fā)企業(yè)購地?zé)崆槊黠@提高。確也如此，比如萬科近兩個月拿地量大增，購地策略，已由上半年的小心謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)為積極進(jìn)取。

其二，開發(fā)投資。主要反映了開發(fā)商購地、開工等投資態(tài)度，外加保障房因素。去年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直高于固定資產(chǎn)投資增速，所以是拉著經(jīng)濟(jì)走的，而今年4月后就低于后者，等于說是拖經(jīng)濟(jì)后腿了。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長15.6%，首次反彈，增速比1-7月提高0.2個百分點(diǎn)。接下去，應(yīng)不會再創(chuàng)新低了，向上是方向。房地產(chǎn)開發(fā)投資，一般占固定資產(chǎn)投資的20-25%，這一指標(biāo)的見底，有助于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。

其三，房屋新開工。購地量、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房屋新開工，這三個指標(biāo)與市場供應(yīng)有關(guān)。之前這三個指標(biāo)，尤其是房屋新開工，一直處于下行通道，很多人擔(dān)心明年房屋供應(yīng)量偏緊。而8月份這三個指標(biāo)同時出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。1-8月份，全國房屋新開工面積下降6.8%，降幅比1-7月份縮小3個百分點(diǎn)，這是首次出現(xiàn)降幅收窄，且幅度可觀，形勢已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這有助于未來房屋供應(yīng)量的增加，從而有助于穩(wěn)定房價。

其四，國房景氣指數(shù)。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，是一個綜合指數(shù)，可以說是房地產(chǎn)業(yè)的溫度計(jì)，但因其主要關(guān)注開發(fā)指標(biāo)，比如開發(fā)投資，所以明顯滯后于房屋成交，略滯后于房價。本輪樓市調(diào)整，國房景氣指數(shù)2010年3月觸頂后，總體保持下跌態(tài)勢，去年11月跌破100點(diǎn)，進(jìn)入不景氣區(qū)間，今年8月份為94.64點(diǎn)，比上月提高0.07點(diǎn)，這一微幅反彈，意味著這一指標(biāo)開始筑底了。

整體而言，今年以來諸多房地產(chǎn)指數(shù)皆發(fā)生了變化，而8月份土地購置、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工、國房景氣指數(shù)等四項(xiàng)指標(biāo)的企穩(wěn)，對于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展非常有利，說明市場供應(yīng)的活躍度在增加，有利于未來穩(wěn)定房價。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的觸底反彈，有助于全社會固定資產(chǎn)投資增幅好轉(zhuǎn)，進(jìn)而有助于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。