每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上半年的市場銷售數(shù)據(jù)顯示，低價是旅游地產(chǎn)項目銷售的“殺手锏”，但對很多開發(fā)周期長達(dá)十年甚至二十年的超大規(guī)模的旅游地產(chǎn)大盤來說，低價促銷仍然只是治標(biāo)不治本的辦法。

一個大規(guī)模開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目如果想在長達(dá)五年、十年甚至二十年內(nèi)持續(xù)熱銷，需要具備什么要素？對很多地產(chǎn)商來說，暫時沒有辦法回答上述問題，因為在整個房地產(chǎn)業(yè)界，能夠持續(xù)數(shù)年熱銷的項目不多。在有限的成功項目中，業(yè)內(nèi)人士試圖發(fā)掘出一些有可能指導(dǎo)其他地產(chǎn)項目熱銷的“成功基因”。

觀點(diǎn)一：旅居合一才是趨勢

碧桂園也許是內(nèi)地最早一批進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的 “吃螃蟹的人”。據(jù)碧桂園內(nèi)部的觀點(diǎn)，其1992年開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目——順德碧桂園就是一個泛旅游地產(chǎn)項目。

碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理助理王昊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，順德碧桂園的第一批客戶就是來粵度假的香港客人。最開始的時候，這些香港客人也只是每周五前來度假，周日晚或周一再返回香港。但是，隨后碧桂園不斷增加配套生活設(shè)施，配備了五星級酒店、小型的社區(qū)醫(yī)院以及面向外籍人士的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，最終演變成為一個小的社區(qū)。順德碧桂園也從最初的帶有旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)項目，演變成吸引廣州、佛山等地購房者入住的大型生活社區(qū)。

順德碧桂園的開發(fā)模式被借鑒到了旗下其他旅游地產(chǎn)項目上。王昊說，碧桂園開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目多少都有當(dāng)年順德碧桂園的影子。購房者最初可能是沖著旅游景觀去的，但隨著整個項目逐步演變成為城市化的新城鎮(zhèn)，吸引到了周邊地區(qū)的剛性需求購房者。像惠州的十里銀灘項目面向的就是深圳地區(qū)的剛性需求購房人群。

事實上，除了碧桂園外，其他開發(fā)商也開始以旅居合一的產(chǎn)品打動旅游地產(chǎn)市場。

世茂房地產(chǎn)是國內(nèi)最早提出旅游地產(chǎn)“旅居”概念的開發(fā)商。世茂集團(tuán)助理總裁兼營銷中心總經(jīng)理蔡雪梅說，以前購房者在購買旅游地產(chǎn)項目時會有一個無人能解答的“天問”：旅游度假為什么一定要買房？難道喝牛奶就必須買頭牛？這個問題在項目的旅游和居住雙重功能實現(xiàn)后，不再成為問題。旅游地產(chǎn)的購買者不但可以將旅游地產(chǎn)項目作為度假用房，也可以用來長期居住。

同樣接受旅游和度假合一概念的還有龍湖，其在煙臺開發(fā)的葡醍海灣就兼有旅游和度假雙重概念。根據(jù)介紹，這一項目去年在煙臺市場的份額占到了20%以上。

觀點(diǎn)二：應(yīng)仍以旅游為主

雖然旅居合一的雙重概念被一部分開發(fā)商所接受，但仍然有很多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)仍然應(yīng)偏重于旅游，如果既滿足旅游又能夠居住就不是真正意義上的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品了。

正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文是這一觀點(diǎn)的代表。他認(rèn)為，旅游和居住兼得的產(chǎn)品在整個市場上還是少數(shù)，是偏小眾化的產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品，仍然針對的是“5+2”（5天工作，2天休息），或者是“11+1”（11個月不使用，僅一個月入?。Ｋ紫任说氖欠浅Ｐ沱惖淖匀伙L(fēng)景，功能配套也是為了滿足人們對旅游度假的需要，而不是用來滿足生活的必須。

他說，即使是為養(yǎng)老而購買旅游地產(chǎn)，也不必在周邊配備專門的醫(yī)院。購房者大多數(shù)時間并不會在此居住，旅游地產(chǎn)只是提供一種生活方式。

事實上，持有這樣一些觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士并不在少數(shù)。此前華僑城、雅居樂等開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目，配套就更多偏重于旅游休閑功能而不是居住，且這些房地產(chǎn)項目同樣有非常不錯的銷售業(yè)績。

共識：加強(qiáng)配套必不可缺

雖然業(yè)內(nèi)對旅游地產(chǎn)的主流發(fā)展方向尚有爭議，但爭論的雙方都認(rèn)同，如果要想讓旅游地產(chǎn)獲得中長期的成功，不斷地完善配套設(shè)施非常必要。

薛迥文說，旅游地產(chǎn)的配套將是決定其成敗的關(guān)鍵因素。一個成功的旅游地產(chǎn)項目，不僅要能提供給購房者更多的休閑服務(wù)，還要有超越普通住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)，甚至可以達(dá)到星級酒店的水平。

事實上，目前已有一些開發(fā)商涉足提升旅游地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)。比如世茂股份和公寓 服 務(wù) 運(yùn) 營 商 優(yōu) 帕 克（Yopark）公司簽約，由后者提供類似酒店的物業(yè)管理服務(wù)。同樣，龍湖地產(chǎn)的旅游地產(chǎn)項目也提供了適合旅游度假的物業(yè)服務(wù)。

除了物業(yè)服務(wù)外，三甲醫(yī)院、酒店、優(yōu)質(zhì)的重點(diǎn)學(xué)校、星級酒店、寫字樓、高端的會展中心、游樂場、主題公園等越來越多的旅游地產(chǎn)配套設(shè)施不斷地被開發(fā)商投入到旅游地產(chǎn)項目中。

開發(fā)商對旅游地產(chǎn)項目的配套投入多少，成為衡量其價值的一個重要因素。薛迥文說，在其他條件相同的情況下，配套更多的旅游地產(chǎn)項目，購買價值也就更高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，目前造成的滯銷樓盤其共同特點(diǎn)是配套稀少，景觀資源欠缺。根據(jù)項目的特點(diǎn)大量增加配套，也許將給旅游地產(chǎn)的開發(fā)商帶來“一線曙光”。