李斌

經(jīng)過前面五期的分論，現(xiàn)在我們可以對(duì)“敞開供地+敞開企業(yè)融資+限時(shí)開發(fā)+累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”這樣一個(gè)政策思路作出綜述。這個(gè)思路的指導(dǎo)思想是擴(kuò)大供應(yīng)并抑制超額需求，使我國的房地產(chǎn)市場在薄利多銷中快速發(fā)展，積極服務(wù)于國家的城市化進(jìn)程。

銀行和股票市場直接向開發(fā)商提供正常的、低成本的資金，以使其有能力購地蓋房，這種做法既能擴(kuò)大房屋供應(yīng)，降低開發(fā)成本，又不會(huì)誘發(fā)新的購房需求，較之目前以買方按揭貸款為主的融資方式要優(yōu)越得多。在筆者看來，這是首先務(wù)必需要實(shí)行的。目前土地市場交投不振，一個(gè)重要原因是開發(fā)商手里缺少資金。重申一遍，這是促使房價(jià)上漲的潛在因素，它絕不表明蓋房子是無利可圖的。限制向開發(fā)商直接供應(yīng)資金的政策極為愚蠢，而目前關(guān)注此事者寥寥；筆者要借此機(jī)會(huì)再次大聲疾呼！

開發(fā)商有了買地的錢，國家則要同時(shí)取消18億畝耕地紅線，向開發(fā)商敞開供地，并且限時(shí)開發(fā)。“限時(shí)開發(fā)”政策是這些年實(shí)踐摸索的一個(gè)重要收獲。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者，可以運(yùn)用它的合約權(quán)利，來推行這一條款，從而避免觸及任何有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律問題。有了這個(gè)限制，開發(fā)商就會(huì)慎重參與土地競標(biāo)，就不會(huì)不顧資金約束而盲目拿地，土地也就會(huì)落到既真正有能力進(jìn)行開發(fā)、又有實(shí)際開發(fā)意向的企業(yè)手中。這條措施可以防止在開發(fā)商手中形成巨大的閑置土地存量，所以必然就會(huì)節(jié)約土地。當(dāng)前的問題可能在于，“限時(shí)開發(fā)”的條款執(zhí)行得不夠嚴(yán)格，不夠透明，長官意志和暗箱操作盛行。為此，筆者建議強(qiáng)化土地交易和開發(fā)情況的信息披露，并在各個(gè)城市設(shè)立由居民、購房者和相關(guān)政府部門聯(lián)合組成的公開的委員會(huì)，監(jiān)督土地出讓合同的執(zhí)行情況。“限房價(jià)、競地價(jià)”的設(shè)想則斷不可行，因?yàn)樗膭?lì)的是制造豆腐渣工程。這是一種形式主義的消極政策。

在需求管理方面，筆者同其他大多數(shù)作者一樣，支持以累進(jìn)的房產(chǎn)稅替代現(xiàn)行的限購政策。房產(chǎn)稅的優(yōu)點(diǎn)之一：它是一種靈活的數(shù)量型調(diào)節(jié)手段?？鄢欢ǖ拿舛惷娣e之后，超額的住房面積，應(yīng)當(dāng)按年繳納稅收。占用住房面積越大，則稅率越高。邊際稅率可以高到什么程度呢？參照國外個(gè)人所得稅的范例，這一稅率在理論上其實(shí)不必設(shè)立上限；總之，以足以遏制超額需求、從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)為原則。

如果以上各項(xiàng)措施都能得以實(shí)行，大家就會(huì)換個(gè)眼光來重新預(yù)估未來，目前囤積在房主手上的大量空余住房就會(huì)松動(dòng)。為此，要撤除妨礙房屋二級(jí)市場交易的各項(xiàng)壁壘，以便存量住房回吐市場?，F(xiàn)有房屋開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)予以逐項(xiàng)檢視，能廢除的應(yīng)盡量廢除。其中，房屋交易營業(yè)稅應(yīng)首先盡快予以廢止。我們要打擊的是房屋投機(jī)炒作，而不是房屋交易本身。除前文論述之外，打擊房屋交易的政策至少還錯(cuò)在兩處：1、房屋開發(fā)周期較長，作為一種實(shí)體產(chǎn)業(yè)，原本就對(duì)各類調(diào)控措施不敏感（像金融市場那樣）；若再限制交易，各項(xiàng)調(diào)控措施的效果要到何時(shí)才能顯現(xiàn)出來呢？一項(xiàng)政策五年前出臺(tái)，五年后出效果，假如這樣的話，調(diào)控工作本身還有可行性嗎？2、退一步講，即使要對(duì)交易有所限制，也應(yīng)等到目前大量空余房基本消化完畢之后，才能著手進(jìn)行；豈能在這個(gè)歷史性進(jìn)程尚未展開之前先行限制交易？！這不等于是在幫助投機(jī)者鎖倉嗎？我們可以再次發(fā)現(xiàn)，這樣的政策完全是南轅北轍！

上述政策組合，可以幫助我們同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：一是確保房地產(chǎn)業(yè)基本上實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制，二是使得房地產(chǎn)市場可以實(shí)行適度的政府調(diào)控。在此政策配方下，大部分結(jié)構(gòu)性干預(yù)措施均得以撤除，政府手握土地供應(yīng)數(shù)量、房產(chǎn)稅率和按揭貸款比率三個(gè)數(shù)量型調(diào)節(jié)工具，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況靈活地、方便地進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)，以便實(shí)現(xiàn)其想要達(dá)到的任何目標(biāo)。這樣的方法，要比諸如經(jīng)濟(jì)適用房等政策簡便易行得多。

一些讀者對(duì)于“敞開土地供應(yīng)”一條尤其擔(dān)心，這是一種很深的誤解。土地并不是不要節(jié)約，但是，節(jié)約土地主要應(yīng)當(dāng)通過房產(chǎn)稅政策來體現(xiàn)。如果我們認(rèn)為節(jié)約土地極端重要，則可以大幅度提高房產(chǎn)稅的邊際稅率，可以實(shí)行其他國家都從未實(shí)行過的高稅率。也就是說，要把好需求的閘門；這才是關(guān)鍵。以往的做法是死把住土地關(guān)，同時(shí)以低首付比例等措施持續(xù)誘惑需求增長，這怎么能不引發(fā)泡沫呢？這就好比吃飯的道理：一個(gè)人要是每頓飯都吃七成飽，他就總是處于饑餓狀態(tài)，總在追求食物；現(xiàn)在，我們讓他敞開肚皮吃，看他有多大飯量，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應(yīng)其實(shí)并沒有多少。擔(dān)心敞開供地就會(huì)造成失控的人，正是忽視了這個(gè)道理。投機(jī)者買進(jìn)還是賣出，全看政府的政策。因?yàn)橐酝恼卟徽_，所以他才選擇囤積房屋。政策對(duì)頭了，存量房不但不會(huì)堅(jiān)守，反而會(huì)出籠。房子需要一間間地蓋，土地只能一塊塊地供，又怎么會(huì)失控呢？再者，即使形成了短期的過剩，隨著城市化的繼續(xù)進(jìn)行，很快也會(huì)消化掉。

把房價(jià)降下來，是我國經(jīng)濟(jì)的當(dāng)務(wù)之急。房價(jià)高漲，萬物漲價(jià)，工資高企，既損害了投資環(huán)境，又抑制了城市化進(jìn)程。反之，房價(jià)降低了以后，低位的房屋需求還是很旺盛的，這就可以在購銷兩旺中繼續(xù)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。請(qǐng)注意，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的積極帶動(dòng)作用，主要體現(xiàn)在房屋數(shù)量上，體現(xiàn)在建造更多的房屋并使之有人居住，而不是體現(xiàn)在高房價(jià)上。通過制造和維持資產(chǎn)泡沫來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的論調(diào)，純屬歪理邪說。

另一方面，假如房價(jià)近期降下來了，是不是包括以上措施在內(nèi)的各項(xiàng)政策就毋需再推行了呢？這就涉及房地產(chǎn)調(diào)控中的另一種錯(cuò)誤傾向，即僅僅以房價(jià)為調(diào)控目標(biāo)，而忽略行業(yè)內(nèi)基本體制的調(diào)整和建設(shè)。調(diào)控進(jìn)行了這么多年，連相關(guān)的統(tǒng)計(jì)制度至今都未能得以完善。管理部門天天專注于觀望房價(jià)。房價(jià)如果控制住了，那么其他工作就都不用做了；要是沒有控制住，便趕緊臨時(shí)抱佛腳，其他什么“規(guī)則”也就都不管不顧了。正是在這樣的心態(tài)之下，應(yīng)該做而尚未做的事情才被稱作“政策儲(chǔ)備”的；也正是在這樣的安排之下，時(shí)間一天天白白地流逝，現(xiàn)在回頭一看，各項(xiàng)體制機(jī)制大都在原地踏步，房價(jià)也沒有真正降下來多少，而相關(guān)行業(yè)卻已經(jīng)因?yàn)樾枨笤鲩L放緩而陷入了困境。

最后要聲明的是，以上政策建議絕不意味著筆者反對(duì)對(duì)我國的土地制度和農(nóng)村的集體所有制進(jìn)行某種根本性的改革。不過，遠(yuǎn)水解不了近渴。在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)，國家的宏觀調(diào)控還是大有可為的，房價(jià)也是完全控制得住的。假若尚不能把現(xiàn)有的制度潛力予以充分發(fā)掘，又何談更深層次的改革？反之，這個(gè)行業(yè)內(nèi)的體制機(jī)制逐步理順了，局面安定了，才能為下一步的深度改革贏得空間。